環球熱點評！尹中立：建議降低按揭利率提振預期，設立住房穩定基金

中新經緯8月18日電 題：建議降低按揭利率提振預期，設立住房穩定基金

作者 尹中立 國家金融與發展實驗室高級研究員

【資料圖】

8月15日，國家統計局公布的最新數據顯示，1月至7月全國房地產開發投資79462億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資60238億元，下降5.8%。1月至7月商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%。

在當前形勢下，房地產市場亟須提振信心。

從過去20年房地產調控歷史看，刺激住房需求就可以扭轉房地產市場的預期。但這一次情況有所不同，2022年1月至7月的房地產市場復蘇信號微弱，刺激住房需求的政策效果不彰，原因在于供給側出現問題，房地產開發企業集中出現債務風險，7月28日召開的政治局會議首次提到房地產市場要“保交樓”具有很強的針對性。要實現“保交樓”的任務，就必須采取有針對性的措施化解房地產開發企業的債務風險。

筆者認為，穩定房地產市場需要從供給和需求兩個方向同時發力。通過降低按揭貸款利率來適度刺激住房需求，可以改變當前市場預期；同時需要采取有力措施化解房地產企業債務風險，建議設立住房穩定基金，在住房穩定基金基礎上逐步形成一套適合中國國情的房地產金融調控體系。

刺激需求著力點是減交易摩擦，降財務成本

以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，因城施策，發揮地方政府在維護房地產市場穩定中的積極作用，在堅持“房住不炒”前提下，鼓勵地方政府采取適度措施活躍市場。除北京、上海、深圳等少數住房供求關系突出的城市之外，其他城市可以考慮取消新房限價措施，可以逐步取消限購、限貸措施。房地產調控的工具，需要根據新的形勢及時更新。

比如，中國主要城市的房價偏高，需要防范房價快速下降導致的各種風險，活躍的二手房交易有利于穩定住房的梯度消費格局，有利于房價的穩定。通過降低二手房交易成本可以對穩定房地產預期產生積極作用，還可以將二手房稅費減免與生育政策掛鉤，對生育二胎或三胎的家庭實施針對性的優惠政策，降低其換房成本。

而在不可能大幅度提高租金收益率的情況下，降低按揭貸款利率成為必然的選擇。

供給政策著力點是化解房地產企業債務風險

2022上半年，房企債券到期規模為3417億元，同期發行規模只有2068億元，到期規模高出發行規模39%。發債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的邏輯被打破，因此房企集中出現債務違約。

通過市場化的方式出清當前房地產企業的債務風險需要付出高昂的成本，可以考慮國家信用適時介入。我們建議，設立住房穩定基金，通過國家信用在市場低成本募集資金來置換房地產企業的高成本資金，從而達到降低房地產企業整體債務風險的目的。該基金可以成為中國住房金融調控的新工具，行使類似住房金融領域“中央銀行”的職能。而擬成立的住房穩定基金，可以借鑒他國經驗，由相關部門牽頭出資設立國家住房穩定基金有限責任公司。

住房穩定基金主要用于應對個別大型房企風險處置。包括支持階段性解決問題房企資金鏈保復工保交付；支持優質房企并購；支持地方重大房地產爆雷項目化解以穩定市場。

基金市場化綜合運作，與金融機構、地方性基金和重點企業等合作運營。同時，采用“貼息+REITs(不動產投資信托資金)”模式盤活房地產開發企業的沉淀資產，在化解房企債務風險的同時增加面向中低收入群體的住房供給。

總之，穩定房地產市場，需要供給與需求同時發力。只有這樣，才能進一步提振市場信心，促進房地產市場健康良性發展。(中新經緯APP)

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責任編輯：王蕾 實習生 彭琪云

編輯：萬可義