合景泰富：行業分化下服務型房企迎發展契機

《投資者網》謝亦楠

編輯 吳悅

冰凍的房地產市場終于回暖。4月18日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在國新辦發布會上回應關于房地產市場未來走勢時表示，當前房地產銷售還在下降，隨著多地適度放開限購限售、降低公積金使用門檻等，部分地區房地產銷售降幅在收窄。隨著房地產長效機制的完善，積極滿足房地產住房需求，全國房地產銷售下行態勢會得到緩解。

市場下行的局面筑底之際，研究機構普遍認為，市場預期將發生一次重大轉變，對于穩健經營的房企到來重大利好。行業從周期屬性極強的金融股，逐步過渡到社會配套服務商的價值股。

高質量土儲與財務結構優化

2021年，合景泰富銷售金額1038億元，同比增比為0.2%；按權益合并收入約442.83億元，核心利潤39.79億元；核心毛利率及凈利潤率分別為21.2%及10.7%。

不僅如此，公司如期兌付債務，總借款規模下降，債務結構優化，融資成本略有下降。統計，顯示，2022年第一季度，合景泰富兌付多筆債券本息達17.651億元，境外美元債券達2.5億美元。

2021年，累計兌付境內債券本金合計143億元，及境外含子公司及合作公司層面共7.5億美元債，順利完成當年境內外債券到期及回售期的兌付，賦予了業績極強的安全邊界。

公司強調，針對目前房企面臨的海外融資環境，準備了各種應對今年到期的海外債券的方案。 針對2022年9月到期的境外債券合計9億美元，公司已經向發展改革委獲得足夠美元債務額；香港啟德尚·珒溋項目已經交付，剩余商品價格將于今年內全部發售，屆時預售資金將全部收回；香港鴨脷洲項目總商品價值較大，本公司股票占有率為50%，預計上半年上市。以上兩個香港項目是公司境外資金的有力補充。

這也意味著，在融資新規的要求下，合景泰富堅持審時度勢，積極改善財務指標，優化債務結構，且成效顯著。

疫情對經濟的沖擊有目共睹。從合景泰富的具體實踐看，土儲優勢在下行的市場環境將被放大。

根據年報，截至2021年底，合景泰富擁有土地儲備共計權益建筑面積約1552萬平方米，總建筑面積約2174萬平方米。2021年，合景泰富銷售金額為1038億元，同比增長0.2%，預售面積544萬平方米，預售均價約為1.9萬元/平方米。其中，大灣區占比46%，長三角占比28%；一、二線城市占比91%。

隨著近幾年集中供地、三道紅線政策的相繼實施，地產發展出現窗口期，合景泰富以更合理的成本獲取多個高價值項目。2021年集團堅持以合適的節奏拿地，多元化拿地夯實土儲，通過產業勾地、收并購等模式獲取了多個新項目。

2022年第一季度，房地產Top100同比跌幅在40-50%左右。而合景泰富第一季度預售金額達130.7億元；根據中指院2022年第一季度廣州地區銷售榜單，合景泰富位居top5。

消費者需求 轉向“健康生活”

而得益于前瞻性的戰略布局，目前，集團在核心一、二線城市累計已開業45個投資性物業，包括10個商場、10個寫字樓和25個酒店。

投資性物業將持續為其提供穩定的現金流入以及利潤支撐，與地產業務形成雙輪驅動，穿越經濟周期。2021年年報顯示，全年租金收入19億元，同比大幅增長了31%，其中酒店增長47%，商場增長27%，寫字樓增長17%。

后疫情時代，消費者的消費需求處于多種不確定性，價值觀從“效率至上”向“健康生活”、“品質享樂”的需求轉變?；谶@種雙向需求，部分房企尋求突破，減少人的需求在空間的“設限”。

以合景泰富為例，其產品覆蓋了居住、休閑、商務、娛樂、旅行、藝述欣賞等全生命周期空間服務生態鏈，從城市綜合運營商，升級為“城市空間服務共創者”。

住宅方面，合景泰富打造了臻系、峰系、悅系、四季系等優質產品線，形成特色差異及互補。2021年，合景泰富共推出廣州臻玥、重慶天鑾、成都瑧林、天津珒悅府、鹽城匯悅城等全新項目，六大項目斬獲“GBE地產設計大獎2021-2022”，其中，高端住宅項目臻林天匯大廈更是獲得主辦方最高榮譽年度設計大獎“鉑金獎”，住宅研發的藝述美學的高端系列“臻系”大放異彩。

