今日看點：首套房貸利率最低降至4.1%，對樓市影響幾何？

隨著5年期以上LPR的下調，房貸利率將探至24年來最低。

繼5月20日5年期以上LPR大幅下降15個基點之后，8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，5年期以上LPR再度下調15個基點。1年期LPR下調5個基點，為今年1月之后的首次下調。

最新貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

(資料圖片)

雖市場對此次降息并不意外，但5年期以上LPR下調15個基點，這一調整幅度略超出預期，充分說明進一步降低中長期資金成本的導向和迫切性。

房貸利率往往采用五年期以上LPR。結合今年5月發布的房貸政策，即首套住房按揭基準利率調整為不低于相應期限LPR減20個基點，這次下調，意味著房貸最低利率進一步下探至4.1%。8月22日當天，昆明已有銀行將首套房利率降低至4.1%。

如果按照300萬的住房按揭，20年期計算，等額本息將少還5.7萬元，等額本金將少還4.5萬元，降低購房者成本。

5年期LPR降幅首次超1年期

實際上，市場對此次5年期以上LPR下調有預期。8月15日，央行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元公開市場逆回購操作，MLF操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點。

MLF一向是“LPR利率之錨”，當時業內人士普遍預計8月LPR下調空間或超10基點。

“歷史上，只要MLF利率下調，隨后的LPR必然隨之下調，且1年期LPR下調幅度通常與MLF一致。但這次一年期LPR降幅低于MLF利率，為首次出現。”中國民生銀行(600016)研究院宏觀研究中心主任王靜文告訴時代周報記者。

王靜文表示，歷史上，只要1年期和5年期同時下調，5年期降幅通常會小于或等于1年期，目的是貫徹“房住不炒”的政策，避免刺激房地產。但這次5年期降幅為15個基點，大于1年期的5個基點，為首次出現，呵護房地產市場的意味非常明顯。

圖源：圖蟲創意

中國民生銀行首席經濟學家溫彬分析稱，1年期LPR下調，將帶動其他期限的貸款利率下行，一方面有助于進一步降低企業融資成本，提振預期信心，幫助企業加快恢復和穩健運行，帶動投資修復性增長；另一方面，也將繼續降低社會融資成本，減輕企業發債融資成本和償債壓力，保持各融資渠道穩定。

而5年期以上LPR下降幅度較大，溫彬認為，有助于降低購房成本，增強購房意愿，提振房地產銷售。

“在內需構成中，規模龐大、上下游鏈條眾多且與居民資產負債表密切相關的房地產行業對穩經濟依然重要，關系到寬信用落地的效果和進程。在當前房地產市場仍然低迷的環境下，通過LPR下調來帶動房貸利率調降，成為扭轉市場預期、促進樓市回暖的重要一環?！睖乇蛘f道。

值得一提的是，4.1%的房貸利率，是從1998年央行出臺《個人住房貸款管理辦法》以來的歷史最低。此前“歷史最低”出現在2008年底，當時5年期LPR為5.94%，央行允許貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，即按4.16%利率發放房貸。

“二季度央行貨幣政策報告明確，6月個人住房貸款利率環比3月大幅回落87個基點，至4.62%，已經降到了2017年以來的新低。”廣東省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉告訴時代周報記者。

“相比實體經濟的貸款利率，當前房貸利率仍是相對較高的。此前寬松的貨幣政策對實體經濟的貸款利率下行起到了很好的作用，比如企業票據融資利率一度降到1%以下。由于目前房地產市場仍比較低迷，居民購房信心不足，LPR的下調能夠有效提振購房者的預期和信心?！崩钣罴伪硎尽?/p>

此前購房者也可享受降息福利

對于消費者來說，除了利好下半年打算購房的群體，此次降息還可以帶來哪些實際影響？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，今年5年期以上LPR兩次分別下降15個基點，即總共30個基點。對于此前已經購房的群體，到了明年元旦后，也可以享受利息下降的優惠。

對于今年購房的群體，嚴躍進認為，其實已經享受到了降息帶來的利好?！按饲?月央行降息，包括房貸利率下限下調政策、各銀行下調利率等，一些購房者已經享受到4.25%的低利率。此次8月22日的LPR下降，若是貸款還沒有批，也可以搭上此次降息快車而享受優惠?！?/p>

利好購房的群體 圖源：圖蟲創意

不過，除了房貸利率下降，當前樓市也期待更多刺激政策。在嚴躍進看來，降低房屋首付比例更能夠打動消費者?！百J款利率下調分攤至每個月月供，對消費者來說感受不強，但是降低首付能夠使消費者明顯感受到房地產政策的寬松?！?/p>

近期，已有南京、蘇州、承德等地區調整購房首付比例。湛江、惠州等地將首套房首付比例降至兩成。

“當前多數城市購房低門檻且低利率、低首付，需求端的政策環境整體寬松，有助于提振市場預期。后期供給端的切實改善，如新房項目有序復工和交房、房企債務風險的化解加快推進等，是從根本上修復市場預期的關鍵?！必悮ぱ芯吭菏袌龇治鰩焺Ⅺ惤芨嬖V時代周報記者。

7月28日，中央政治局召開會議，強調要穩定房地產市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

李宇嘉也認為，LPR下降肯定會推動樓市穩定。但樓市穩定也需要從供給和需求兩端共同發力，包括降低首付比例、保證交房等，提升購房者信心。