近期，物管行業(yè)上市潮仍在繼續(xù)，而在已上市公司中，中小型物管公司表現(xiàn)亮眼。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去1個(gè)月股價(jià)漲幅最高的10家上市物業(yè)管理公司中，7家市值在100億港元以下，平均市值為24.6億港元。放到更長(zhǎng)的時(shí)間維度下，港股市場(chǎng)今年以來(lái)漲幅最高的十家物業(yè)公司中，100億市值港元以下的達(dá)到了6家。

(來(lái)源：富途，截至6月22日)

市場(chǎng)資金緣何將贊成票紛紛投予這些“小而美”的物管公司?筆者認(rèn)為至少可以從如下兩個(gè)方面來(lái)解讀。

一方面，物業(yè)服務(wù)差異化程度較高，適合精耕細(xì)作，因此具備品牌特色和高美譽(yù)度的中小物管企業(yè)更易脫穎而出，憑借服務(wù)優(yōu)勢(shì)占據(jù)消費(fèi)者心智，斬獲市場(chǎng)份額;另一方面，中小物管企業(yè)往往具有高成長(zhǎng)性特征，對(duì)于追求高投資收益比的市場(chǎng)資金而言，也更熱衷于分享這些企業(yè)成長(zhǎng)帶來(lái)的紅利，基于此市場(chǎng)估值的彈性也更大。尤其是在一些決定企業(yè)成長(zhǎng)速度關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，資金的參與熱情也更旺盛。以上市為例，物管企業(yè)借助上市帶來(lái)的資金實(shí)力的增強(qiáng)，得以支撐起并購(gòu)及投資等戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張，在這樣一條清晰的成長(zhǎng)路徑下也使其在資本市場(chǎng)的確定性和值博率更高。

沿著這一邏輯線，朗詩(shī)綠色生活上市后，或?qū)⒃谫Y本競(jìng)技場(chǎng)中突圍而出。據(jù)資料所示，朗詩(shī)綠色生活股份代碼為“1965”，擬發(fā)行股份100,000,000股，其中國(guó)際發(fā)售90,000,000股，香港公開(kāi)發(fā)售10,000,000股，發(fā)行價(jià)區(qū)間為2.86-4.16港元，每手1000股，最高募集金額約4.16億港元，招股期為6月25日至6月30日，計(jì)劃將于7月8日正式掛牌上市，海通國(guó)際為其獨(dú)家保薦人。

一·豐富且成熟的綠色建筑管理經(jīng)驗(yàn)構(gòu)筑高競(jìng)爭(zhēng)壁壘

朗詩(shī)綠色生活是一家深耕長(zhǎng)江三角洲的物業(yè)管理公司，旗下三大業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。公司定位于全生命周期綠色生活服務(wù)商，其在提供綠色建筑管理服務(wù)方面具有豐富且成熟的經(jīng)驗(yàn)。在2020年，朗詩(shī)綠色生活在兩星或以上認(rèn)證綠色建筑在管面積占在管建筑面積比例于中國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)中排名第三位、綠色建筑總管理面積占比排名第四位，綠色建筑在管面積排名第七位。

近年來(lái)，公司保持良好的業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭，物業(yè)管理收入持續(xù)增加，在管面積不斷擴(kuò)大。2018-2020年，公司在管建筑面積三年復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)到38.3%，來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)的收入三年復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)到43.9%。此外，截至2020年，公司在管建筑面積約為1735萬(wàn)平方米，合約建筑面積約為2366萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)在管面積/合約面積為73.3%，這反映出其在行業(yè)內(nèi)仍然繼續(xù)保持著良好的業(yè)績(jī)釋放能力。再考慮到公司此次成功上市后可預(yù)期的規(guī)模擴(kuò)張，其在市場(chǎng)規(guī)模與品牌影響力雙提升的支持下，成長(zhǎng)空間有望進(jìn)一步被打開(kāi)。

往深一層的考慮，朗詩(shī)綠色生活蓬勃的發(fā)展勢(shì)頭，這或許也正是得益于朗詩(shī)綠色生活在提供綠色建筑管理服務(wù)方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)、建立深厚實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。適逢新時(shí)代下綠色風(fēng)尚盛行，國(guó)家提出到2022年綠色建筑占新建建筑面積70%比例要求，同時(shí)人民群眾對(duì)綠色生活理念的踐行蔚然成風(fēng)，朗詩(shī)綠色生活的市場(chǎng)布局無(wú)疑完美地貼合了這一市場(chǎng)需求，這也為其在行業(yè)中的發(fā)展帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)機(jī)遇和想象空間。

