當前簡訊:商品房預售資金“圍欄”收緊

“保交樓”已成為當下市場關注的最大熱點之一。8月18日，北京商報記者注意到，繼“加碼”出臺新規強化預售資金監管之后，多地政府又不斷加強與銀行之間的合作，開啟監管銀行庫招標“競賽”，上線商品房預售資金監管系統，進一步確保預售資金安全，保障購房者合法權益。分析人士指出，此舉使得預售資金更加透明化、合理化，最終保障項目有充足的資金施工和竣工，從而保障購房者的合法購房權益，未來各地在加強預售資金監管的動作上將會逐步發力。

開啟監管銀行庫招標“競賽”

(資料圖片)

在“爛尾樓”事件發生后，地方政府和銀行聯合強化預售資金監管的步伐正在加快。北京商報記者注意到，近期多地政府紛紛開啟預售資金監管銀行庫招標“競賽”。

8月18日，遂昌縣住建局等3部門發布《關于開展遂昌縣商品房預售資金監管銀行庫招標的公告》（以下簡稱《公告》），決定開展遂昌縣商品房預售資金監管銀行庫招標工作。招標對象為該縣域各國有商業銀行遂昌（縣）支行、各城市商業銀行遂昌支行、遂昌農商行以及富民村鎮銀行。

入選預售資金監管銀行庫需要滿足相應要求?！豆妗诽岬剑鶕端觳h商品房預售資金監管銀行庫招標指標及評分細則》對各競標銀行進行打分，總分排名前8的機構才可以進入該縣監管銀行庫，具備承接遂昌縣商品房預售資金監管業務的資格。

從評分細則來看，此次招標共設立了資信狀況、房地產業務開展情況、監管能力、服務水平、業務合規性五項評分項，前四項對應的分值分別為20分、30分、45分、5分，第五項為扣分項，上不封頂。在業務合規性一欄中，評分的指標內容提到，若競標銀行因業務不合規或資金監管不到位，致使相關房地產項目出現重大風險的，原則上“一票否決”。

聞喜縣住建局也于近日發布招標公告，對聞喜縣商品房預售資金監管銀行入圍項目進行公開招標。想要參與的銀行必須滿足8項資格要求，主要包括內部管理機制健全、只能授權一個支行或網點參與本次投標、監管業務經辦銀行（網點）在此前資金監管業務合作中，無違反資金監管辦法及資金監管協議的行為等內容。

在光大銀行(601818)金融市場部宏觀研究員周茂華看來，通過銀行監管庫的競標，讓符合條件的銀行管理商品房預售資金，有助于保障預售資金安全。此舉可以有效堵住商品房預售違規挪用等漏洞，確保房地產竣工和驗收，保護購房者合法權益，促進房地產市場健康發展。

“選擇優質的銀行承擔預售資金監管項目，也是充分保障預售資金的安全性，將預售資金充分保障到項目的建設和施工。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙補充說道。

上線商品房預售資金監管系統

與此同時，銀行聯合地方政府上線預售資金監管系統的工作也正在穩步推進中。8月18日，北京商報記者注意到，近日，工商銀行(601398)濰坊分行上線了濰坊臨朐縣商品房預售資金監管系統。

據了解，該系統可實現工商銀行與臨朐縣商品房房產服務中心預售資金監管系統的聯網，對商品房銷售資金實行全額監管，保障商品房完成竣工和綜合驗收。

在合作過程中，工商銀行作為預售款監管銀行，設立了商品房預售款監管專用賬戶用于預售款管理，一個資金監管賬戶可與同一項目多幢簽約，并且該專戶無網銀功能，除司法查封強制劃撥業務類型外的所有資金進賬、出賬均源于預售資金監管平臺，并保證當日發生的記賬金額與業務要求一致。

北京商報記者從工商銀行濰坊分行一位知情人士處獲悉，此舉意在防風險，避免預售資金被用作其他領域。“購房者買房的資金不能直接進入房企公司普通賬戶，需要注入專門的監管賬戶中，資金進出都需要住建局審批，此舉也是防止預售資金用于投資等其他領域?！?/p>

王小嬙在接受北京商報記者采訪時表示，集中停貸事件將“爛尾樓”推向社會熱點，引起了地方政府和監管機構的重視。銀行聯合地方政府上線預售資金監管系統，是加強落實預售資金監管的落地化動作，使得預售資金更加透明化、合理化，最終保障項目有充足的資金施工和竣工，從而保障購房者的合法購房權益。

王小嬙預計，未來各地將會不斷出臺預售資金監管的舉措，銀行由于具備資金管理能力，在加強預售資金監管的動作上將會逐步發力。

讓預售資金監管更加透明

今年以來，房地產市場的持續調整，讓不少房企陷入融資收緊、流動性不足的困境，如何建立高效的商品房預售資金監管模式是我國房地產市場健康發展過程中亟待解決的問題。

“預售資金監管對于維護購房者的權益起著舉足輕重的作用。” 正如王小嬙所言，政府、銀行制定監管政策應充分考慮到購房者的權益，衡量好房企開發項目所需的資金，準確判斷資金監管的額度，也要保障預售資金的安全性。

周茂華進一步指出，政府、銀行和開發商應壓實主體責任，共同促進房地產行業良性健康發展。政府和銀行需要協調優化預售資金管理，強化監管，讓預售資金監管更加透明，促進房地產開發商穩健財務，保質保量竣工，維護購房者權益。

在“保交樓”工作安排的總體框架下，已有地區要求所有樓盤封頂之后銀行才可以發放按揭貸款，嚴格執行《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》提到的“為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”這一要求。

8月12日，銀保監會有關部門負責人在通氣會上再次表示，銀保監會將加強與住建部、人民銀行等部門的協同配合，積極研究推動“保交樓、穩民生”工作。

北京商報記者 宋亦桐