每日熱聞!中報觀察 | 合景泰富保衛流動性

觀點網回顧合景泰富的上半年，似乎離不開“償債”這個主題。

在宏觀經濟下行壓力加大、居民收入預期走弱以及市場預期不穩等因素驅動下，“活下去”成了全行業的共識。早在2020年，合景泰富就將降負債視為重點任務。

(相關資料圖)

盡管如此，在這個“哀鴻遍野”的上半年，合景泰富依舊處處被動。不斷被下調的評級、震蕩的資本市場、步步緊逼的臨期債務，疊加蕭條的銷售業績，合景泰富頂著重重壓力在迷霧中小心航行。

難怪乎，在這次中報里，合景泰富再度表明：“當前，確保流動性是民營房企的重中之重?！?/p>

8月30日晚間，合景泰富公布了中期業績，各個下行的指標難以釋放積極信號。于2022年上半年收入約84.7億元，同比減少34.7%；按權益合并收入約140.76億元，同比減少36.7%。公司擁有人應占利潤為4.35億元，同比減少84.2%。

毛利方面，截至2022年6月30日止六個月，毛利約14.69億元，同比減少62.3%，據稱毛利減少主要由于上半年總銷售減少所致。

上半年，合景泰富預售額合計262億，同比減少53.4%；預售面積為135萬平方米，預售均價為19400元/平方米。

按預售金額貢獻劃分，合景泰富在售122個項目中，54%來自粵港澳大灣區，23%來自長三角區域；按城市等級劃分，則有90%來自一二線城市。

合景泰富也面臨毛利率走低問題，2017-2018年時毛利率維持在34%左右，2019年則為31.1%，錄得上市之后最低點；2020年及2021年上半年則分別錄得31.5%、30.1%。

進入2021下半年，合景泰富毛利率開始失守，導致2021全年毛利率下滑至21.2%。截至2022上半年，毛利率進一步下降至17.3%。

下滑的毛利率與低迷的銷售業績，給合景泰富的流動性帶來進一步壓力。7月21日，惠譽將合景泰富長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B-”下調至“CCC+”，將高級無抵押評級從“B-”下調至“CCC+”。

惠譽認為，合景泰富合同銷售額在2022年上半年下降了53%，在實現2022年900億元人民幣的銷售目標方面面臨困難。銷售疲軟將繼續對運營現金流構成壓力，并導致流動性收緊。

不過，該等評級在8月9日被撤銷?；葑u稱，因為合景泰富集團選擇停止參與評級過程。因此，惠譽將不再有足夠的信息來維持評級。

差不多在同一時期，應合景泰富集團要求，標普撤銷了對該公司的發行人信用評級和債務發行評級，評級撤銷前展望為“負面”。

合景泰富在中報指出，在行業波動、資本市場再融資極為困難的前提下，集團多渠道、齊努力，持續堅持兌付境內外債務。今年初至報告日，累計共兌付包括境內債券、CMBS及ABS本金合計59.39億元，連同境外美元債券2.5億美元。

中報顯示，截至2022年6月30日，合景泰富現金及銀行結余的賬面金額約221.97億元。于報告期末，該集團銀行及其他貸款、優先票據及境內公司債券分別約449.54億元、270.99億元及48.13億元，其中，共約226.06億元將于一年內償還。

截至2022年6月30日止，合景泰富旗下共擁有177個項目，分布于中國內地和香港共44個城市，擁有土地儲備共計權益建筑面積約1494萬平方米，總建筑面積約2062萬平方米，權益比約為72%。

合景泰富表示，當前，確保流動性是民營房企的重中之重。未來在土地投拓上，集團將繼續綜合運用招拍掛、合作開發、收并購、產業引入、城市更新等多種模式獲取新項目，多元化拿地夯實土儲。

在區域布局上，將深耕粵港澳大灣區和長三角區域，并會以重點城市點狀分布，布局以北京、天津為中心的環渤海區域，及以成都、重慶、南寧為主的中西部核心城市。

目前，合景泰富在大灣區和長三角兩個區域的土地儲備占總土地儲備、可售資源占總可售資源的比例分別為65%及81%。

城市更新方面，合景泰富深耕大灣區舊改，目前已成功中標四個舊村改造項目的合作主體資格，分別是廣州市天河區吉山村、廣州市增城區石下村、廣州市黃埔區雙沙村及廣州市黃埔區南崗村。

商業版圖上，合景泰富在一二線城市已開業投資性項目共45個，其中商場11個，寫字樓10個，酒店24個。其指，未來，將有更多的新商場和寫字樓陸續開業，自營品牌酒店將通過重輕并舉的模式持續發展。

目前合景泰富已開業運營10座寫字樓，2022年上半年寫字樓按權益口徑租金收入同比增長16%。