簡訊：出售抵押房產的流程是什么？購房合同的作用？

出售抵押房產的買賣合同有效嗎

將抵押的房子再次出售合同有效。法律規定，對于設立了抵押的房產是可以在抵押期間進行轉讓的，只要通知抵押權人即可。

所以房屋可以轉讓，則轉讓房屋的買賣合同自然是有效的。不過出售房產后獲得的價款應當優先清償抵押債權，而且出售行為不能損害抵押權人的利益。

《民法典》第四百零六條：

抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。

轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

購房合同書不見了怎么處理

購房合同書不見了應當及時補辦。房屋未做預售登記前，買受人可以與開發商協商溝通遺失情況，重新簽訂購房合同;房屋已做預售登記后，買受人可以到房管局申請調檔，調取購房合同和發票檔案。

《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

購房合同是統一的嗎

購房合同都是統一的。購房合同是買賣雙方,即買受人和房地產開發企業,在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房屋達成的協議。在房屋買賣上,買受人和房地產開發公司一旦達成共同的協議,房管局就會要求開發商使用統一格式、統一內容的購房合同。買受人和房地產開發公司都會有一份購房合同,其內容格式都是相同的。

出售抵押房產的流程是什么

已設定抵押的房屋進行轉讓是房地產交易中非常典型的模式。通常，原業主通過向銀行申請貸款購買了房屋，并將該給銀行作為償還貸款的擔保。而在抵押權存續期間，如果房東欲將該房屋轉讓，在交易方式上同沒有設定抵押的完全產權的房屋轉讓存在很大差異。

房地產交易中心會根據抵押權人是否同意轉讓抵押物或抵押登記是否已經注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉讓過戶，從而保護銀行的合法權益，進而保障整個房地產交易體系的安全。一般而言，實踐中有如下幾種既符合法律規范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：

(一)提前還款，解除抵押。

雙方簽訂之后，由原業主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權，由房地產交易中心注銷抵押登記，如此，原業主就取得了該房屋的完全產權，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。

這種方法的優點是，在房東取得完全產權之前，買方沒有支付房款，因此買方資金的安全性高;缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是最為經濟的解決方案。

(二)辦理轉按揭。

雙方簽訂房地產買賣合同之后，雙方共同向原業主的原貸款銀行申請辦理轉按揭手續。

這種方法的優點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方;缺點是，轉按揭手續較為繁復，且不是所有銀行都有這項業務，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，操作起來比較繁瑣。

(三)買房替原業主提前還貸。

雙方簽訂房地產買賣合同之后，買方將應當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。

這種方法的優點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果原房主利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產權，再將該房屋轉賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產權，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。

對于已經抵押的房屋，法律方面也是允許進行買賣交易，只不過此時房屋上面設置了抵押權，因此需要先對抵押權作出處理，然后才允許進行買賣。

購房合同的作用

購房合同的作用主要包括：

1、用以明確出賣方和買受方的權利義務;

2、是辦理貸款手續、不動產登記手續所需的材料;

3、是發生糾紛時，證明買賣關系的存在和支持當事人的主張的證據材料。

《民法典》第五百九十五條：買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第五百九十六條：買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

第五百九十七條：因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。

法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。

第五百九十八條：出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。