丁祖昱：政策利好下，哪些城市正在回暖？

2022年以來，伴隨樓市下行壓力加劇，全國各地政策暖風頻吹，但從CRIC監測數據來看，3月，全國百城成交同比跌幅仍有擴大趨勢，降幅高達51%。

從項目開盤去化情況來看，3月，全國重點32個城市項目的開盤去化率仍在低位徘徊。CRIC調研的數據顯示，重點32城平均去化率僅為35%，其中上海去化最高，達到90%以上，3月上海單項目最高去化率也達到了100%，最低去化率為86%。

項目去化高于平均值的城市有14個，但開盤去化率超六成的城市只有5個。在市場尚未全面回暖的情況下，各城市的市場熱度分化在加劇。

表：全國部分城市2022年3月開盤去化率變動情況

數據來源：CRIC調研

鄭州積極修復，福州、南寧行情平淡

隨著政策逐漸落地，各個城市政策效應顯現出差異化。

當前，作為較早出臺樓市利好政策的鄭州市，進入了政策引導下的積極修復期，而福州、南寧整體延續了平淡行情。

鄭州新房市場項目來訪量和銷售流速穩步提升。CRIC數據顯示，3月單項目月均到訪量和月均流速分別達到325組，合計20套，較1月低點增長超1倍。二手房市場恢復速度明顯快于新房市場，客戶購房信心穩步提升，3月二手房帶看量高達5萬余組，環比2月上漲140%，成交近2000套，環比2月上漲80%。

與鄭州不同，福州、南寧政策放寬并未帶來預期中的回暖，市場反應平淡。調研顯示，福州多數項目認購率不足20%，市場并無實質回暖。而南寧則表現出供需疲軟態勢，以價換量營銷方式層出不窮。

顯然，政策利好的落地效果不僅與政策寬松程度密切相關，更主要取決于各城市行業基本面的好壞。

此外，隨著政策深入，城市內部也顯現出分化跡象。以最近發布樓市新政的蘇州為例，3月，共有9個項目推售，開盤去化率達到60%，但單項目最高去化率為100%，最低去化率只有7%。蘇州市內部區域板塊分化行情持續加劇，核心板塊去化表現最好，園區更是有兩個倒掛項目成受追捧的“日光盤”；新城板塊去化率保持在60%~80%之間。但蘇州相城區去化堪憂，即便是項目在8.5~8.8折的基礎上，同時附加贈送物業費、車位抵用券等措施，整個區域去化率仍然較低。

上海、北京熱度維持，蘇州、西安分化

3月，市場表現火熱的城市主要集中在上海、北京和杭州。蘇州、西安等區域板塊表現“冷熱不均”，分化加劇。

自3月中旬以來，上海疫情暴發，但開盤去化率依然居不同城市之首，高達90%以上。據CRIC監測數據，3月，上海在9個已入市項目中，5個項目觸發積分搖號，認籌率200%左右，入市項目平均去化率在90%以上，即便銷售最差的項目去化率也高達80%，市場熱度可見一般。

再如北京，在供應持續放量的情況下，市場活躍度穩步提升。

據CRIC監測，3月，北京雖然整體開盤去化率僅為36%，但仍有部分單項目熱銷。二手房帶看量明顯提升、成交周期縮短，成交量隨之攀升，市場呈現整體修復態勢。

在熱點二線城市中，杭州整體的去化率高達63%，主城區市場熱度較高，而西安市場受疫情影響，表現兩極分化，主城區熱度顯著高于西咸新區，且兩個區域內部各項目間分化差異也很明顯。

廣州、成都、武漢市場仍在“筑底”

一線城市廣州和成交熱度較高的成都、武漢兩地，目前整體表現仍較為低迷，市場觀望情緒相對濃厚。

以廣州為例，3月開盤去化率為20%，僅為2021年同期的一半，部分項目認購率不足10%。

事實上，廣州、武漢均表現出供應量的大幅萎縮，房企推盤積極性普遍不高。

比如武漢，按推貨節奏來看，一季度僅供應260萬平方米，這與其高庫存、低迷的開盤去化率密切相關，一方面廣狹義庫存去化周期分別達到了22個月和5年，另一方面項目去化率持續走低，新盤去化率由1-2月的30%腰斬至3月的14%，成為近一年來的低點。

3月，成都開盤去化率為58%，但供應和成交量仍處底部運行，顯著低于2021年上半年的月均值。目前，成都相關政策從嚴，首套房貸利率高達5.6%，購房者當前承擔的購房壓力仍較大，一定程度上導致購房者對后市信心不足。

整體來看，尚有多數城市處于筑底階段，市場修復仍需時間。

一季度，盡管有各種利好“托市”政策頻出，但市場效果尚未達到預期。疫情多地集中暴發的影響下，購房需求或將遞延至4、5月份釋放。

可以預見的是，各地市場分化格局仍將延續。待政策利好持續發酵，市場發展基本面較好的城市勢必率將先回暖，諸如深圳、惠州、珠海、南京、無錫、常州等有望在二季度率先迎來轉機；武漢、鄭州、廈門等或將輪動傳導而筑底企穩；對于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟南、長春等城市而言，短期內市場下行壓力依舊較大。