面對(duì)利潤(rùn)空間和漲價(jià)預(yù)期，房企依然理性。

(相關(guān)資料圖)

繼合肥、蘇州、杭州之后，長(zhǎng)三角又一個(gè)熱點(diǎn)城市完成了第二輪集中供地。

7月12日，南京年內(nèi)第二批次集中供地落下帷幕。此次南京一共推出44幅地塊，總出讓面積約207萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約755億元。44幅地塊中，成交42幅，城南兩幅地塊流拍。成交地塊中，有30幅地塊底價(jià)成交，也有5幅地塊觸頂搖號(hào)，總成交金額約為727億元。

南京對(duì)這一輪土地出讓的地塊在位置、質(zhì)量及競(jìng)拍條件上，都進(jìn)行了大范圍調(diào)整。土拍規(guī)則的變化，包括鼓勵(lì)房企開(kāi)發(fā)改善性住房；有意識(shí)地引導(dǎo)房企提高房屋品質(zhì)；有13幅地塊實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià)，按程序報(bào)備”的政策等。所謂差異化定房?jī)r(jià)，指出讓時(shí)不設(shè)定毛坯限價(jià)，房企完成開(kāi)發(fā)后向有關(guān)部門報(bào)備審核。其余31幅地塊繼續(xù)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”政策。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有超過(guò)125家房企報(bào)名參拍，其中報(bào)名最多的是河西區(qū)4幅地塊。雖如此，底價(jià)成交的地塊仍然占大多數(shù)，這也與南京土拍定價(jià)較為合理有關(guān)。相應(yīng)地，根據(jù)地塊地段的不同，房企拿地分化也出現(xiàn)了。20多家房企集中火力競(jìng)拍河西區(qū)4幅地塊，全部進(jìn)入觸頂搖號(hào)階段。

但不能就此認(rèn)為南京土拍市場(chǎng)相比第一輪有回暖跡象。開(kāi)拍前，部分地塊甚至還無(wú)人問(wèn)津。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言，南京第二輪集中供地相對(duì)平靜，這與今年上半年房企銷售表現(xiàn)不夠好有關(guān)。房企拿地能力變得弱了，或者說(shuō)房企已經(jīng)沒(méi)有太多的資金拿地了。從這個(gè)角度看，南京第二輪拍地其實(shí)延續(xù)了第一輪拍地的邏輯，繼續(xù)表現(xiàn)溫和的交易態(tài)勢(shì)。相比目前已完成第二輪土拍的杭州和蘇州，南京的情況也頗為接近，這進(jìn)一步說(shuō)明，當(dāng)前土拍市場(chǎng)需要刺激，否則土地交易會(huì)陷入過(guò)于溫和的境地。

南京對(duì)這一輪土地出讓的地塊在位置、質(zhì)量及競(jìng)拍條件上，都進(jìn)行了大范圍調(diào)整。視覺(jué)中國(guó)

房企理性

南京第二輪集中供地土拍規(guī)則的修改，設(shè)立了差異化定價(jià)政策，13幅優(yōu)質(zhì)地塊不設(shè)最高限價(jià)，給房企留出更多利潤(rùn)空間；此外，南京市場(chǎng)正在回暖，這對(duì)于房企投資南京的信心也有加持作用。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京6月新房認(rèn)購(gòu)8120套，成交5970套，成交量環(huán)比5月（南京新房成交5618套）上漲約6％；南京6月二手房成交量為8500套，對(duì)比5月（二手房成交6111套），環(huán)比上漲39%。

央企、國(guó)企比較積極。中海、保利、招商、金地等報(bào)名地塊數(shù)量均為12幅；地方國(guó)企南京頤居建設(shè)有限公司報(bào)名10幅；華潤(rùn)報(bào)名9幅；奧體建設(shè)、金基、仁恒、江蘇水利等報(bào)名地塊均在7幅左右。龍湖也報(bào)名了6幅，但沒(méi)有報(bào)名河西區(qū)四幅熱門地塊；萬(wàn)科只報(bào)了3幅，均為熱門地塊。

房企在南京的土拍策略一定程度上受到地方政府的引導(dǎo)。南京此次有13幅地塊實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià)”，包括城東光華路地塊、南部新城一幅地塊、河西南一幅地塊、燕子磯老鎮(zhèn)地塊、匯通路一幅地塊、江核三幅地塊、板橋、麒麟、江寧等地塊，這13幅地塊都沒(méi)有設(shè)定毛坯限價(jià)。這些地塊均勻分布在剛需與改善區(qū)域，能夠更好地滿足差異化住房需求。可見(jiàn)政府有意將市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)散到全市多個(gè)板塊、片區(qū)，增加房企選擇范圍。

