每經記者開年實探上海二手房貸市場：放款“比前陣子快多了”，首套房貸利率降至4.95%

每經記者 李玉雯 每經編輯 廖丹

“材料齊全審批好后，他項權證到，等放款大概一個月，比前陣子已經快多了?！碑斆拷浻浾咴谏虾＝煌ㄣy行(601328)某支行咨詢房貸辦理時，個貸經理如此表示。

這并非個例，與去年下半年動輒三、四個月，甚至半年以上才能放款相比，虎年開年以來，上海地區多家銀行的放款速度明顯提高。每經記者日前走訪了包括國有大行、股份行、城商行在內的多家銀行網點，了解到目前銀行對于二手房貸款無論是審批還是放款均有所提速，大多是在過戶完成后一個月內可以放款，也有股份行個貸經理表示可在一到兩周內放款，并且直言“今年相比去年（放款）情況好很多了”。

不過，多位個貸經理強調這是當前辦理的時間進度，不確定哪天會出臺新的調控政策。

另外，房貸利率也有所下調。去年7月24日起，上海首套房貸利率、二套房貸利率分別上調至5%、5.7%。每經記者在近日的走訪中了解到，目前各大銀行的首套房貸利率已跟隨最近一期LPR變動下降至4.95%，二套房貸利率5.65%。

審批和放款都快了

近日，每經記者以購房者的身份前往上海地區多家銀行網點咨詢房貸業務，在溝通過程中了解到，當前多家銀行對于二手房貸款在審批及放款流程上均有所提速。

“就看資料齊不齊全，資料齊的話，現在來辦（房貸）審批都挺快的。”工商銀行(601398)某支行個貸經理對記者表示。

農業銀行某支行個貸部人士告訴記者：“如果你是通過一些大的房產中介來買房，那現在可以直接來我們銀行申請貸款；如果是一些比較小的中介，要看這個中介是不是在我們銀行的中介準入名單里，如果不在名單里，現在暫時是不能來做房貸的。”他同時提到，一般情況下，資料齊全來申請房貸，現在審批基本在三至四周。

記者在咨詢中了解到，目前銀行對二手房貸款審批加放款的整體流程大致需要兩個月，與去年因房貸額度緊張導致銀行放款時間動輒三四個月、甚至半年相比，當下這一放款節奏已經明顯加快。

“材料齊全審批好后，他項權證到，等放款大概一個月。”交通銀行某支行個貸經理同時說道，后面是否會再加快還不知道，“比前陣子已經快多了”。

記者也從上海銀行某支行個貸部了解到，該行二手房貸款基本一個月左右審批能結束，房子過戶抵押以后放款，一般加起來兩個月左右。

不過，多位個貸經理會強調這是當前辦理的時間進度。例如，當記者向建設銀行(601939)某支行個貸經理咨詢房貸多久能放款時，對方表示：“這個不確定的，沒法給你個具體時間，因為不確定哪天會出新的調控。只能說現在的情況是，審批一個月，放款一個月，整個流程下來差不多兩個月。”

興業銀行某支行個貸經理對記者表示，一季度銀行二手房的貸款額度相對比較充足，但現在還有一個月左右就到季末了，“我們也沒法保證具體什么時間能放款，只能說目前的額度是比較充足的?！?/p>

相對來看，也有銀行的業務處理節奏更快。招商銀行(600036)某支行個貸經理對記者表示:“您簽了合同付完首付后，我們銀行的貸款審批一般是兩周左右，交易中心和銀行都會核查房屋坐落情況等信息。審批好后，您跟賣家去交易中心完成過戶及交稅，弄好后一到兩周放款。公積金貸款兩周左右可以放款，純商貸可能一周左右就可以放款?！?/p>

“去年等待放款時間比較長，今年相比去年情況好很多了?！鄙鲜鰝€貸經理說道。

首套和二套房貸利率都降了

記者在走訪中了解到，目前上海地區各大銀行的首套房貸利率已下降至4.95%，二套房貸利率降至5.65%。

去年7月24日，上海首套房貸利率由4.65%調整至5%（當時LPR+35基點），二套房貸利率由5.25%上調至5.7%（當時LPR+105基點）。

而從央行最新公布的2022年1月貸款市場報價利率(LPR)來看，1年期LPR為3.7%、5年期以上LPR為4.6%。其中，與房貸掛鉤的5年期以上LPR下調5個基點，也是20個月來首次下調。

跟隨5年期以上LPR變動，上海地區各大銀行的首套及二套房貸利率也相應下調了5個基點，不過相較LPR的加點幅度依然沒變。“各家銀行都是一樣的”，多位個貸經理告訴記者，同時提醒關注之后每月LPR變動，房貸利率也會跟隨作出相應調整。

以“貸100萬，30年，等額本息”的商業貸款為例，原先首套房貸利率5%，需要每月還月供5368.22元，利息總額93.26萬元；首套房貸利率下調至4.95%后，需要每月還月供5337.7元，利息總額92.16萬元。

類似地，原先二套房貸利率5.7%，需要每月還月供5804元，利息總額108.94萬元；二套房貸利率下調至5.65%后，需要每月還月供5772.36元，利息總額107.8萬元。

堅守房住不炒定位

去年以來，上海多部門聯合出臺了“滬十條”、“滬七條”等系列調控文件，堅守“房住不炒”定位，維護上海房地產市場平穩健康發展。在此背景下，包括銀行貸款投放、限購政策、交易價格等多個方面都迎來更為嚴格的約束。

例如，2021年1月22日起施行的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯〔2021〕48號），明確嚴格執行差別化住房信貸政策，要求實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

2021年3月3日印發的《上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局等關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》（滬建房管聯〔2021〕129號），要求進一步加強房地產中介管理，規范二手住房價格等信息發布行為，嚴格房源核驗，未經核驗不得發布房源掛牌信息。嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。

2021年7月24日起實施的《關于加強住房贈與管理的通知》（滬建房管聯〔2021〕476號），明確通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數。這被視為是上海樓市限購政策“打補丁”之舉，意味著此前炒房客利用贈與方式繞開監管的方式不再奏效。

可以看到的是，房住不炒的定位在不斷被鞏固。在2022年首場銀行業保險業例行新聞發布會上，銀保監會辦公廳副主任張忠寧介紹道，2021年11月末房地產貸款同比增長8.4%，整體保持穩定，購房者的合理住房需求進一步滿足，個人住房貸款中90%以上用于支持首套房。

國家統計局最新發布數據顯示，2021年12月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續四季度以來的下降態勢，同比漲幅回落。據測算，一線城市北上廣深新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，其中北京環比持平，上海上漲0.4%，廣州、深圳分別下降0.6%和0.1%；一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，其中北京、上海環比分別上漲0.8%和0.4%，廣州、深圳分別下降0.3%和0.4%。

封面圖片來源：攝圖網-500607968