每日關注!鄂爾多斯樓市涅槃復歸的啟示

【環宇雜談】

鄂爾多斯作為一個西北荒漠上打造出來的四線能源型城市，基礎人口少且極其分散，能成為人口凈流入城市，實在難得。

李宇嘉

近期，筆者再次來到鄂爾多斯(600295)調研，距離上次造訪這個神奇的城市，剛好過去了10年。過去的10年，國內多數城市發生了翻天覆地的變化，城區擴張了2倍以上，房價漲了3倍左右。這個曾經被稱為“鬼城”的資源型四線西北城市，就像當地居民悠閑而平靜的生活一樣，盡管波瀾不驚但開始步入了健康而有序的軌道，正在以自己的節奏恢復城市的活力。

正如筆者2012年的文章《鄂爾多斯房地產“尸而不僵”的謎思》所言，鄂爾多斯房地產開發商多數從煤炭經營而來，能源經濟和房地產開發，并無明顯的界限，唯一的區別就是民企財富從煤炭到了地產。所以，鄂爾多斯的就業狀況、老百姓(603883)生活、精神面貌，并沒有受到房地產市場的多大影響。2015年開啟棚改、去庫存以后，民間借貸炒地產的歷史遺留問題（爛尾樓、三角債）得到了基本解決，再加上最嚴格的資金監管，樓市開始回歸正軌。

(資料圖片僅供參考)

一直到2019年，鄂爾多斯的房價才回到10年前的水平，而樓市交易量在2020年才回到歷史最高峰。過去10年間，鄂爾多斯停止供地，拉長時間消化爛尾樓（如棚改換房票），為曾經的超前買單。近年來，煤炭價格企穩回升，政府財政充裕，開始打造教育強區、“公園城市”、風電裝備，大規模建設人才住房、公租房，敞開給無房的外來打工人口居住，需求復蘇了。

鄂爾多斯地廣人稀，常住人口比較少，僅有215萬人，且極其分散，老城區東勝有60萬人，往南20公里的康巴什新區只有12萬人，其余140多萬人分布在下轄7個旗（相當于縣）。但鄂爾多斯居然打造了三個中心區（老城區東勝、新城區康巴什以及緊鄰康巴什的空港中心伊旗阿鎮），中心區建成區面積170平方公里，相當于內地200多萬人口的大城市的建成規模。

這幾年，中心區人口開始集聚、人氣開始復蘇。一方面，鄂爾多斯大力引進清北等高校畢業生（年薪60萬），打造教育強區，下轄7旗的人口開始向三個中心區集聚。另一方面，陪子女讀書的父母或上一輩，只要在鄂無房，就可以申請公租房，租金只有市場價的40%。而且，中心城區市容市貌大為改善，加上有公租房保障，周邊晉陜寧甚至東北等地人口流向鄂爾多斯。

目前在鄂爾多斯買房的人群中，20%~25%為下轄7旗的人口、15%~20%的為市外人口（包括省外），大約60%為本地新市民及換房人群。還有，很多駐鄂的能源型國企，盡管其員工都是外省人，他們可能在鄂只居住3~5年，但也愿意在這個城市買套房。無他，一則小孩可以上學，二則老人可申請保障房，三則這里的環境實在太優美了。

這幾天，筆者每天早晨都會到康巴什的大街上跑步，發現到處都是綠意濃濃的公園與碧道，感覺城市就在公園中。調研當地企業、開發商、個體戶、環衛工人，很多從業人員是外省市人，他們都在重復一句話，這里環境好，適合老人養老、小孩上學。作為一個西北荒漠上打造出來的四線能源型城市，基礎人口少且極其分散的情況下，能成為人口凈流入城市，實在難得。

當地人、企業不斷提及10年前的那場金融風暴（民間借貸）。顯然，經歷過了“硬著陸”和體感痛，才會痛定思痛。即便2019年房價回到了10年前，但鄂爾多斯并未經歷內地和沿海城市2020年下半年到2021年上半年的樓市新一輪大漲。談及買房目的，無人會說炒房。一則，外地炒房退出，全款和公積金貸款買房占了80%；二則，近些年房子供應非常多。

當然，有環境、教育優勢，康巴什新區的房價很貴，很多項目均價超過1.5萬元，但近些年東康阿（東勝-康巴什、阿鎮）一體化很快。東勝是老城區，生活氣息濃，康巴什是行政辦公CBD，而一河之隔且主城區無縫對接的阿鎮，已成為疏解康巴什居住需求的新中心。很多康巴什工作的人會在周末、下班時回到東勝或阿鎮。能源紅利始終要過去，好在鄂爾多斯將能源紅利轉化為城鎮化紅利，從而產生聚集效應。當地政府咨詢我，轉型很難，怎么辦？筆者想說的是，只要把能源紅利持續向城鎮化輸送，以環境和公共服務吸引人，轉型就有希望。

（作者系房地產資深研究人士）

以上文章發表的言論，僅代表作者個人觀點，不代表證券時報立場。