又一省會城市穩樓市！提高公積金貸款額度、降低二套房首付比例…市場底近了？

繼鄭州、哈爾濱等城市后，又一省會城市出臺全面穩地產新政。

4月16日，昆明市政府發布25條穩地產新政，分別從加快商業商務用房去化，紓解疫情防控期間房地產開發企業困難，鼓勵多種方式回遷安置，優化住房金融服務等8個方面制定相關政策。

其中需求端的政策為，通過適度調高住房公積金貸款額度、降低購買二套住房首付款比例，加大對首套房、改善性住房等合理購房需求的支持力度。

業內人士認為，昆明新政比較精細化，因城施策和落地性比較強，以去化過高的商業庫存和給企業紓困為主，供給側的措施比較多，而需求端刺激性的政策并不多，彰顯了政策的穩定性和連續性，值得其他城市借鑒。預計更多弱二線及三四線城市或將跟進放松調控，甚至刺激居民購房消費。市場底或將在二季度到來，成交或將企穩回升。

昆明發布25條穩地產新政

4月16日，昆明市政府發布《關于促進房地產市場穩地價穩房價穩預期工作的意見》（下稱《意見》）。

《意見》共有八條25款，分別從加快商業商務用房去化，合理使用商業商務用地，紓解疫情防控期間房地產開發企業困難，鼓勵多種方式回遷安置，優化營商服務，優化住房金融服務，有效防范化解房地產市場風險，持續整治規范房地產市場秩序，做好房地產市場輿情引導等8個方面制定相關政策。

《意見》將商業商務用房去化放在了首要位置，提出：通過商業商務用房去化情況確定商業商務用地供應節奏；優化商住配比；鼓勵將商務辦公用房改造為保障性租賃住房；允許將已供應尚未開工建設或在建的商業商務用地用于公共服務設施；鼓勵將閑置的商業辦公用房用于打造“雙創中心”、發展樓宇經濟及非學科類培訓等多種業態。

《意見》還鼓勵多種方式回遷安置。通過加大貨幣化安置力度，在居民、社區自愿的基礎上利用已建成的商業商務用房進行等價值安置并適當給予面積獎補等靈活的安置方式，切實滿足多元化安置需求，在加大回遷安置效率的同時，促進商業商務用房去化。

在優化住房金融服務方面，《意見》提出，通過適度調高住房公積金貸款額度、降低購買二套住房首付款比例，加大對首套房、改善性住房等合理購房需求的支持力度。

在紓解企業困境方面，《意見》提出，允許2021年6月1日至2022年12月31日期間繳納土地出讓價款的房地產項目延期（60日）繳納土地款；允許房地產開發企業緩繳城市基礎設施配套費；進一步簡化規劃審批程序，緩解房地產開發企業資金壓力；進一步健全完善預售資金監管制度。

昆明商業商辦庫存去化壓力大

對于昆明出臺穩地產政策的原因，昆明市政府表示，是為落實政府工作報告中的精神，堅持“房住不炒”的定位，落實好房地產市場長效機制，促進房地產業健康發展和良性循環。

新政之所以把商業商務用房去化放在政策之首，是因為昆明商業庫存較大。中指研究院昆明公司高級分析師張慶憲指出，數據顯示，截至2022年3月，昆明商業商務用房市場存量多達1165萬㎡，去化周期超90個月，庫存高企，去化壓力大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員也表示，昆明這類弱二線城市商業商辦庫存比較大。昆明的做法是存量增量一起考慮，銷售和改功能一起考慮。比如，對已收儲或未開工的轉為保租房、新型產業用地（M0）、臨時綠地，建設養老托幼等公共設施。此外，政府或引導市場機構發展“共享辦公”、非學科類培訓等。甚至，回遷安置需求對接商業商務用房去化，這些都是創新舉措，多渠道化解商業庫存。

張慶憲也認為，昆明將回遷安置需求與商業商務用房去化相結合，利用已建成的商業商務用房進行等價值安置并適當給予面積獎補等方式，加大回遷安置效率，同時帶動商業商務用房去化，一舉兩得。

值得注意的是，此次昆明在需求端的政策主要是公積金扶持，提高公積金額度，降低二次公積金貸款買房首付，而商業性按揭貸款方面并未有明確降首付等措施，限購、限售等政策也未提及。

“總的來說，昆明的新政比較精細化，因城施策和落地性比較強，以去化過高的商業庫存和給企業紓困為主，供給側的措施比較多，而需求端刺激性的政策并不多，彰顯了政策的穩定性和連續性，值得其他城市借鑒?！崩钣罴握f。

市場底或將在二季度到來

券商中國記者梳理，4月以來16天，已經有衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、麗水、臺州、安順、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、上海、淮北、南平、宜昌、荊門、昆明等20城松綁了購房政策，涉及限購、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率、購房補貼等內容。

上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱認為，弱二線及三四線城市或將跟進放松調控，甚至刺激居民購房消費。聚焦救市政策組合拳，主要通過以下兩方面展開：

其一，市場維穩層面：第一，調降落戶門檻，加快人才落戶，局部放松限購。第二，放松公積金貸款，商貸首付比例按央行規定的最低標準執行，降低房貸利率，縮短房貸周期。第三，棚改、舊改加快推進，提高貨幣化安置比例。第四，財稅刺激托市，購房補貼、稅費減免等均是政策選項。

其二，企業紓困層面：第一，調降商品房預售門檻，加快預售證審批進度。第二，在嚴格落實“保交樓”的同時，適度放松預售資金監管，提高各施工節點提取比例。第三，降低土拍門檻，增加低價地、平價地供應，降低競買保證金，延期繳納土地款。

“4月以來，蘇州、南京、福州等多個重點城市放松調控，各線城市房地產市場周期性輪動，市場底或將在二季度到來，成交或將企穩回升?！倍∽骊耪f。

責編：戰術恒