不僅如此，河西區(qū)、南部新城、城東等多個(gè)板塊的毛坯限價(jià)天花板也往上移了。比如，河西中地塊毛坯限價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米，刷新南京當(dāng)前的最高毛坯限價(jià)；河西南三幅地塊中，有2幅地塊毛坯限價(jià)為48000元/平方米，與去年出讓的地塊相比，毛坯限價(jià)上漲了約1650元/平方米。

在熱門板塊中，取消部分地塊“毛坯限價(jià)”，留出漲價(jià)預(yù)期。南京業(yè)內(nèi)人士指出，政府在嘗試讓樓市局部先熱從而帶動(dòng)全市行情。

但房企理性依舊，報(bào)名多幅地塊的央企、國(guó)企，仍將目光集中于河西區(qū)、燕子磯、大校場(chǎng)等熱門板塊。金茂以45.4億元拿下南部新城大校場(chǎng)地塊；燕子磯G32地塊，經(jīng)過(guò)房企34輪競(jìng)價(jià)，最終由保利發(fā)展以33.3億元拿下。保利發(fā)展、龍湖地產(chǎn)以及南京本土房企頤居建設(shè)、南京新都市建設(shè)拿地2幅以上。

多地第二輪集中供地平穩(wěn)收?qǐng)?/p>

相比杭州、蘇州、合肥等城市，房企在南京第二輪集中供地都比較理性。回看公開(kāi)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，長(zhǎng)三角多個(gè)熱點(diǎn)城市第二輪集中供地中，除了杭州之外，其他城市都出現(xiàn)了地塊終止出讓或流拍的現(xiàn)象。但南京此次出讓地塊數(shù)量相比蘇州、合肥更大，僅流拍兩幅，與杭州相比出讓數(shù)量少了3幅，但土地出讓金卻多出了近200億元。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)從此輪長(zhǎng)三角地區(qū)集中供地結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，認(rèn)為具有兩大特征：央企、國(guó)企成拿地主力，土拍市場(chǎng)明顯分化。以南京與杭州做對(duì)比來(lái)看，南京二批次出讓42塊土地，攬金700億元，南京土地市場(chǎng)分化更為明顯，多個(gè)片區(qū)熱度上升，河西新城、南部新城、江北新區(qū)核心區(qū)、城東紫金山、江寧百家湖、仙林大學(xué)城、燕子磯新城等多個(gè)片區(qū)地塊競(jìng)價(jià)成交。但也有兩幅地塊流拍。從房企來(lái)看，國(guó)企、央企仍然是主力，外圍區(qū)域城投拿地較積極。

“分化”，可以說(shuō)是長(zhǎng)三角第二輪集中供地的一個(gè)代名詞。杭州二次土拍中45塊土地全部出讓成功，攬金557.2億元，溢價(jià)率5%，地塊分化比較明顯，其中23幅底價(jià)成交，12塊觸頂。房企分化也比較明顯，本土房企拿地積極，濱江一家房企就拿地12幅，蕭山的城投、城建拿地也較為積極，其他房企拿地積極性一般，綠城僅拿2幅。

蘇州第二輪集中供地，20幅土地全部出讓成功，共攬金271.3億元，溢價(jià)率3%，地塊分化也比較明顯。其中3幅土地觸頂搖號(hào)，17塊底價(jià)成交。從房企來(lái)看，拿地主力是央企、國(guó)企及地方城投公司。

此外，合肥第二輪土拍成交29幅地塊，流標(biāo)5幅，成交總價(jià)僅190億元。

宋紅衛(wèi)指出，目前拿地的核心主力是國(guó)企、央企及區(qū)域深耕房企。這些企業(yè)三道紅線指標(biāo)整體偏低，有一定的現(xiàn)金流來(lái)支撐拿地?cái)U(kuò)張。基于財(cái)務(wù)指標(biāo)的安全性及信用兩個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)，這些拿地房企的融資通道也較為暢通，可以支撐其戰(zhàn)略擴(kuò)張。

宋紅衛(wèi)總結(jié)道，第二輪集中供地與第一輪相比有三個(gè)較為典型的特征：第一，土拍的門檻降低，比如保證金比例降低，部分城市還可以分期繳納；第二，土拍的成本整體下降，不僅土地的基準(zhǔn)地價(jià)穩(wěn)中下降，同時(shí)，土拍的附加成本也在降低，比如降低自持要求，降低配建等；第三，優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯上升，主要是為了提高開(kāi)發(fā)商參拍的積極性，提高土拍市場(chǎng)的熱度。目前一線城市及部分核心二線城市土地市場(chǎng)熱度較高，大部分中西部的三四線城市熱度較低。

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）