天天視點！演講實錄 | 中城筑略王蘇：產業園成本控制及控制要點

編者語

10月26日，中城筑略&億翰產城園區規劃設計大講堂【第一季第四期】《產業園成本控制及控制要點》如期舉行，行業內反響熱烈。

(資料圖片僅供參考)

本場億翰產城大講堂請到了我們的老朋友，中城筑略產城研究院的合伙人、設計總監——王蘇。王蘇總對于產業園的設計規劃經驗十分豐富，很多項目都是由王總親自參與整體設計規劃中，并且其中很多個項目現已成為行業中非常知名的典型案例。

全文包括王蘇總對于產業園區低成本、高品質設計要點的分享，以及對于產業園區規劃設計的經驗總結，并且有億翰產業研究院院長黃新云作為本次會議主持人并開展問答環節。

以下為論壇實錄：

億翰產業研究院院長 黃新云：各位手機前電腦前的觀眾朋友們晚上好。今天是我們億翰和中城筑略合作的產業園區設計論壇的第四期。第四期的名字叫做如何實現成本領先以開發為導向的園區成本控制精益。今天請到了我們的老朋友，中城筑略的設計總監王蘇總。上一期我們介紹過蘇總，蘇總參與了全國大量的產業地產園區的項目的實際設計。在今天的分享當中我們分享很多的實際案例，案例方面會少講一點但會多講一些核心的心得。在上一期我記得很清楚，蘇總直接把筑略帶有專利的產品都拿出來了?，F在我們把剩下的時間交給蘇總。

中城筑略產城研究院設計總監 王蘇：好的感謝。這一期的主題關于產業園的一些成本，我今天主要講我整個的設計過程中的一些心得。我直接講我幾個產業園的成本控制及控制要點。首先第一個，關于如何做到低成本和高品質的產業園區的設計要點。第二個是我們經常會使用到的，尤其是在面臨我們高密度的產業園區的開發時如何解決我們停車的問題，同時在不大面積開挖地庫的情況下怎么解決停車問題。第三個，在設計的立面設計包括一些產品設計的時候有些隱形的成本細節，包括開窗排煙開啟扇等等，包括構造柱還有立面的一些裝飾的凹凸等等細節是如何把控的。我從這三個方面來進行分享。

第一，是低成本高品質的產業園區的設計要點。我把它總結為劃重點、造空間、近尺度、替材料四個點十二字。第一從規劃的視角如何劃重點，整體是考慮從規劃視角重點打造我們的城市界面，從整個園區里看哪些是重點要打造的立面或者是城市形象，把它分層次、分等級的劃分出來。第二個是造空間，從我們整個產業園區的排布來看，相對來講空間上會比較單一，主要是為了考慮到園區的空間的使用。我們會在一些重點的部位創造出一些交流包括屋頂的一些退臺空間，能夠豐富整個產業園區的設計。第三個是近尺度，近尺度的概念是我們不可能把所有的成本都都鋪開來做，我們會將成本投入到最敏感最核心的地方，比如說一些形象路口，一些城市界面等等，我們會采用比較好的材料。第四個是替材料，替材料也是我們常用的控制成本的手法。以前我們是用比較好的材料比如說幕墻、石材等等，我們在產業園里盡量是用的類幕墻或者是窗墻等等來解決整個的控制成本的效果。我從這四個點來分別的闡述。

第一個是劃重點，在每個項目里面我們都會有重要的城市展示界面，包括空間的變化、立面上的變化。首先規劃上形成錯落有致的天際線，同時保證主要的城市界面展示的地方做一些充滿現代感，或者是相對材料比較好一點的城市標桿、地標性的城市界面。第三個我們會有不同的城市的企業logo向我們重點的城市展示，形成畫重點的城市界面。從不同的界面上，材料的分布等級、用料的等級也是可以是不一樣的。在最重要等級、最靠外的城市能級上會用比較好的幕墻或者是類幕墻等等這種材料提升我們整個園區的品質。在內部相對不是那么重要的界面我們會采用更多的窗墻體系來控制整體的成本。

第二個造空間，尤其是在我們產業項目里面樓密度會偏高，樓棟會比較多而且一般來講產業園的樓宇比例上各方面都會偏長，城市界面樓宇偏大，所以整個的界面會利用造空間、景觀退臺、城市景框等等這種形式來增強整個園區的空間上的變化，打造比較宜人的交流空間，提升整個園區的品質。這是一些設計上的手法，很容易被政府部門一起去進行采納，同時也不會揪住整個設計過程中形成的兵營式排布等等這些小問題。

第三，近尺度相對來講比較好理解，我們在近人尺度包括雨棚底下一到二層的位置采用金屬等等材料讓人看上去更小、有品質，而不是大面積的去用鋁板幕墻這種材料，這也是節約成本比較好的手法。把該花的費用花到主要的形象口。有一些案例比如說主路口雨棚我們會采用一些鋁板，包括入口采用一些幕墻等。同時我們樓宇的logo結合一體化的設計，采用了金屬的質感會比較細節。我們建議用金屬的會更好一些，因為它的細節程度包括它的工業化感覺會更好。

