環球播報:民企們能不能抗住空頭，這關乎行業大格局！

地產財富會

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進入2022中報季

三個前菜話題

聊聊座次表上的房企格局

發生了哪些值得關注的變化

2022-8-12

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半年報集中披露前夕，資本市場的神經似乎格外緊繃。8月10日，這種緊繃達到一個極點，突然斷了。

港股內房股在8月10號上演了股價集體大跳水，其中跌幅最高的龍湖跌超16%，其次是弘陽地產跌超12%。起因是瑞銀下調了內房相關評級，且有“龍湖商票逾期”傳言煽風點火。隨后摩根、花旗等外資集團拋售。

恐慌的投資人迅速編排了這樣的內心戲：

“這一年做內房的投資者，肯定有先在恒大融創上賠完了，搞錢又在世茂龍光上賠完了，最后借錢賭旭輝又完了，現在龍湖又開始了，就算家里真有礦，估計也抗不住。”

這場鬧劇，最終由上海票據交易所當晚緊急發布的一紙公告畫上句號。

盡管龍湖自律克制基本面健康幾乎挑不出毛病，在謠言面前還是不堪一擊。

這就是目前的行業心態：對民企的信心持續下探，經不起丁點兒的風吹草動。

投資人對民企的憂慮，可能還來自于即將交卷的期中成績單：70多家已發布中期業績預告的房企，超一半虧損，虧損大戶為藍光發展(600466)、陽光城(000671)、榮盛發展(002146)等民企，盈利大戶則清一色央國企。

在開啟今年的中報專題之前，我們先拋出三個前菜話題，聊一聊座次表上的房企格局，發生了哪些值得關注的新變化。

topic1.

#TOP20含“民”量縮減近半#

始于新冠元年的大規模促銷打折和三道紅線政策，影響了房企的利潤表，也讓央國企和民企的座次地位來了個大翻轉。

在克而瑞2022年1-7月房企銷售榜上，TOP10民企只剩碧桂園、萬科、融創、龍湖和金地5家了，排位上也不再是民企壓倒性在央國企之前。曾經2020TOP5保利發展與前4位民企的差距肉眼可見，那個時候保利的口號還是“保四爭三”，現在，晉級第三的央企保利，口號已經變成爭奪第一了。

短短兩年多，TOP20的民企也從12家減少到了7家，縮減近半。被甩出去的5家分別是恒大、陽光城、金科、中南置地、中梁控股，都是當初三道紅線試點時劃歸為紅橙檔的房企。

他們最終在奔綠的路上被絆住了手腳。

看看現在束手束腳的民企們吧，融資受阻，沒錢拿地或不敢拿錯地，最新的拿地榜上除了萬科、龍湖還能打，其他都是央國企的身影。前幾天的深圳二輪土拍甚至成了“華潤專場”，華潤置地報名14塊地最終拿下4宗，揮手就是118億多。

央國企陣營也不是都一路向前，受困于流動性危機的綠地控股(600606)，已經掉出了TOP10，好在目前等來了上海國資委的及時相救，避免了債務違約發生。

而時至今日還留在TOP20榜上的碧桂園、萬科、融創、龍湖、旭輝等，可以說扛住了行業和市場的考驗，不僅是優質民企的代表，更是民企陣營里信心堡壘一樣的存在。

在當前的行業環境下，應該給予他們更多的信心和發展空間，避免誤傷，讓企業能夠專心于業務精進，回歸良性競爭秩序。

這其中值得一提的是民企之光碧桂園，作為三道紅線試點的12家房企之一，在成功轉綠上做到了積極表率；和龍湖、旭輝一起被監管機構選定為“示范房企”，完成了首批信用保護工具發債；公開市場積極回購債券、及時兌債，持續向市場傳遞正面信號，給予行業信心示范——

憑借良好的基本面和積極主動的風險管理，碧桂園歷經起伏保持穩健，被認為是民營房企中主體及債項信用評級最高的開發商之一。

此外，穩住當下探索新發展，緊跟國家政策的碧桂園重點布局高科技地產生態鏈，目前已在走出“房產+科技”的新路徑——旗下博智林建筑機器人研發生產和應用取得階段性成果，與地產主業形成良好的協同效應。今年6月，碧桂園還成立了科技建筑集團，未來將聚合優秀人才，繼續推動科技快速發展，發揮科技建造全產業鏈條優勢。

topic2.

#排位躍升大十名，全靠同行襯托#

座次表上的另一個現象，是原本徘徊在后位的房企，出現了大幅的排名上升。

比如首開股份(600376)去年還在38名，今年前7月已經來到21名，上升了17位；

多年游離在20開外的遠洋集團，終于重新進入了TOP20隊列（上一次在2015年），上升了10位；

濱江集團從去年第22名前移到了第12名，同樣躍升10位。

排位的躍升意味著業績漲幅喜人？并不是。

從公布的最新銷售簡報來看，首開今年1-7月實現簽約面積177.29萬平方米，同比降低25.47%；簽約金額514.11億元，同比降低32.97%。

根據首開股份發布的半年度業績預告，預計2022年半年度實現歸屬于母公司所有者的凈利潤-130,000萬元到-140,000萬元，與上年同期84,849.59萬元相比由盈轉虧；歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益后的凈利潤-132,000萬元到-142,000萬元。

遠洋集團今年前7月累計協議銷售額約520億元，相比去年同期的627.5億元也是下降的。濱江集團(002244)按照中指院的統計數據前7月銷售額796.7億元，同比減少20.8%。

實際上房企整體業績都在縮水，前7月百強房企銷售額均值同比下降了47.3%，在這樣的情況下，首開、遠洋和濱江的排名躍升，只能說是全靠同行襯托了。

topic3.

#“招保萬金”重新成團了#

如果你留意榜單，會發現已經淡出視線很久的“招保萬金”，在TOP10陣營聚齊了。

萬科、保利分列二三，招商蛇口(001979)第六，金地集團(600383)終于趕上來了，位列第八。這個蒙著年代感的組合，重新回歸第一梯隊，多少與恒大融創們的被動讓位有關。

但新常態下的“招保萬金”，能不能當得起地產四大金剛的既有名號，還有待時間檢驗。

從目前披露的半年度業績預告看，招商蛇口2022年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤15億元-21億元，同比下降50.6%-64.71%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤12億元-18億元，同比下降35.81%-57.21%。

金地集團則受累于近期的債券價格沖擊，緊急在8月初召開了一次投資者會議，詳細披露現金家底和負債情況，強調做好未來一年所有到期債務的償付安排。

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