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優化地產政策滿足房企合理需求

來源：第一財經日報 時間：2022-02-10 07:45:22

去年下半年以來，房地產市場風云突變，從擔心房價過快上漲引發負面效應，到土拍、新房銷售雙雙下滑，房企在各大城市頻頻降價促銷保資金回流，可以說急轉直下。

最近公布的一組數據備受關注：1月百強房企實現銷售操盤金額5256億元，單月業績規模同比降低近40%，較2021年月均水平降低43%。剛剛過去的春節假期，以往的銷售旺季，今年反映的成交也是相當平淡，足見房地產市場之冷清。

樓市遇冷的原因很多，包括行業本身的周期性等，但這一次明顯有獨特之處，就是不少房企在政策壓力下做出了諸多迫不得已之舉：大幅降價促銷只求回款。去年國慶假期以來，包括武漢、鄭州、南昌、太原、沈陽等省會城市紛紛出現大量的樓盤促銷，降價幅度多則20%以上，如沈陽某樓盤春節前由備案價11300元降至8300元出售被前一期購房者舉報一事，上了熱搜。

房企密集大幅度降價，直接影響了潛在購房者的預期，因為人性偏好“追漲殺跌”，一旦對房地產的預期扭轉，即便是剛需購房人群也多會選擇等一等。所以，即便節前國家發改委和住建部紛紛發文表示支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，但春節期間的樓市并沒有好轉，居民返鄉置業熱情明顯偏低。

房企為何會選擇大幅降價，甚至出現中南建設(000961)在蘇州的項目“保本出”甚至“虧本出”（拿地價1.58萬元/平，精裝修出售均價1.7萬元）等現象，原因是回款緩解迫在眉睫的流動性問題，優先度大于一切。而這背后是監管層此前密集出臺對房企的融資等限制政策，包括“三道紅線”、貸款集中度管理、資金監管新政，等等。

上述監管政策的初衷是全面落實“房住不炒”，應對此前房價在疫情后出現大面積上漲。不過在執行過程中出現了過激過頭現象，且沒有隨著情勢的變化適時調整，在有的地方、有的銀行變成了“一刀切”，不僅合理的開工項目得不到開發貸款的支持，剛需合理的按揭貸款需求也未充分滿足。導致以民企地產為主的部分房企出現連鎖反應：美元債普遍逾期、商票等不能及時兌付引發項目停工，然后大幅促銷求回款，少拿地甚至不拿地。

這些現象也引發了決策層的關注，去年底開始陸續出臺了糾偏政策，包括加快房貸放款進度，降低房貸利息等；年初又出臺了承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標，8日央行和銀保監會又明確，保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

需要指出的是，上述政策只是根據房地產行業發展情勢的適時優化，并非所謂的“救”樓市，更非違背“房住不炒”原則。如國家發改委相關負責人去年底所言，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。在當前經濟穩增長背景下，仍需通過滿足居民合理住房需求，讓房地產成為經濟穩增長的重要支撐。而且，土地出讓金作為政府重要收入來源，作用重大，雖然去年全年仍保持微增，但10月開始同比下降13.1%，今年形勢不甚樂觀。

如今房地產行業情勢已變，需要政策盡快調整應對。因此，監管層務必展開充分調研，掌握目前大批量房企遇困的原因，適時糾偏一些不再適合的政策，如房貸利息仍偏高、預售資金監管是否過嚴等，旨在滿足房企合理需求，讓房企能盡快解決好目前的困境，避免連鎖反應。

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