還未開始便已結束 燕郊購房20%首付新政被叫停

4月6日，河北省三河市燕郊的房地產銷售和中介都在傳播一條消息：從今天開始，燕郊銀行下調首付比例，首套首付20%、按揭貸款利率5.07%；二套30%、按揭貸款利率5.55%。

4月7日，多個商業銀行信貸人員及開發商銷售告訴經濟觀察網，燕郊購買新房的貸款政策，部分商業銀行確實計劃執行20%首付，但由于該消息在網絡和社交媒體廣泛傳播。為避免造成不良影響，地方金融監管部門已經叫停了該項政策。

四大行燕郊支行的某信貸人士表示，新房20%的首付政策是4月5日確定下來，4月6日上午通知了部分開發商，當天下午，各家商業銀行就收到地方金融監管部門的電話，要求仍執行原來的首付比例。

該人士表示，20%首付政策一方面是為了貫徹“滿足購房者合理住房需求”倡導，另一方面也是為了更好服務地方經濟發展需求，“但由于外界各種不符合實際的解讀，已經背離了新政的初衷，所以夭折了”。

一日游

一位燕郊本地開發商銷售人員告訴經濟觀察網，4月6日上午，部分商業銀行向部分在售新房項目口頭傳達了這一消息，“點對點式傳達，比如我們項目合作兩家銀行，這兩家銀行可能會通知我們”。

也有開發商會定期向合作的商業銀行咨詢銀行放貸額度、利率及首付比例等事宜，銀行會在開發商咨詢時傳達消息，“這個政策不是公開出臺，找不到任何文字材料依據，就是告訴你以后開始執行20%首付”，上述銷售人員表示。

燕郊鏈家的一名中介人員告訴經濟觀察網，她所在門店代理銷售燕郊多個新房項目，她從多家開發商處了解，在燕郊開設支行的多數商業銀行均降低了新房的首付比例，“根據我們的了解，應該是全面降低了”。

該中介表示，首付20%的政策不僅僅針對新房按揭，包括郵儲銀行在內的部分銀行對二手房按揭也按照20%首付執行，但審核條件較為嚴苛。經濟觀察網未能從郵儲銀行求證這一說法真實性。

據了解，20%首付要求相對較為嚴格，一是以家庭為單位，購房者在燕郊沒有住房，須從主管部門開具無住房證明；二是家庭名下沒有房貸，如果有房貸記錄且已經結清，需要開具結清證明。

上述燕郊開發商銷售人員告訴經濟觀察網，對20%首付被叫停一事，他們沒有收到銀行的通知，但通過熟識的銀行工作人員已經了解到消息，“我也是今天上午通過朋友才知道的，太可惜了”。

在他看來，2017年燕郊限購后，包括銷售、中介在內的大批炒房客被套，“這些炒房客急于解套，所以政策稍有風吹草動，就會到處傳播，如果這次沒有引起廣泛關注，執行一段時間后，就可以一直執行下去了”。

雖然20%首付被暫停實施，但房貸利率下調并非傳言，經濟觀察網從多方了解，目前燕郊已經在執行首套5.07%、二套5.55%的放貸利率，上述鏈家中介介紹，此前燕郊首套和二套的放貸利率分別為5.39%和5.93%。

影響

目前，燕郊新房價格普遍在1.75萬-2.75萬元/平方米；二手房價格在1.5萬-2.3萬元/平方米。與2017年限購政策出臺前相比，跌去一半左右，成交量更是不足高峰期五分之一。

2020年中，燕郊等環京地區陸續放開了新房限購，但不同新房項目對外地購房者要求不同，有的項目完全不限購，有的項目要求有北京三個月社保，但放松一手房限購并沒有帶動起燕郊樓市。

2021年7月前后，燕郊進一步放松了二手房限購，加上地鐵平谷線開工的利好政策加持，各界都認為燕郊樓市會出現上行，但由于疫情等因素影響，燕郊樓市成交有所增長，但并不明顯。

降低首付是繼放松限購后又一重大松綁政策，2017年限購以來，燕郊一直執行首套首付30%、二套首付50%的政策，這一次暫緩執行的是“首套首付20%、二套首付30%”，首付比例大幅度降低。

燕郊本地一家開發商高管告訴經濟觀察網，與放松限購相比，降低首付對樓市帶動作用更大，雖然只有10個點，但極大降低了購房者的門檻。

此前，燕郊部分新房項目銷售時，開發商可以為購房者做首付分期或墊付部分首付，比如，30%的首付，購房者支付20%，剩余10%由開發商墊付，但通常購房者需要在一年內將墊付資金歸還給開發商，同樣面臨不小壓力。

上述燕郊開發商銷售人員表示，目前他銷售的項目，主流戶型總價在230萬元左右，如果按新政，首套首付只有40多萬元，二套首付比例在70萬元左右，“大部分剛需能負擔起”，“首付比例高點，月供壓力相對小些，但高首付過濾掉很多剛需，很多購房者就因為多出幾十萬上不了車”。

矛盾

在環京的市縣經濟發展中，房地產一直占據著重要的位置，2017年，廊坊限購政策出臺后，環京區域樓市成交大幅下滑，地方財政收入也持續下滑。

以三河市為例，2016年財政收入一度高達122.2億元，2017年降至104.5億元；2018-2020年三年，一般公共預算收入有所增長的情況下，財政收入分別降至98億元、90億元和87.9億元。

不止是三河市，大廠、香河、霸州、永清等環京地區也面臨著類似的壓力，尤其今年以來的疫情影響，3月中旬開始，環京多個市縣實施全面封控措施，時間長達20多天，除了收入減少外，核酸檢測等防疫支出大幅增加。

在上述開發商高管看來，房地產是為數不多可以增收的渠道之一，無論是土地出讓，還是房地產交易稅費，可以一定程度緩解地方政府壓力。

在2015年、2016年房地產火爆的年份，燕郊某小區二手房交易稅費一年達到2億元左右，這是一個讓本地很多制造、服務企業難以企及的數字。

該人士進一步表示，由于環京地區樓市比較敏感，有些政策只能做不能說，“如果這次沒有炒作，執行下去，大廠、香河其他地區肯定也會跟進，但這次被叫停后，估計一時半會不會再實施了”。

上述鏈家中介人員表示，2021年下半年，燕郊樓市有所好轉，包括今年1、2月成交也不錯，但3月疫情影響下，“基本沒什么成交了，這次解封后出來這個政策，本來對樓市應該是大利好”。