陽光城巧解表外債

文/樂居財經 楊宏彬

在盤活資產的過程中，陽光城(000671)化解了表外債。

5月6日晚間，陽光城(SZ:000671)發布公告稱，擬將公司旗下的杭州高光置業有限公司（下稱“高光置業”）100%股權轉讓予濱江集團(002244)，轉讓總對價預計不超過人民幣57億元。

根據公告，此次交易通過雙方的全資子公司來進行，陽光城簽署協議的子公司為陽光城集團浙江置業有限公司（下稱“浙江陽光城”），濱江集團接手高光置業股權的子公司為司杭州繽慕企業管理有限公司（下稱“繽慕公司”）。

這筆交易的微妙之處在于，賣方浙江陽光城并不是杭州高光置業的股東，后者由中融信托持股100%。公告稱，中融信托持有高光置業債權 33.04 億元，而享有高光置業100%權益的卻是浙江陽光城。

高光置業的唯一股東中融信托只是“債主”，而零持股的陽光城持有其100%權益。

事實上，濱江集團在大概一周前就已經公告過這筆交易，同時也公告了其取得高光置業權益方法。先由浙江陽光城將高光置業100%股權及債權從中融信托收回，然后再轉讓予繽慕公司，其中的轉讓款由繽慕公司支付，支付價款相當于繽慕公司支付給浙江陽光城的收購價款。支付完成后，高光置業的股東直接變更為繽慕公司。

換言之，本次交易的所得款項并沒有流入陽光城的口袋，而是直接用于抵償其與中融信托之間的債務。

一筆交易，兩個“債主”

高光置業之所以能賣出57億元的高價，是因為其全資子公司金華虹光置業有限公司（下稱“金華虹光”）手握位于浙江省永康市經濟開發區6宗地塊，而這6幅地塊是陽光城去年7月收購而來。

2021年7月21日，陽光城發布公告稱，稱其全資子公司杭州高光置業擬以61.45億元收購永康市智信企業管理有限公司持有的金華虹光有限公司100%股權以及應收債權。

彼時公告顯示，金華虹光旗下共持有位于浙江省永康市的六宗土地及一個已開發地塊，6宗地塊總面積35.23萬平方米，計容建面85.64萬平方米；已開發地塊的約300套商品房住宅已經全部銷售完畢，正式協議簽署后，陽光城浙江置業將承接該地塊的代建義務。

據了解，該系列地塊為原浙江卓誠兆業投資開發有限公司(下稱“卓誠公司”)所屬的眾泰小鎮項目。由于卓誠公司已進入破產重整程序，以出售所屬眾泰小鎮項目資產的方式進行重整。

2021年8月9日，高光置業股權發生變更，浙江陽光城退出持股，將100%股權轉給了中融信托。

然而，陽光城出售高光置業，不止向中融信托抵償33.04億元債務。濱江集團發布的公告顯示，繽慕公司還將代替高光置業向杭州濱祁企業管理有限公司（下稱“濱祁企管”）清償借款合計23.27億元。而濱祁企管同樣是濱江集團子公司。

也就是說，陽光城賣掉高光置業是同時向中融信托、濱江集團償債。

陽光城賣項目抵債，或是迫不得已之舉。5月5日，陽光城公告稱，公司已到期未支付的債務(包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等)本金合計金額301.91億元，正與金融機構或其他合作方進行談判。

據陽光城2021年年報，公司實現營業總收入425.26億元，同比下降48.25%；歸母凈利潤虧損69.52億元，同比下降233.17%；扣非凈利潤虧損96.01億元，同比下降284.96%。

而陽光城的重大虧損，與資產減值有著很大關系。截至2021年12月31日，陽光城對項目可變現凈值進行減值測試后，計提存貨跌價準備69.16億元。

截至2021年末陽光城總土儲可售建面3156萬平方米，同比下降25.8%。

濱江撿漏

收購金華虹光時，陽光城花了61.45億元，如今就算按最高價57億元出售，合樓面單價不到七千元，而當地的新房均價早已超過2萬，濱江集團算是撿了個大漏。濱江集團在收購公告中表示，將推進眾泰小鎮開發建設。

同樣在房地產風云變化的2021年，濱江集團表現可圈可點。2021年實現銷售額1691億元，同比增長24%，對比1500億元的目標，完成率達112.8%。期內實現營業收入379.76億元，歸母凈利潤30.27億元，分別較上年同期增長32.80%和30.06%。

業績穩健增長給了濱江十足的底氣。除了援手陽光城之外，其在今年的杭州土拍上，也表現得十分兇猛。4月25日，杭州市開啟2022年首批集中供地，濱江集團一上午豪擲171.2億元斬獲十幅地塊，4月26日杭州土拍最終結果顯示，濱江集團以總價184.35億元，將11宗地塊收入囊中，成為杭州2022年首批土拍收獲最大的開發商。

事實上，濱江在去年就接手過有流動性壓力的房企項目。2021年11月1日，濱江集團曾發布公告稱，以6.38億元分別收回濱泰投資50%股權以及杭州濱科49%股權。這兩家公司分別對應杭政儲出（2019）12號住宅地塊及杭政儲出（2020）35號商住地。據了解，這兩家公司股權從融創手里回收而來，收回之后由濱江集團100%持有。

2021年全年，濱江新增土地儲備項目38個，累計新增土地面積200.29萬平方米，新增土儲計容建筑面積469.4萬平方米，土地款總額710億元。

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