公司在綠色建筑管理服務(wù)方面的表現(xiàn)廣受業(yè)內(nèi)外認(rèn)可。招股書顯示，公司的上海朗詩(shī)虹橋綠郡項(xiàng)目為全球首個(gè)獲得BREEAM In-Use V6認(rèn)證的住宅項(xiàng)目。相關(guān)資料顯示，BREEAM In-Use V6 是全球廣泛使用的綠色可持續(xù)建筑運(yùn)營(yíng)評(píng)估體系之一。朗詩(shī)綠色生活能夠率先獲得該項(xiàng)認(rèn)證，足見(jiàn)其在提供綠色建筑物業(yè)管理服務(wù)上展現(xiàn)的領(lǐng)先實(shí)力。據(jù)悉，朗詩(shī)綠色生活還在計(jì)劃透過(guò)增加合資格獲得BREEAM In-Use V6住宅類項(xiàng)目認(rèn)證的項(xiàng)目數(shù)量，繼續(xù)強(qiáng)化其在行業(yè)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力并以此不斷提升品牌知名度。

由上不難看出，朗詩(shī)綠色生活透過(guò)不斷提供高品質(zhì)的綠色建筑物業(yè)管理服務(wù)，其與大型物管企業(yè)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，最大限度地發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)。資料顯示，朗詩(shī)綠色生活的綠色建筑項(xiàng)目占在管物業(yè)總建筑面積的34.4%，遠(yuǎn)高于物業(yè)百?gòu)?qiáng)的平均水平4.3%，足以反映其在行業(yè)中具有顯著的特色和差異化競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

二·發(fā)展路徑清晰明確，增長(zhǎng)支撐穩(wěn)固

朗詩(shī)綠色生活處在快速發(fā)展階段，此時(shí)進(jìn)入資本市場(chǎng)，對(duì)公司自身發(fā)展具有絕對(duì)重要的意義。聚焦公司上市后的發(fā)展路徑，顯現(xiàn)出清晰而明確的成長(zhǎng)要點(diǎn)，分別是強(qiáng)大的業(yè)務(wù)外擴(kuò)能力、高品質(zhì)的社區(qū)增值服務(wù)以及持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。這既是朗詩(shī)綠色生活未來(lái)積蓄價(jià)值的核心邏輯，也是長(zhǎng)期維持公司估值水平在較高位置之上的重要支撐。

(1)“內(nèi)延+外拓”支撐業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大

規(guī)模化往往是物管企業(yè)首要考慮的重要戰(zhàn)略，持續(xù)擴(kuò)展的業(yè)務(wù)版圖不僅能夠鞏固公司既有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和行業(yè)地位，也是公司上市后不斷提升投資價(jià)值的重要引擎。

對(duì)朗詩(shī)綠色生活而言，其與朗詩(shī)綠色地產(chǎn)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端的緊密合作，疊加自身強(qiáng)大的獨(dú)立業(yè)務(wù)擴(kuò)展實(shí)力，為后續(xù)的規(guī)模發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。特別是從更體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的外拓層面來(lái)看，公司在管面積中來(lái)自獨(dú)立第三方的管理比例由2018年的16.6%提升至2020年的42.3%，來(lái)自獨(dú)立第三方的收入從2018年的2.3億元大幅提升至2020年的4.5億元，占公司總收入約75.0%，增長(zhǎng)勢(shì)頭表現(xiàn)優(yōu)異。

可以預(yù)見(jiàn)的是，朗詩(shī)綠色生活在上市后還將憑借自身的豐富資源，以及強(qiáng)大的獨(dú)立業(yè)務(wù)擴(kuò)展能力，在深耕長(zhǎng)三角的同時(shí)不斷將業(yè)務(wù)邊界延伸到全國(guó)各地，為自身業(yè)績(jī)帶來(lái)更大的確定性增長(zhǎng)。

(2)品質(zhì)社區(qū)增值服務(wù)優(yōu)化客戶體驗(yàn)

朗詩(shī)綠色生活致力于打造及營(yíng)運(yùn)溫情社區(qū)，通過(guò)豐富多元的社區(qū)增值服務(wù)形成連接業(yè)主的情感紐帶，全面提升了社區(qū)治理的溫度與厚度。物質(zhì)生活層面，朗詩(shī)綠色生活積極探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，以滿足住戶多樣化、多層次的生活需求;精神生活層面，朗詩(shī)綠色生活則著力打造“詩(shī)友公社”這一社群品牌，作為滿足客戶精神文化生活的文化服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)為各年齡層的業(yè)主及住戶組織及提供親子活動(dòng)、比賽、不同興趣小組及工作坊等各種主題活動(dòng)及節(jié)目，為在管社區(qū)營(yíng)造溫馨友好的氛圍，提升社區(qū)文化、體育、娛樂(lè)、精神生活氛圍。