第四，在替材料方面我們也研究過，比如說在有些項目上需要去做幕墻的，我們會替換我們一些層間幕墻，同降低整個木墻的成本，包括有些用石材的，我們會用一體板、水泥石板等等，也能把石材的價格降下來，同時我們涂料盡量減少立面的凹凸起，盡量減少我們建筑造型的施工難度?？梢圆捎靡话愕耐苛系氖址?，同時使用豐富的一些色彩使得整個立面的層次更豐富，這是我們整個窗墻體系的一些做法。我們會采用一些窗墻來代替以前的那種大面積用幕墻或者是大面積的開窗控制一定的開窗的比例，如果品質要求稍微高一點我們可以采用窗墻體，采用保溫一體板，或者直接用涂料都可以。

第二個，大家經常會遇到或者是在實際項目操作過程中會經常面臨的投資測算算不過去的問題。因為第一個，容積率比較高，比如現在上海的園區的容積率慢慢的也往2.5以上3.0左右的工業地塊的容積率去走。容積率高了之后，停車各方面也是比較困難。上海的工業用地是按照0.4%左右的停車配比，但實際使用過程中最少要達到0.5%或者0.6%才能滿足真正未來后期的園區的使用運營。但是因為地庫的開挖成本一方面比較高，第二我們有些工業廠房的產業樓挖了地庫之后，首層的荷載要沒法保證，導致很多業主都不希望開挖地庫。所以我們就想了幾個相對比較好的解決方案。第一，我們不開挖地庫解決架空的停車，利用樓棟之間和首層層高進行圍合的架空停車。第二個我們在南方的有些項目上已經實現做的屋頂停車，利用汽車電梯把停車落到屋頂。我講一下實際的操作案例。

第一個是架空停車是利用首層層高的優勢以架空車庫進行錯層，既保證了首層的層高和它的采光、通風系統，也保證了我們首層的地下不開挖。我們地庫利用了整個建筑樓宇之間進行了圍合，能實現整個地庫、架空停車、首層荷載同時都能兼得。同時也能保證整個采光和通風也能做到自然排煙。這是我們最新研發的利用架空停車的最新的方案。因為架空停車下面可以做一些設備用房，一般首層層高都是比較高的情況下，有些設備用房如果硬塞到建筑首層，既浪費我們首層的價值，也浪費了首層的層高的空間。在研發的時候實現了架空，它是在四到五棟樓圍合成了組團下面做了架空停車。這樣我們既省去了坡道，也省去了開挖的成本。停車的效率是非常高的，因為首先架空的樓板以我們的建筑主體都完全脫開，我們利用最合適的樓宇的間距進行車位的排布，我們項目架空車庫的面積是4400平米，能停142輛車，平均是30平米左右一輛，還有一些設備用房和非機動停車一些區域。停車區域也不影響我們整個產業樓的首層的荷載和首層的貨運和人行的出路口，成本上是完全解決了產業園區停車難的問題，既節約了成本也解決了一部分的停車，也不影響我們整個的產業樓首層的荷載和首層的使用。是整個產業園區的設計里比較重要的創新。

第二種形式是可以采用汽車梯實現屋頂停車。第一種的是采用屋頂的形式，可以直接通過兩部汽車梯實現屋頂的停車，也能滿足地庫不開挖，把停車位屋頂進行利用?？梢宰鲆恍╊愃朴诠澞?、上面再做一些太陽能(000591)板的設計，這在珠三角那邊做的比較多一點。因為珠三角那邊廠房面積也比較大，停車位在屋頂也能夠完全實踐，而且我們已經是有落地項目進行實施。為什么我們要重點講？因為停車板塊是在所有的產業園的設計中是不能夠忽略的問題，既保證我產業園的高密度，又要解決我的停車還不能開挖地庫，這是我們在整個設計過程中經常會遇到的一些疑點和難點，我們已經做出了兩種比較好的解決思路。

第三個關于我們產業園設計過程中到后期落地的細節，包括我們的開窗、排煙窗、開啟扇等等，包括構造柱設計的邏輯，我們在整個的設計過程都會遇到。怎么達到隱形的成本能夠做到更好的控制？第一，有些建筑的立面為了做一些凹凸感，會在建筑主體上進行材料的往外凹或者是往外凸的效果，線條本身會浪費裝飾成本，我們更多的是利用本身建筑的構造特點，盡量減少非必要的裝飾線條，尋找建筑的立體感。從設計邏輯來看，有些樓梯、電梯其實在邊框要退梁柱的位置，我們在這些位置做一些凹凸的變化，就可以實現我們整個建筑的立體感。我覺得是沒必要去硬往外再凸一塊，浪費整個成本。

