剛需入場、置換增多，3月北京二手住宅成交“微熱”

目前，北京房地產市場已步入3月傳統樓市“小陽春”。從二手房市場反饋來看，購房者看房活躍度明顯提升，市場的觀望情緒在減弱，購房者的決策周期也有所縮短。不過，今年3月北京二手房市場的升溫雖然明顯，但成交仍舊集中在一些熱點區域。

從成交數據來看，諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，今年3月，北京二手住宅成交15771套，環比增長89.10%，但仍不及去年同期，同比下跌28.87%。業內人士表示，這一成交量只能說“微熱”，還談不上“火爆”，預計4月北京二手房成交量可能保持在1.5萬套以上的水平。

機構統計數據顯示，今年3月，北京二手住宅成交15771套。新京報記者 陳哲婉 攝

3月北京二手住宅成交15771套

“在樓市維穩信號下，今年3月份北京二手房成交量呈現回暖上升的狀況。”21世紀不動產蓮水怡園店經理杜衛芳以馬駒橋商圈舉例道，“3月第一周，馬駒橋商圈單周成交量在20-25套，成交房源標的基本以250萬-300萬元為主，市場還是以剛需客戶購買首套房為主。”

在朝陽區常營商圈，21世紀不動產褡褳坡地鐵店店東崔國勝告訴新京報記者：“常營商圈在3月初延續了春節后2月份的市場行情。受貨幣政策寬松影響，區域主要是以剛需客戶為主，客戶入場動力信心較足，市場有回暖跡象。從今年3月實際成交的房源看，客戶售房動機大多基于教育、工作等置換因素?！?/p>

崔國勝認為，北京二手房市場一直保持著大閉環的狀態。據不完全統計，現在常營商圈在售掛盤房源中，售房原因為再次置換需求的占比約60%以上，所以，外部剛需客戶入場會推進置換客戶交易，房源掛盤量基本屬于持平狀態，剛需盤釋放量更多一些。

馬駒橋、常營商圈只是北京二手房市場升溫的一個縮影。從整體市場來看，來自諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，今年3月，北京二手住宅成交15771套，環比增長89.10%。目前，北京二手房市場需求穩健，政策松動下市場敏感度更高，恢復速度較快，但由于市場信心完全恢復需要一定時間，加之去年3月北京二手房市場熱度較高，因此，今年3月成交量仍不及去年同期水平，同比下跌28.87%。

麥田房產分析師認為，從網簽數據來看，今年春節后北京的二手房市場恢復比較迅速，月成交量超過1.5萬套。放在近半年來看，是一個比較不錯的數據，但考慮到2月份受春節假期影響，部分擱置的購房需求在3月份階段性集中釋放，這一成交量只能說“微熱”，還談不上“火爆”。

值得一提的是，今年3月北京二手房市場的升溫雖然明顯，但主要成交仍舊集中在熱點區域，更多的非核心區域，成交量并未出現明顯升溫。

“北京二手房市場出現區域分化的狀況，有的區域成交量好，有的區域成交量一般。整體來看，3月二手房市場比2月好一些，成交量起來了?！北本┲性蹇盟善瑓^的區域經理陳貴勛表示，其門店所在的五棵松區域，以高端改善小區紫金長安為例，3月20日之前成交了2套，3月20日到月末無成交。而萬柳等熱點區域，3月份成交量較大，單月成交40套左右。

部分區域帶看增多、成交周期縮短

從市場反饋來看，北京二手房成交量的回升，與帶看量增加、成交周期縮短等有關。根據麥田房產數據顯示，今年3月份帶看量比2月增加47.6%，其中3月下半月的日均帶看比上半月熱度持續提升。此外，市場的觀望情緒在減弱，購房者的決策周期在縮短。3月份客戶平均成交周期比2月縮短4.4天。

“隨著北京二手房市場升溫，買賣雙方心態發生了變化。賣方因換房需求、資金周轉等原因急需變現，所以在價格上與之前相比有所松動，市場有利于買方。而購買首套房的剛需客戶了解市場的變化，表現非?；钴S?！倍判l芳表示，從帶看數據上看，其所在的馬駒橋區域門店經紀人平均帶看量達到20組/月，個別突出的經紀人帶看量達到32組/月，相較此前，帶看量出現明顯提升。從成交周期來看，買賣雙方交易時間縮短了，以3月最后一周簽約的一套蓮水怡園小區南北兩居房源為例，從獲客到實地看房再到簽約，基本不到72小時。

“銀行放款速度加快，也會使再次置業的購房者交易周期縮短。原來換房周期需要5-6個月，按照現在一般的商業貸款計算，一買一賣兩個交易周期大概3個月就可以完成。”崔國勝如是說。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波表示，去年年底以來房貸的調整對于市場的影響為主因，雖然北京首套房、二套房貸款利率仍維持上浮利率，但審核及放款速度明顯加快，從而拉動市場成交量的提升。

從價格方面來看，根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，今年3月北京二手住宅市場均價為57502元/平方米，環比上漲1.61%。政策及信貸層面適度糾偏，使部分業主對價格預期增強，漲價信心有所上升，帶動二手房市場價格微漲。不過，根據諸葛找房數據研究中心監測的城市情緒指數來看，今年3月北京市場情緒指數為-0.62，仍處在觀望區間高位，預計接下來，北京二手房市場熱度或會有所回升，但幅度不會太大。

在掛牌價格方面，58安居客房產研究院統計數據顯示，今年3月北京二手房掛牌均價為58941元/平方米，環比微漲0.49%，同比上漲1.22%。對此，張波分析稱：“自去年10月開始，房價經歷了一波下行，今年一季度市場總體呈現恢復性波動，近期二手房的掛牌價格維持小幅振蕩?！?/p>

業內：預計4月成交量保持在1.5萬套以上

未來北京二手房市場會怎么走？合碩地產機構首席分析師郭毅表示，今年3月北京二手住宅已經站穩了1.5萬套這一市場“陰晴線”。從目前整體市場來看，二手房回暖更多取決于信貸政策放寬后，整體二手房流通速度加快帶來成交量的集中簽約，但從市場整體基本面而言，并不存在整體升溫和價格普漲的可能性。

展望4月份市場走勢，郭毅分析指出，預計4月北京二手房市場可能保持在1.5萬套以上的銷量水平，由于北京二手房市場掛牌房源量保持在一個高位水平，新房市場的供應量也處在相對集中釋放的狀態，供應基數較大，因此，預計未來二手房市場在保持銷量升溫后，價格方面也不會有太大波動。

“總體來看，北京樓市后續進一步出臺放松政策的可能性較小，更大層面會在房貸利率層面進行微調。在穩定樓市的同時，防止出現市場熱度快速提升。在此背景下，預計4月北京二手房成交量有望進一步提升。”張波如是說。

新京報記者 張曉蘭

編輯 武新 校對 陳荻雁