目前，高品質(zhì)的社區(qū)增值服務(wù)已經(jīng)為朗詩(shī)綠色生活贏得了業(yè)內(nèi)良好的口碑。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院資料，2020年朗詩(shī)綠色生活獲得客戶滿意度平均分為88分，高于79分的業(yè)界平均水平。公司也在2020年獲評(píng)為“中國(guó)物業(yè)服務(wù)特色品牌企業(yè)-有溫度的社區(qū)”。

再深一層的考慮，增值服務(wù)對(duì)于公司和業(yè)主來(lái)說(shuō)，是典型的“雙贏”業(yè)務(wù)。

站在業(yè)主角度，通過(guò)支付一定費(fèi)用可以享受更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)增值服務(wù)的付費(fèi)也有利于激勵(lì)公司提高服務(wù)質(zhì)量。對(duì)公司而言，增值服務(wù)不僅是新的收入貢獻(xiàn)來(lái)源，同時(shí)可以提升對(duì)客戶的服務(wù)品質(zhì)、豐富服務(wù)業(yè)態(tài)，增強(qiáng)客群粘性，對(duì)公司品牌和口碑的累計(jì)具有正向效果。

結(jié)合公司當(dāng)前社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的占比來(lái)看，2020年該收入占總收入比為8.4%，而目前行業(yè)內(nèi)該比例最高可達(dá)30%，朗詩(shī)綠色生活有望憑借當(dāng)前積累的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)與經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)挖掘社區(qū)增值業(yè)務(wù)線的增長(zhǎng)空間，成為公司收入的新增長(zhǎng)極。

(3)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)改善釋放成長(zhǎng)潛力

聚焦財(cái)務(wù)方面，上市后公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)亦將得以全面優(yōu)化。此番進(jìn)入資本市場(chǎng)，擴(kuò)寬了公司的融資渠道，將在推動(dòng)降低資本負(fù)債比率、財(cái)務(wù)成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)公司的資金實(shí)力。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著后續(xù)戰(zhàn)略性收購(gòu)及投資項(xiàng)目落地，收入、利潤(rùn)等指標(biāo)將隨同規(guī)模增長(zhǎng)，再與市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張形成協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。屆時(shí)朗詩(shī)綠色生活的財(cái)務(wù)杠桿還將進(jìn)一步改善，企業(yè)活力和競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)不斷釋放。

三·結(jié)語(yǔ)

在國(guó)家持續(xù)發(fā)力“30·60”雙碳目標(biāo)及發(fā)展綠色建筑之時(shí)，生態(tài)友好的居住時(shí)代已然到來(lái)。中國(guó)政府已頒布政策、法律及法規(guī)，鼓勵(lì)物業(yè)管理公司制定自身的產(chǎn)品組合以更好地達(dá)成環(huán)保價(jià)值觀。而據(jù)中指院報(bào)告，越來(lái)越多的物業(yè)管理公司在提供物管服務(wù)時(shí)注重節(jié)約資源及環(huán)境保護(hù)的需要。由此可見(jiàn)，綠色建筑管理或?qū)⒊晌锕苄袠I(yè)發(fā)展的趨勢(shì)之一。

資本市場(chǎng)上，當(dāng)前港股的物業(yè)板塊總市值即將破萬(wàn)億，高景氣度助力估值抬升，多家券商對(duì)物管行業(yè)發(fā)表積極看法。華泰證券表示，我國(guó)物管行業(yè)正處于政策紅利釋放的成長(zhǎng)期，會(huì)持續(xù)看好物業(yè)管理板塊投資機(jī)遇。中信證券認(rèn)為，物管行業(yè)整體蛋糕還在迅速擴(kuò)大，各大公司潛在發(fā)展空間極大，預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年仍將延續(xù)很快的收入和利潤(rùn)增速。

值此之際，全生命周期綠色生活服務(wù)商——朗詩(shī)綠色生活，似乎恰如其分地站上了風(fēng)口，其或?qū)⒊薪舆@一好時(shí)節(jié)的紅利。

最后，從當(dāng)前招股的情況來(lái)看，據(jù)捷利交易寶提供最新數(shù)據(jù)，朗詩(shī)綠色生活的公開(kāi)發(fā)售部分已獲足額認(rèn)購(gòu)，這意味著招股期結(jié)束后，公司IPO取得超購(gòu)已是“板上釘釘”的事，市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)熱情可見(jiàn)一斑。因此，朗詩(shī)綠色生活的上市表現(xiàn)也將值得期待。