財面兒·年報深解丨金地集團：行業變局下的“生力軍”

4月24日晚間，金地（集團）股份有限公司（股份代碼：600383.SH，以下簡稱金地集團(600383)）發布2021年年報。

盡管過去一年房地產行業經歷深度調整，但金地集團還是交出了一份多項經營業績指標表現搶眼的“答卷”。不僅資產和銷售規模持續穩健增長，盈利也維持了相對穩定的水平，可謂行業變局之下的一支“生力軍”。

據年報顯示，企業全年實現營業收入992.32億元，同比上升18.16%；歸屬于上市公司股東凈利潤94.09億元。截止報告期末，企業總資產4628億元，同比增長15.23%，近五年復合增長率高達22%；其中歸屬母公司凈資產630億元，同比增長9.57%，近五年復合增長率達到11%。

分紅方面，金地集團也是毫不吝嗇。企業擬向全體股東每10股派發現金股利6.3元（含稅），合計擬派發現金紅利28.4億元（含稅），占公司2021年合并報表中歸屬于母公司股東的凈利潤比例為30.2%。而這已是企業連續多年現金分紅占到凈利潤的30%以上。

前瞻性布局奠定銷售持續穩步增長

雖然2021年地產行業處于整體下行態勢，但行業中仍有部分優質企業展現出了強大的發展韌勁，而金地便是其中的一個。

2021年全年，企業銷售規模實現了逆勢增長。年報顯示，企業全年實現簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%，實現簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%，銷售增幅處于TOP20房企前列，同時也是2021年為數不多完成年初銷售目標的房企之一。

而優秀的銷售業績背后要歸因于企業的城市深耕策略。截止2021年末，金地在全國布局的78個地級市中，有十余個城市市場排名均位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一。核心城市市場份額的不斷提升，為企業銷售業績持續穩定增長提供了保障。

與很多房企今年才在業績會上重新提出收縮三四線布局，重點回歸一二線城市不同的是，過去幾年來，金地集團一直堅持“東密西強”的投資布局，聚焦高能級城市發展，嚴格控制三四線城市的下沉。以2021年為例，金地投資了111宗地塊，新增總土地儲備約1636萬平方米，其中一二線城市的投資占比高達65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比明顯提升達至34%，這也將更好地規避市場下行期風險。

此外，截止2021年末，金地集團的預收賬款（含合同負債）達1128億元，較2020年末增長了19.1%，這也為企業未來的業績結算打下了堅實基礎。

高質量經營促使盈利穩居行業前列

受市場下行和疫情等多重因素影響，2021年地產行業的毛利率整體呈現出進一步下滑態勢。國金證券(600109)對今年3月以來已發布年報的房企統計數據顯示，其中有14家房企的毛利率低于20%，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤率僅為8.21%。

正是因為行業整體利潤水平的低迷，也由此對企業的綜合能力與精細化管理水平提出了前所未有的要求。

對此，金地集團對財經網表示，在精準投資的基礎上，企業還在不斷通過強化產品定位、成本管控、經營調度及加快體系建設、加快核心業務系統的數字化建設及數字營銷系統的迭代，促進公司核心能力及經營效率的穩步提升，對沖行業利潤下行的影響。

具體來看，2021年，金地集團的盈利規模雖有所波動，但盈利能力卻依然保持著行業較好水平。年報顯示，2021年，企業實現歸屬于上市公司股東的凈利潤94.09億元，同比下降9.5%個百分點，但房地產結算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，均高于行業平均值。

此外，值得注意的是，金地集團的周轉率有了明顯的提升，凈資產收益率（ROE）仍能達到15.7%，處于行業領先地位。而企業在年報中解釋稱，主要是受益于企業投資拓展、產品研發、工程成本、運營管理等各項專業能力的逐年提高。

6年“綠檔”助推企業獲得多方認可

自2020年“三道紅線”融資監管新規出臺后，“三道紅線”成為房企健康指數的“晴雨表”。而隨著近年來市場的持續收緊，保持健康穩健的財務盤面也逐漸成為整個行業的基本共識。

對于金地集團來說，企業始終堅持平衡發展、穩健經營的戰略，負債指標也在逐年穩步下降，企業的“三道紅線”指標已經連續6年保持“綠檔”。

具體來看，2021年金地集團的資產負債率為76.19%，剔除并不構成實際償債壓力的預收款項后，公司的實際資產負債率低至67.6%，凈負債率僅為55.2%，有息負債規模、凈負債率等核心負債指標均處于行業低位水平。

