深圳樓市眾生相：博弈“小陽春”

一處建設中的深圳新樓盤 吳家明/攝

證券時報記者 吳家明

“現在很多城市的調控都放松了，房貸利率進入下行通道，今年的調控環境比起去年來說有所寬松了……”觀望了一年多，90后許輝（化名）一直想在深圳買套房，最近不停接到類似的房產中介電話。“我曾經錯過兩次上車的好機會，現在真的是上車時機？”許輝聽到這些“利好”消息，反而有些心慌。

進入2022年，多地樓市似乎開啟了寬松模式，“小陽春”的呼聲四起。作為全國樓市風向標之一的深圳，“小陽春”真的能夠到來？

傳聞攪動市場

最近，有不少地方紓困房地產市場，從增加公積金貸款額度、實施購房補貼等舉動，逐漸擴至“降首付”、“降利率”和“松限購”，其中既包括三四線城市，甚至還包括一些熱點城市。比如，近日鄭州發布樓市新政，包括首套房認定從“認房又認貸”轉為“認房不認貸”等，政策扶持力度較大，引起了很大反響。

證券時報記者采訪發現，在銀行信貸和調控政策方面，深圳目前并沒有出現明顯變化。其中，目前深圳房貸的首付比例未有變化，首套房貸首付比例仍為三成，首套房貸利率普遍為4.9%。不過，多家銀行的個貸經理均表示，現在深圳房貸額度比較充足，放款也比較快。最近，一些房產中介朋友圈和微信群流傳著這樣的消息：一些銀行“不要求查首付款來源、流水不再要求為月供的2倍”。不過，證券時報記者向包括中國銀行(601988)在內的多家銀行個貸經理進行詢問，他們都堅定表示：不可能不查！對流水的要求也沒有放松。

在許輝看來，深圳樓市很容易被一些“未經證實”的消息攪動。除了銀行信貸的消息，還有關于二手房參考價這個“調控利器”的消息四處擴散。市場原本預計，二手房參考價將“一年一更”，但在今年2月8日卻沒有出現變化。而在最近，市場又傳出消息，新的二手房參考價將于本月公布，而且大部分小區參考價將上調。記者梳理發現，關于上調的幅度，市場中普遍說法是3%~5%，更有說法是上調20%左右。

截至發稿，深圳住建部門并沒有正式發布任何關于二手房參考價調整的消息。不過，對于多數小區的價格將上調20%的說法，業內人士普遍認為可能性不大，只是“為了吸引大家的眼球”。有福田、南山和寶安的房產中介告訴證券時報記者，有部分二手房業主之前主動降價，但現在小幅上調了報價，原因就是受到了傳言的影響，但這樣做的業主數量并不多。

今年2月，深圳二手住宅過戶數為872套，環比下滑44%，成交量已經跌至2008年以來的最低值，市場將原因歸咎于疫情，但同樣受到疫情影響的2020年，深圳樓市卻出現一輪火爆的行情?！叭绻址繀⒖純r真的普遍上調，應該會提振一下二手房的市場信心，‘小陽春’就有望出現，我們最近也跟一些潛在客戶保持溝通，每天都要打幾十個電話。”這句話來自一位寶安區的房產中介。不過，他也坦言，過去深圳樓市一旦出現任何政策上的風吹草動，市場反應迅速，但今年似乎不一樣，原因在于購房者對樓市的預期已經改變。“二手房參考價仍在發揮強效，想盡快出手的業主還是會主動降價，現在大家對樓市傳聞的反應已經冷靜多了。”

可以看到，即使在“小陽春”的預期下，房產中介開始忙了起來，但多數購房者依舊保持謹慎。

開發商忙促銷

對于開發商而言，市場能否迎來“小陽春”對回款至關重要，更預示著購房者信心能否全面恢復。只是，不管“小陽春”是否真的出現，促銷去庫存才是目前最重要的工作。

在深圳坪山區，一處在售新盤打出“一成首付最低37萬起”的口號，這樣的上車門檻幾乎可以和三四線城市的首付相比。不過，如果仔細看相關廣告，購房者會發現這只是開發商虛晃一槍的操作，因為在廣告海報上還顯示著一行字：“90天內補齊剩余首付款 ”。

如今，開發商坐等客戶上門搶房的日子難以再現，深圳新房市場在農歷新年之后就開始加大推銷力度，特價房、高傭金等現象層出不窮。證券時報記者實探發現，羅湖區水貝地鐵站附近的三個新盤，最近紛紛推出特價房源，最高直減150萬元。此外，也有房企加大了全民營銷獎勵力度，給出了高額傭金，包括住宅、公寓、商業、寫字樓等多個產品類型。不僅如此，2月深圳沒有新房項目入市，市場處于低谷狀態，但剛剛進入3月，深圳新房又開始熱鬧了起來，已經有新盤項目開始公布銷售方案?！胺康禺a行業正處于轉型期，我們也在等待更明確的信號，但資金壓力也很大?！鄙钲谝患掖笮头科鬆I銷負責人告訴證券時報記者。

在市場低谷期里，去化才是開發商生存的王道；而且，在“房住不炒”的基調下，“小陽春”也無法承擔過高的期待。這是市場的主流看法。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，深圳新房市場從農歷新年之后就開始促銷，主要跟整體市場環境有關系。農歷新年之后，市場雖然有少許的回暖，但勢頭并不是很足。疊加年后疫情開始在深圳蔓延，客戶看房的積極性受到比較大的阻礙，開發商只能依靠促銷手段吸納客戶。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳樓市的“小陽春”應該會到來，但受到疫情影響可能會延后到4月份。不過，對于今年深圳樓市的“小陽春”，不能有太大的期待，二手房參考價政策還會執行下去。“2020年下半年以后靠違規加杠桿炒起來的那部分物業，主要分布在后海、寶中、光明、沙井等區域，還有對口直升的學區房等，沒有了杠桿加持，很難有購買力充足的接盤俠，這也是近期深圳二手房連續陰跌的原因?！彼A計，今年上半年深圳樓市會處于一個觸底和緩慢回升的過程，二手房交易量年中前后估計會探到每月4000套左右的水平，但還是會低于5000套的分水嶺。接下來的市場走勢，還要看疫情和調控政策的變化。何倩茹則預計，今年深圳二手房市場仍然是一個前低后高的走勢。