購物中心方面，合景泰富打造了“悠方”、“摩方”以及“悠方天地”三大商業品牌IP?！坝品健敝Υ蛟鞎r尚、健康、精致的樂活生活方式，“摩方”精準地為年輕潮人們提供潮流的時尚生活體驗，其中成都摩方開業1周年，出租率超96%；“悠方天地”以悠閑的戶外空間，為社區居民提供更為優質、舒服的生活模式。

2021年，合景泰富購物中心同比2020年增長45%，零售額同比2020年增長51%。

酒店方面，合景泰富旗下已開業22個酒店，包括與國際酒管集團合作及自有品牌酒店。自有品牌“木蓮莊酒店”已在全國8個一二線城市布局，累計已開業17家，孵化出四大IP產品線，包括五星級酒店“MORDIN”、商務型酒店“木蓮莊酒店”、高端度假型酒店“木蓮莊度假酒店”、潮流設計酒店“MUSTEL”。

不僅如此，合景泰富精準布局一二線城市核心商務區，成功打造了ifp（合景國際金融廣場）、imp（環球都會廣場）、icp（環匯商業廣場）三大高端寫字樓品牌，成為眾多世界500強企業的長期合作伙伴。2021年，寫字樓產品收獲頗豐，北京通州的合景國際金融廣場榮獲由GBE辦公建筑大獎頒發的“最佳建筑設計辦公建筑獎”及美國MUSE DESIGN AWARDS金獎。2021年，合景泰富寫字樓整體出租率為88%。

在購物中心、寫字樓、酒店等多元化成熟化的IP跨界交疊，為合景泰富創造了超級商業案例。以成都交子大道CBD商業集群為例，短短1公里，容納了總體量達80萬㎡的商業集群，匯聚了購物中心、酒店、商業廣場、高端服務公寓等復合業態，將合景美學與城市元素相交融，打造時尚體驗生活走廊。

數字化轉型穩中求進

同樣被疫情放大的還有公司的數字化優勢。早在2018年，合景泰富就作出前瞻性布局，啟動數字化轉型。2019年，合景泰富與國際科技巨頭IBM簽署協議，構建世界SAP系統。公司成功落地一套全面的SAP體系，集采購、計劃、成本、財務、營銷等10個重要領域于一體，完成從傳統企業向數字化企業的轉型。

2021年，合景泰富數字化營銷業績占比高達15%以上。2021年業績數據顯示，合景泰富全年實現綜合提效13%，實現快速銷售、快速建造；通過經營效率的提升和信息化手段的疊加實現定標成本下降2%，標準成本下降4%。

同年，合景泰富集團的供應鏈融資項目斬獲“2021·「鼎革獎」數字化轉型先鋒榜”年度供應鏈轉型典范獎，標志著數字化轉型之路得到了權威認可。

基于合景泰富數字化優勢、優渥土儲及盈利能力，機構評級展望正面，國泰君安證券指出，公司毛利率有望在未來幾年穩定在30%水平，考慮到其提升的效率，城市更新帶來的高毛利收入，以及租金收入占比提高（未來5年30%以上復合增長），豐厚儲備項目支撐租金收入2025年達60億元。

對于公司未來前景，合景泰富方面表示，房地產行業已進入全新經濟周期，新秩序正在形成，我們要適應新的變化，看到新的機會，集團一直保持創新意識和消費者研究，我們看到中國核心城市群、都市圈的人口流入和發展力量，并一直堅持一二線重點布局，我們也看到，中國消費者對空間需求越來越多元，也越來越超越空間的界限，無論是住宅、商業、酒店還是長租公寓，未來堅持深化多元化發展，保持美學的突破，產品的迭代，人居的多元化思考，逐步提升企業運營管理能力，有質量的可持續發展，將會是合景泰富持續努力的方向。?（思維財經出品）■