禹洲集團“火燒眉毛”

撰文|蜜妹兒&編輯|凱

房地產政策寬松不斷，但似乎遠水解不了近渴，房企的生存危機并未減退。特別中小房企，已經火燒眉毛，甚至面臨生死攸關的局面。

比如一直在煎熬的禹洲集團，又傳來了壞消息。

據官方公告3月7日晚披露，其于2023年到期的8.5%優先票據（2023年票據II）的利息2125萬美元，已在2022年2月4日到期應付。按約定，禹洲有30天寬限期，但其并未在寬限期屆滿前支付有關款項。

上述未支付已構成2023年票據II下的違約事件。基于此，禹洲集團的股價在今天（3月8日）遭遇大跌，截至港股收盤，跌幅達10.38%，報收0.475港元每股。

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違約背后，禹洲集團的壞消息接二連三。

就在宣布違約的同一天，《每日經濟新聞》記者獲悉，禹洲集團副總裁張巖因個人原因辭職。

公開資料顯示，張巖于2019年加入禹洲，擔任禹洲集團副總裁，兼禹洲慈善基金會常務理事，分管集團營銷、品牌、客研及慈善基金會工作。

在加入禹洲之前，張巖曾先后任奧山控股集團副總裁兼區域集團總裁、融僑集團首席營銷官兼首席品牌官、雨潤地產集團副總裁、融創中國集團營銷中心總監。

更早之前的2月底，禹洲集團甚至更換了審計師。根據公告，安永會計師事務所已從2022年2月25日起辭去該司的審計師職務。后續禹洲方面委任尤尼泰?栢淳（香港）會計師事務所任新審計師。

說到這里，蜜妹不禁想起2021年禹洲集團財務報告的“神操作”。彼時2021年中期業績公布時，禹洲集團還發布過一份重列2020年中期業績的報告，更改了2020年中報的核心數據，比如收入由140.07億元變更為20.18億元；毛利由32.76億元變更為0.46億元；期內利潤由盈利15.51億元變更為虧損2.27億元……

因為前一年數據大變臉，導致了2021年其中期數據相當“亮眼”，比如，收入同比暴增近500%……

這種過山車游戲，真不是隨便哪個審計師能hold住的。

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禹洲集團的財務危機，早已不再是秘密。就在2020年1月初，禹洲還把旗下禹洲物業服務全部已發行股本轉讓給華潤萬象生活，轉讓代價不高于10.6億元。

2月中下旬，禹洲集團又將其所持健采有限公司85.64%權益轉讓給泰捷有限公司，價格為3.05億港元。

再就是交換要約。禹洲集團最近公告，對2022年到期、利率6%的優先票據及2022年到期、利率8.625%的優先票據開始交換要約,兩筆票據未償還本金額約5.82億美元。

此外，還征求同意另外12筆票據交換，這12筆票據未償還本金合計約49.15億美元，到期時間為2022年至2027年。

3月初，禹洲集團披露，超過舊債券本金總額的95%的舊債券實現了展期。難得有個好消息。

一方面還債壓力如山倒，另一方面銷售下滑剎不住。2021年全年，禹洲集團累計銷售額為1050.19億元；銷售面積529.4萬平米，未達成全年目標。

2020年同期，上述兩項數據分別為1049.67億元，626.47萬平米，超額完成目標。要知道，2020年本來就已經很難。

禹洲最新公布的2022年1月銷售數據顯示，公司、附屬公司及聯屬公司該月的合約銷售金額為45.2億元；銷售面積25.29萬平米；平均銷售價格每平米17872元。

2021年同期，上述3項數據分別為77.86億元、44.43萬平米、17524元。兩相對比，禹洲集團今年1月的銷售額同比降幅達到了近42%，銷售面積同比降幅約43%。

難??！

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其實何止禹洲集團，這種兩難的局面，也是諸多房企目前面臨的困境。

根據克而瑞發布的《2022年1-2 月中國房地產企業銷售TOP100 排行榜》，2月房地產市場延續下行趨勢，單月權益口徑與全口徑降速均擴大。

2月，百強單月權益銷售金額同比下降46.5%，降幅較前值擴大5.8個百分點；全口徑銷售金額同比下降46.5%，降幅較前值擴大 5.8pct；1-2月全口徑累計銷售金額同比增幅較前值下降2.7百分點至-43.4%。

1-2月累計全口徑 TOP3、10、20、50、100門檻較同比去年都降了，降幅分別為398、202、157、46 和22億元。

圖表來源：國盛證券（特此感謝?。?/p>

房地產何以至此？如國盛證券研報所言——

三道紅線、銀行房貸兩集中、前融資金管控等政策導致房企融資端資金受限。

銷售下行疊加預售資金監管趨嚴后，經營性現金流也遇阻。而同時項目支出相對剛性，導致房企遭遇融資性現金流和經營性現金流雙殺，收縮壓力較大、擴張乏力、暴雷頻頻。

因此整個行業的癥結在于現金流不暢、需求側太弱，目前雖然從開發貸、按揭貸、公積金貸款、和部分城市的預售資金監管方面陸續有出臺一些放松政策，但政策落地需要時間和力度。

行業不景氣，地產類股票也跟著縮水。以禹洲集團為例，近1年內股價已經下跌了83%多！但愿能熬到云開月明的那天。

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今日詞匯：風險敞口

risk exposure，是指未加保護的風險，即因債務人違約行為導致的可能承受風險的信貸余額， 指實際所承擔的風險，一般與特定風險相連。

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