東莞首批集中供地掛牌 出讓規則調整提振市場信心

廣東又有一座城市加入了集中供地的“群聊”，這一次是東莞。

3月13日，東莞今年首批集中供地正式掛牌，本次共計出讓8宗涉宅地塊，起拍總價170.83億元，出讓總面積33.29萬平方米，將于4月19日-20日進行集中競價出讓。

對比之前，東莞本次在土地出讓規則上作出了較大的改變。例如，取消了新房銷售限價的要求，也僅有一宗地塊需要配建安居房，此外，保證金比例也有小幅調整。整體上來看，東莞本次集中供地在規則上對房企而言相對友好。

東莞樓市從去年下半年以來表現平淡，土地市場也隨之轉冷，流拍的情形也時有出現。在接受21世紀經濟報道記者采訪的多名業內人士看來，當前東莞市場觀望情緒濃厚，在“穩地價、穩房價、穩預期”的基調下，東莞土地出讓規則率先調整是情理之中的變化，在政策面邊際放松的預期下，東莞樓市也有望隨之回暖。

出讓規則變化

東莞本次供地所推出地塊分別位于道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平和橫瀝6個鎮街，其中2022WR003長安地塊和2022WR004塘廈地塊為“回爐地”，這兩宗地塊均曾于2021年掛牌出讓。

以這兩宗地塊為例，相較于去年的出讓規則，本次掛牌均在具體細則上有較大的變化。兩宗土地不僅取消了毛坯限價的規定，且保證金也有大幅下調，在配建條件上也有較大讓步。

例如2022WR003長安地塊去年設定了41998元/平方米的毛坯銷售限價，本次則取消了這一規定；其競買保證金也從去年22億元下調至10.1億元；此外也取消了無償配建安居房的要求。

除了上述兩宗回爐地外，其余的6宗地塊也均未設定限價，在配建要求上，也僅有塘廈地塊需要無償配建宗地住宅計容建筑面積10%的比例作為安居房并無償配建相應的停車位。

在出讓條件上進行適當的調整，對房企拿地信心或有一定的提振作用。

中原地產戰略發展中心總經理車德銳在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，東莞市場目前需要“增信心、穩預期”，這種情況下，一級土地市場率先作出調整是一個信號，它對于地價、房價的預期起到了穩定的效果，對當前低迷的市場也起到了提振作用。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強也分析認為，此次東莞土拍調整可視作東莞正在積極貫徹“因城施策”落實中央“支持合理性住房需求釋放”的指導意見，一方面，降低參拍保證金可以為房企現金流減負；另一方面，取消無償配建及取消新房限價可提高房企的開發利潤，調動房企參拍積極性，從土地端提高房企拿地信心進而促進市場健康穩定發展。

不過，盡管如此，但具體到每一宗地塊上，市場的信心還是存在細微的差異。

一位不愿具名的東莞房企人士對21世紀經濟報道記者分析稱，東莞首輪集中供地應該會延續當前市場的態勢，大多數地塊最終也是能夠成交的，因為起拍價其實都比較低，比較合理。但本次推出的地塊，有部分按照目前周邊的成交情況測算下來，仍然還是存在一定挑戰的。

市場回暖在即？

東莞對土地市場的競拍規則進行調整的背景是，去年下半年以來，隨著調控政策的深入，東莞樓市表現平淡，且這種趨勢暫未有明顯的扭轉。

從土地市場來看，2021年東莞掛牌36宗商住用地，成功出讓32宗，另外有3宗地塊終止出讓，1宗地塊流拍，這4宗出現流拍和終止出讓的地塊均出現在去年下半年。

據合富大數據分析，2022年2月，東莞一手住宅供應約1104套，同比減少2成，環比大幅減少約7成。而網簽僅585套，同比減少近9成，環比下降約7成。

與此并行，東莞的樓市庫存也在逐漸走高。

中原地產研究院數據指出，截至2022年2月底，東莞住宅庫存套數34749套，約412萬平方米，庫存面積環比基本持平，同比上升52%。按照過去6個月消化速度計算，2月底住宅庫存消化周期約15.2個月，創近8年新高，高庫存壓力顯現。

車德銳分析稱，受到各方面的影響，從去年下半年開始，東莞樓市的預期逐漸拉低，由此也導致了購買率低的局面。

不過，車德銳也續稱，從供需關系來看，東莞市場的需求還是相對強勁?！皷|莞當前的人口是1000萬左右，而東莞的商品房保有量目前也只有100萬套左右，缺口是有的。而且東莞每年的土地和項目供應量其實也供不應求的，但需求量在累積，市場卻沒有起來，還是因為價格等因素的影響，目前供需是比較失衡的狀態?！?/p>

不過，隨著購房者合理住房需求逐漸釋放，東莞市場也有望走出平淡。從今年3月市場的反應來看，已經有回暖的跡象。

根據合富研究院數據顯示，2022年3月的第一周，東莞新房網簽量環比大幅增加6成，具體而言，新建商品住宅網簽約300套較前一周增加86套，環比增加40%；網簽面積約3.9萬平米，環比大幅增加約6成。二手房方面，當周東莞二手住宅網簽212套，環比增加16%。

（作者：吳抒穎 編輯：林虹）