碧桂園服務收購中梁物業全部股份 中梁控股實控人楊劍為何急于變現？

財聯社（廣州，記者 陳業）繼收購藍光嘉寶、富力物業及彩生活核心資產后，物管行業“并購王”碧桂園服務再次出手。

2月12日，財聯社記者從不同渠道獨家獲悉，碧桂園服務已收購中梁物業全部股份，目前雙方已簽署相關收購協議。據知情人士透露，價格方面雙方均較為滿意。

據了解，中梁物業上市主體中梁百悅智佳并非中梁控股（02772.HK）旗下子公司，其實控人為中梁控股董事長楊劍。

中梁百悅智佳于2021年4月29日首次遞表港交所，招股書于半年后失效。該公司于同年11月24日二度遞表，并于12月23日通過上市聆訊，但遲遲未在港交所敲鑼。

中梁百悅智佳第二次遞交的招股書顯示，截至2021年6月30日，其在管項目291個，簽約管理項目508個，覆蓋18個省、兩個直轄市及三個自治區的154個城市；在管建筑面積為3320萬平方米，超過半數來自中梁控股開發的物業。

招股書披露，2021年上半年，中梁百悅智佳收益為6.63億元，同比增長207.3%；凈利潤為1.06億元，同比增長307.7%。

對于楊劍為何將已通過上市聆訊的物管企業轉讓出去，有業內人士認為，或與其急于變現，為地產板塊解困有關。

最近一年，房企融資“三條紅線”、房地產貸款集中度管理等政策，重塑了整個房地產行業的格局。去年下半年以來，全國樓市成交急劇降溫，加之個別大型房企風險暴露引發全行業信用收縮，部分民營房企流動性出現階段性緊張的狀況。

在此背景下，部分房企實控人開始變賣旗下物管企業“救急”，物業行業并購潮涌。

同不少前幾年激進擴張的民營房企類似，中梁控股目前的資金情況亦不容樂觀。今年1月28日，標普將中梁控股的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”，其認為，由于融資渠道收緊和銷售放緩，中梁控股在未來6個月面臨的流動性壓力將越來越大。

“中梁控股匯出資金以償還1月份到期的2.5億美元高級票據之后，其在2022年仍有大約10億美元的海外到期票據，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠內部現金流償還到期債務。”標普表示。

記者查詢獲悉，今年中梁控股到期美元債共有3筆，最早到期的是一筆發行規模為3億美元的票據，將于5月11日到期，票面利率為8.5%。

而中梁控股實控人選擇將中梁百悅智佳全部股份轉給碧桂園服務，或因雙方關系較為密切。招股書顯示，2021年3月30日，碧桂園服務與中梁現代服務（中梁百悅智佳的前身）訂立投資協議，前者通過附屬公司碧桂園物業香港以約2.4億港元的價格入股后者，成為中梁現代服務持股比例達6.24%的股東。

業內人士分析，基于當前房地產市場環境，資本市場對物管企業的估值已有所降低，中梁百悅智佳如果選擇登陸港股，能否獲得理想估值存在較大不確定性。而楊劍選擇直接將中梁百悅智佳全部股份轉給碧桂園服務，不僅能快速獲得資金，同時由于碧桂園服務已是中梁百悅智佳的戰略投資者，雙方在估值、流程方面更容易達成一致。

去年11月，碧桂園服務再次配售約80億港元。彼時，一位接近碧桂園服務的知情人士表示，當前市場存在很多機會，碧桂園服務或是為潛在收并購做資金上的準備。

財聯社記者獲悉，碧桂園服務曾與奧園健康接洽，有意收購奧園健康物業板塊，但因交易條件未達成，其暫時退出了收購事宜。此次碧桂園服務收購中梁百悅智佳，在管面積將進一步擴大，有助于其實現5年營收超千億的目標。