賈康：下半年樓市會“回暖”，但不會“過山車”

當前，我國正處于城鎮化高速發展的階段，需要不斷推進基礎設施的建設及更新換代。而在高速城鎮化過程中，房地產支柱產業地位不會動搖，可以說工業化和城鎮化必然會推動房地產行業的發展。

就房地產行業的現狀而言，我國房地產政策整體上已走向寬松，行業也在修復的過程中。不出意外的話，今年下半年，房地產市場回升態勢會更加明顯，不過，可以肯定的是，市場會回暖，但不會像前幾輪調控那樣出現“過山車”式的冷熱擺動。

賈康認為，今年下半年房地產市場會回暖，但是離“熱”還有距離。資料圖片/李飛 攝

高速城鎮化過程中，房地產“支柱”地位不動搖

在中國城鎮化高速發展的階段上，房地產業一定是國民經濟的支柱產業。所謂城鎮化高速發展，從國際經驗來看，大概處于城鎮化率30%-70%的區間。中國改革開放初期，城鎮化率只有百分之十幾，超過30%后，出現與國際經驗高度吻合的現象，最近二三十年處于高速發展階段。

在這個過程中，城鎮化和工業化之間形成互動，內在邏輯是使社會成員越來越多地聚居在宜居宜業的中心區域。國家發改委公布數據顯示，2021年我國常住人口城鎮化率達64.72%，戶籍人口城鎮化率提高到46.7%。

我認為，在戶籍人口城鎮化率基礎上適當抬高至50%左右，可認為是中國真實的城鎮化水平。因為中國大約還有近3億在城市生活、工作了十幾年、二十幾年的人，沒有取得城市戶口，反映的是由于政府供給能力不足，他們所享有的基本公共服務沒有能夠與市民均等化。這一方面是明顯的問題，另一方面也意味著中國還有很大的發展潛力來完成城鎮化，匹配工業化。

在此過程中，需要多輪推進基礎設施建設和基礎設施更新換代。建成區要往外擴，新區要開發，將出現更多的中小城鎮，也必然會因城施策地繼續發展大城市，形成更加有經濟和社會影響力的城市群和都市圈。這些將具體表現在國土開發中的不動產形成上，包括工業、商業、住宅等方面的不動產建設與運營，來配合中國經濟發展的過程。這個不動產概念之下的房地產業，一定是整個國民經濟中一個重要的支柱產業。

工業化和城鎮化推動房地產行業的發展是必然的結果，內在邏輯就是：之所以認為房地產是支撐城鎮化的一個基礎行業，是因為工業化的繼續推進在中國必然進一步帶來城鎮中心區的聚集效應，提升城鎮化水平而要求房地產開發的配套。至少現在看，未來中國工業化和城鎮化的發展空間仍相當可觀，沒有理由對房地產業做出悲觀的判斷。雖然前一段時間我國房地產行業的景氣水平下降，但是城鎮化的水平總體來說還在提升，房地產在整個發展過程中，還是在源源不斷地形成有效供給。

政策趨于寬松，應攻堅克難建立長效機制

從整體導向上來說，中央經濟工作會議強調以經濟建設為中心，將經濟運行維持在合理區間，在大環境上進一步“升溫”已成定局。

在這樣的背景之下，我國房地產政策已走向寬松，行業也在修復的過程中。不出意外的話，今年下半年房地產市場回升會更明顯一些。可以肯定的是，市場會回暖，但是離“熱”還有距離，不會像前幾輪調控那樣出現“過山車”式的冷熱擺動。

希望在這一輪房地產市場預期向好的調整中，隨著市場逐漸升溫，要抓住相關的基礎性制度建設創新，標本兼治并追求“治本為上”，形成房地產業的健康發展長效機制。

目前正處在改革深水區攻堅克難的時期，政府要避免短期行為，從長期視野下使房地產業健康發展，真正貫徹中央提出的以建設基礎性制度打造長效機制的指導方針，這是關鍵。如果解決不了這個問題，勢必要回到老路上去，治標不治本只會積累矛盾。當然也要意識到，長效機制的建設不是一蹴而就的，但是拖延肯定會越來越被動。房地產業的健康發展長效機制，應是構建以經濟手段為主的調控體系為取向，建設好基礎性制度，使經濟手段可以充分發揮作用，通過制度安排和機制創新來解決一系列現實中的難題。所謂基礎性制度建設，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和稅收制度，這是一個系統工程，需要相互呼應起來。

對于我國的住房制度，已在反復強調雙軌統籌，一個是政府托底的保障軌（即保障性住房供給），另一個是市場軌（即商品房的供給）。重慶早就提出以保障軌提供40%左右的住房有效供給，深圳也已提出要達到60%的保障房有效供給，能否實現暫且不論，但是雙軌統籌框架是清晰的。相關的改革需要把握好，在地方政府轄區之內，要形成最適合當地的定制化解決方案。而從投融資來看，一定也是雙軌運行，不能僅有商業性融資，還要有政策性融資，兩者相互補充、相互協調。至于相關稅制的改革，需要創造條件把握時機，積極穩妥推進。

此外，近年來一直在提租售并舉，租賃房對于市場的穩定很有意義，應發揮更大的影響作用；而對于城市“夾心層”或新市民，還需要配置比公租房更高標準的共有產權房和長租公寓。

□賈康（華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長）