債務結構方面也在持續優化。截止報告期末，金地集團一年期以上的中長期負債占全部有息負債比重的68.25%，短期債務占比為31.7%；其中境內負債占比92.3%，境外負債占比7.7%，更加適配房地產行業的長開發周期。

對比現金情況來看，企業的償債能力充足。截止報告期末，金地實現經營性現金凈流入94億元，持有貨幣資金余額648億元，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債覆蓋倍數達1.4倍。

而正是由于具備扎實的財務基本盤，金地集團在資本市場上備受青睞。

2021年，企業通過開發貸、中期票據、超短期融資券及ABS等多元融資方式補充資金，持續優化現金流水平。其中，企業發行公司債券共計49.95億元，發行中期票據共計110億元。

截止報告期末，企業的債務融資余額為1256億元，債務融資加權平均成本下降至4.56%，相比上一年降低了18個百分點，在行業中處于絕對優勢的融資水平。

此外，2021年，在行業絕大多數企業被下調評級的背景下，金地集團也成了明顯的“異類”。企業的主體信用評級及各項融資產品評級均為AAA級，國際評級機構標準普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級則分別為BB、Ba2。這也側面反映出即便是更為敏感、理性的金融機構和投資者，對于金地集團的資信水平和經營能力也表達了高度認可。

新賽道拓展謀求業務協同持續增長

事實上，面對房地產行業收益率逐漸走低、回歸常態的大環境，很多敏銳的房企早已開始通過布局新賽道，謀求新的業務增長點。

所謂懂得“在陽光燦爛的時候修屋頂”，有這樣意識的企業，金地集團是其中之一。在地產主業之外，企業也在進駐自持資產、物業服務、科技等賽道，并已布局多年。

在持有型物業方面，2021年，金地集團新獲取廣州花都TOD大型綜合體項目，以補充商辦物業的優質儲備；在產業方面，企業新獲取北京坤鼎項目、廣州創智匯、上海安弗施等七個項目，新增管理面積190萬平方米，實現了國內核心產業城市的全面布局。

截止2021年末，金地運營的持有型項目已達28個，其中涵蓋了購物中心、寫字樓、產業園區、長租公寓等不同物業類型，累積租金面積約244萬平方米，同比增長37.5%，其中產業園面積達103萬平方米。

目前，企業持有的在營購物中心、進入成熟期寫字樓、產業園區以及成熟期長租公寓的出租率均達到了90%以上水平，其中長租公寓平均出租率穩定在94%以上，處于行業標桿水平。

憑借出色的運營能力，2021年金地持有型物業的租金收入達約20.7億元，同比增長52%，表現較為穩健，而這或也將成為企業未來新的利潤增長點。

除此之外，與地產主業深度協同的金地物業，2021年正式更名為"金地智慧服務"。年報顯示，年內金地智慧服務通過單項目拓展和收并購方式，新增外拓合約面積超過7000萬平方米。截止2021年末，金地智慧服務的合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達71%，非住業態占比達15%，市場外拓能力居于行業前四。在營收表現上，2021年金地智慧服務的營收突破50億元，達52.8億元，同比增長30%。

值得注意的是，開發代建業務是企業近年來成長頗為迅速的新業務板塊。2021年，金地集團開發代建業務新簽約19個項目，簽約面積超過300萬平方米。

年報顯示，截止2021年末，企業開發代建業務在全國超過30座城市實現布局，管理服務項目近90個，累計開發管理面積超1500萬平方米，其中政府公建面積超過400萬平方米，并入選多個城市政府預選承包商庫，品牌影響力也在逐年提升。

而金地方面也對財經網表示，企業還將進一步加強非住業務的拓展及競爭力，積極布局地產行業全產業鏈業務，努力打造集團面向未來的長期、全產業鏈的競爭優勢。同時，穩步向養老、體育、教育、家居生活等產業探索實踐，做好與住宅主業的協作和平衡，尋找更多未來發展的增長點。

稻盛和夫曾言，蕭條才是企業成長的最佳時機，克服蕭條，就好比造出一個像竹子那樣的‘節’來。經濟繁榮時，企業只是一味地成長，沒有‘節’，成了單調脆弱的竹子。但是由于克服了各種各樣的蕭條，就形成了許多的‘節’，這種‘節’才是使企業再次成長的支撐，并使企業的結構變得強韌而堅固。

面對不確定性的時代，企業反而要有確定性的抓手。敢于擔當、主動應變，才能掌握防控和化解風險的主動權，危中尋機。而每一次的變局之下，通過在不確定當中捕捉機遇、反復試錯、堅定前行而站起來的企業，終會脫穎而出。