樓市，驚現“史上首次”！

“救市潮”，正在房地產市場掀起。

據統計，2022年1月1日至今，已經有55個城市調整了樓市政策、鼓勵購房，其中包括降低首付比例、下調房貸利率、放寬公積金貸款；部分城市甚至出臺了貨幣棚改、取消“認房又認貸”、縮短限售期的“大招”。

然而央行公布的2月金融數據顯示：市場仍不領情，樓市冰冷依舊。

重要標志是：2月份人民幣住戶貸款減少了3369億元，其中以房貸為主體的中長期住戶貸款更是減少了459億元。

單月的“人民幣中長期住戶貸款”不增反減，這在2007年1月以來還是首次。而這項重要數據，也是從2007年1月才開始公布的。

所以，我們可以說這是“人民幣中長期住戶貸款單月增量”史上首次為負。

之前，我們在專欄里曾告訴大家：房地產對GDP的貢獻，1998年全面房改以來曾有3次、5個季度為負數：

第一次是2008年第三、第四季度（全球金融風暴爆發），第二次是2020年第一季度（疫情爆發）、第三次是2021年第三、第四季度。而且只有2021年這一次，是人為調控的結果。

現在，“人民幣中長期住戶貸款”在歷史上首次出現了“增量為負”，意味著當前房地產市場進入了空前的非常時刻。

第三方研究機構對房企2022年1到2月的銷售監測，也證明了這一點：

據“克而瑞研究中心”的數據（上圖）：今年前兩個月萬科集團的“權益銷售額”同比下降了約54%，碧桂園同比下降了約23%，保利發展同比下降了約37%，融創中國同比下降了約34%。

國家統計局尚未公布1到2月房地產全國銷售額，同比下降30%是可以預期的。這對于整體經濟的影響，顯然會比較大。因為在過去20年里，房地產的投資、銷售額增速一般都保持在GDP增速的1.5到3倍。

房地產的低迷，影響到了金融數據。

昨天央行公布了2月的金融數據，人民幣貸款、M2、社融等增速全面不如預期。

下圖是廣義貨幣M2的同比增速走勢圖：

M2的同比增速在1月反彈到9.8%之后，2月下降到了9.2%。

1月，由于開啟了新的年度，銀行貸款額度充裕，再加上去年積壓的房貸申請尚未處理完，所以1月金融數據非常好看。

當時的數據是：

1月份人民幣貸款增加3.98萬億元，是單月統計高點，同比多增3944億元。分部門看，住戶貸款增加8430億元，其中，短期貸款增加1006億元，中長期貸款增加7424億元。

1月“數字禮花”的絢爛轉瞬即逝，2月需求退潮、真實情況開始顯露出來。

另外，2月疫情反彈，也影響了一些大城市，比如蘇州、深圳、上海、青島等。

2月整體上的人民幣貸款增量，也是下降的：人民幣貸款增加1.23萬億元，同比少增1258億元。

社會融資規模存量的同比增速，也出現了顯著下滑：

1月的時候還是10.5%，2月回落到了10.2%。

社融存量增速，可以理解為“全口徑的印鈔速度”，2月份是回落的。

有讀者可能要問：不是一直在降準降息嗎？央行在努力印鈔呀，怎么印鈔速度反而下降了？

有了現代銀行制度后，印鈔就不僅僅是央行（或者政府）的事情，企業和個人也是參與其中的。

央行降準、降息，只是撬動了杠桿、提供了催化劑。如果企業、個人都積極響應，去銀行申請貸款、加杠桿、擴大投資，則整個印鈔行動才算完成。

如果只是央行降準降息，企業和個人都觀望，則“寬貨幣”就無法變成“寬信用”，印鈔“流水線”就不暢通。

一般來說，在經濟下行、貨幣政策寬松的早期，會出現“寬貨幣”無法及時變成“寬信用”的僵持狀態。

最近“黑鐵”般的樓市、“爛泥”般的股市，就是“寬信用”沒有實現的證據。而且，這兩個難兄難弟互為因果。

沒有賺錢效應，大家就都不玩了。

不過2月的M1有了反彈（下圖藍線）：

1月的-1.9%堪稱歷史性的。當然也跟去年1月的高基數有關；2月反彈到4.7%，跟去年的低基數有關。

另外，“存取5萬現金要登記”的新政，也是1月M1出現歷史性負值的重要原因，部分中小企業主大概是提前向自己的個人賬戶里轉了很多錢。后來這個新政取消了，2月數據就平滑了很多。

上圖是M0的同比增速，1月的突然飆升，也是跟“存取5萬現金要登記”有關。新政取消了，2月同比增速也就下來了。

不管怎么說，2月的金融數據（尤其是住戶中長期貸款為負數），說明樓市目前仍然非常冷。

接下來怎么辦？

當然是需要政策進一步發力。

目前市場普遍預期，央行近期會有動作，要么繼續降準、要么繼續降息，要么降準又降息。

3月15日，也就是美聯儲宣布加息前2天，央行將續作3月的中期借貸便利（MLF）。MLF的利率是當前“第一政策利率”，如果出現降息，則意味著3月21日的LPR（貸款市場報價利率）會降息。

隨著3月美元的加息，以及中國央行繼續降準降息，中美貨幣政策正式分手。人民幣匯率相對弱勢的時代，也將到來，這有利于中國擴大出口，但進口能源或許會變得更貴一些。至于國內煤炭價格，也將在2022年維持高位。

樓市方面，各地需要出臺更多的、力度更大的放松政策。鄭州已經樹立了一個榜樣，相信會有更多的城市學習并超越鄭州。

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