下調房貸利率、取消限購限售 多城力促樓市回暖

今年以來，全國多個重點城市房貸利率出現不同程度下降。據統計，近期全國已有100多個城市的銀行機構下調了房貸利率，平均幅度在20-60個基點不等。同時，南京、廣東等多地通過發放住房消費禮包、限售限購政策松綁等方式，花樣滿足購房者的合理住房需求。房地產信貸等政策寬松，成為當前樓市政策的大勢所趨，在業內專家看來，隨著寬松政策的增多，未來幾個月樓市有望逐漸企穩。

百城下調房貸利率

近日，南京地區多家銀行向媒體透露，近期房貸利率連續下調，首套房貸利率在5.1%-5.5%之間。與3月相比，房貸利率下降10-60BP。南京地區房產中介透露，近期南京調整了首套房貸利率認定標準，即舊有房貸已結清，新購房產首付五成的，可按照首套房利率執行。

不只南京，今年以來，廣東佛山、甘肅省蘭州市、四川、山東多地也不斷下調著房貸利率。例如上海部分銀行首套房和二套房房貸利率已由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%；山東多地銀行下調房貸利率，下調幅度20個BP到45個BP不等。

在4月14日舉行的2022年一季度金融統計數據新聞發布會上，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，3月以來，由于市場需求減弱，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20-60個基點不等。

政策也在進一步定調。4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，其中提出要完善住房領域金融服務，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求。

在一系列下調房貸利率政策在全國遍地開花之后，降低首付比例也重磅出招。4月28日，廣東成為全國首個對首付比例調整進行明確的省份。廣東發布《廣東金融支持受疫情影響企業紓困和經濟穩增長行動方案》，明確因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。同時，鼓勵銀行對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理確定按揭標準，提升借款和還款便利度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，"廣東是全國首個省級要求降低首付的省份，單純從這一點來看，廣東就具有積極性和主動性，其對于引導后續各地政府和銀行降低首付比例、積極降低購房成本等有積極的作用"。

限購限售花式松綁

房地產市場常見的限購、限售等政策也在悄然變化著。4月28日，廣東中山對于大專以上人員放松了購房限購政策。中山市人社局發布《關于進一步優化我市人才安居保障措施的通知》，提出"凡持有大專以上（含大專）學歷證書、專業技術資格、職業資格或職業技能等級證書的非中山戶籍人才，允許在本市范圍內購買1套新建商品住房，房屋自網簽之日起兩年內不得上市交易"。

此前，南京也于4月27日透露，非本市戶籍居民家庭申請購房條件有所調整，從此前的"三年內在南京連續兩年及以上繳納社?；騻€稅"，調整為"一年內在南京累計繳納6個月個人所得稅或社保（補繳不算）"。截至4月24日，已有超30城的政策涉及限購、限貸、限售、限價等內容。

嚴躍進指出，從南京2017年的政策內容看，當時規定了外地人購房需要兩年社保的繳納情況。換言之，此次新政策下，對于只有6個月社保的購房者，也可以享受購房的資格。這也說明限購政策在放松。類似政策充分說明，當前南京市場的購房政策確實出現了松動，也體現了熱點二線城市政策松動的風向。

嚴躍進認為，通過此類放松，很大程度上有助于促進房地產市場的去庫存。當然類似的放松也不是無約束的放松，通過設定一定年限的限售，也有助于促進房屋的交易回歸自住需求，而不是投資投機需求。

此外，發放消費禮包仍然是鼓勵住房消費的重要舉措。廣東江門市就規定，從4月28日零時起，在江門市購買新建商品住房并辦理合同網簽手續的若干名購房人，按房屋建筑面積發放購房消費券禮包。其中，100平方米以上的住房將發放5000元的消費券禮包，100平方米以下的則發放3000元的消費券禮包，以刺激樓市回暖。

市場有望逐漸企穩

國家統計局發布的數據顯示，3月，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，同比下降城市個數增加；各線城市商品住宅銷售價格環比趨穩，同比下降或漲幅回落。

3月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。

在中原地產首席分析師張大偉看來，房地產信貸寬松，是出現市場平穩的主要原因。"整體看，3月全國房地產市場的主要特征是隨著調控政策的穩定，信貸供應的增加，政策底部出現后，市場逐漸率先在一二線城市出現底部特征，三四線城市也因為頻繁的寬松政策，房價下調幅度收窄。"他說。

4月政策放松力度不減。中原地產研究院統計數據顯示，衢州、秦皇島、綿陽、蘭州、大連、麗水、蘇州、南寧等接近20城在4月發布了不同力度的房地產寬松政策，2022年一季度各種房地產調控政策次數高達157次，2021年同期是135次，也就是說，2022年房地產調控政策次數繼續刷新歷史同期紀錄。

貝殼研究院4月28日發布的2022年4月二手房市場報告顯示，今年4月103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，利率水平為2019年以來月度新低。4月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。放款速度也是2019年以來最快的月份。預計后期更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調整"認房認貸"標準，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準線，有利于降低購房成本，支持住房需求釋放。

"隨著政策的逐漸穩定，特別是2021年四季度來，信貸政策的企穩，央行不斷釋放維穩信息，個人按揭房貸數據出現了止跌。對于市場來說，未來幾個月有望逐漸企穩，政策見底后，寬松政策越來越多，2022年三季度市場底部有望加快出現，但需要警惕疫情影響。"張大偉表示。