第二，根據我們建筑的一些排煙、通風等等這些要求，因為我們建筑的層高都比較高，我們排煙順序的時候第一選擇是利用對流的集中設置排煙窗。排煙窗怎么來設置？首先，我們也估算過六個柱跨或者八個柱跨都可以保證我們所有排煙窗的設置盡量保持對流。第二個點，滿足通風的同時我們還要滿足所有的窗戶都能開啟。在開啟的過程中經常用到開窗器，開窗器是可以聯動的，成本采購是按套算，我們盡量集中設置那么整個園區成本也是比較可觀的。第三個點，在開窗的尺寸上，我們一般是開啟的通過計算人的臂長和高度，一般都是控制在75公分左右，人能夠得著的，比較舒適的。我們在研究窗戶開啟的時候，第一個集中設置，第二盡量能夠用套裝的開窗器，第三是開窗開啟扇的寬度和高度盡量不用超標的尺寸，用標準的尺寸。在我們整個立面設計和開發過程中能夠節約大量的隱形建安成本。

根據層高的不同，統一開啟扇的模數，因為開啟扇有重量的要求就有大小的要求。從圖紙上來看，我們開啟扇的寬度和高度是一致的，變化的是固定扇。比如說我們七米二的模塊，它的固定扇是一米二，上面是900。如果是六米八的層高，固定扇是按照層高的變化而變化的。根據不同的層高固定扇的位置或者高度也是發生變化的。所以說從層面來看基本上每一面窗的窗戶玻璃的大小不會超過三個平米，所以說控制下來的成本包括玻璃的成本也是比較低的。我們在研究開窗的形式的時候也是盡量做到模數化和我們的變數是在一定成本可控范圍內。

在平面上構造尤其是開窗的形式，左邊和右邊兩個開窗的構造。整個開窗的面積是一樣大的，但是它的構造柱因為層高比較高，窗戶上都會用到構造柱。構造柱在施工過程中錯速費是經?，F場會遇到的一些問題。像我們左邊的這個，因為開窗比較多，需要做八個構造柱才能把窗戶做起來。我們換一種設計思路采用大小窗的形式，中間的是采用的細條，一根構造柱出來解決。我們同時一個標準柱跨里面通過優化，我們設計過程中只要四個構造柱就可以達到我們構造的建造標準的要求。成本也是可以節約不少的。在設計細節過程中會遇到各種各樣的成本的問題，因為我們比較早的去研究包括標準化的設計、構造、機械排煙、層高等等對園區的成本影響是比較大的，尤其是隱形的成本。

看上去立面效果比較好，但是建造出來的成本相對會比較高，我們在這個層面做了很深很細的研究。我今天和手機前的朋友分享么多，下次有機會我們再聊一些關于設計過程中會遇到的一些細節把控的一些問題。

億翰產業研究院院長 黃新云：好的，感謝蘇總。今天又學到了非常多的內容。蘇總剛剛講的在設計領域都是非常寶貴的經驗。特別我剛剛看到了停車等一系列的內容都是非常好的想法。今天因為我們聊的東西比較專業，同樣是我們手機屏電腦前的很多的朋友們其實 并不是設計出身，我挑選幾個。為了滿足更多觀眾的其他需求，今天問題我們就不挑很細分的產品設計相關的。我們問幾個剛剛在屏幕上看到的其他的問題。第一個問題我看到有朋友在聊說關于項目成本的問題，他這樣說的：有些企業項目成本高，有些企業項目成本低，王總您是怎么看的？從設計的角度怎么看成本？我們所說對于這種項目的高成本投入它會有非常大的價值嗎？您認為相對合理的 我們所說工業園區的建安的成本應該可以控制在多少的范圍？

中城筑略產城研究院設計總監 王蘇：任何開發項目成本都是大家非常關注的，因為簡單的談設計大家都希望他做非常好的作品，經歷過這么長時間的積累，大家單從設計上去講都希望能夠做好的作品，把設計的空間都做的很好。我覺得作為建筑設計師都會有這個想法，因為我們的產業雖然是產業項目，但是他同時也是開發項，也需要去經營，需要有經營的整體的邏輯。從經營的角度出發，我們是在有限的成本，有限的資金條件下怎么把園區做到最符合市場的需求、最匹配客戶的需求、最匹配開發的成本的需求？這是我們把幾者結合起來能夠形成的結果。不能單從的設計的角度去看。那么從成本的角度，我始終認為并不是說一定是要投入很多才能做出好的設計。我們一般做的產業園區就每個項目成本管控都相對會比較嚴格一些。剛剛講的四個手法里，怎么在有限的成本控制的前提下做好的園區。首先我不能一味的把所有的成本都投入到一個地方，需要做好主次的分類、等級的劃分，把目標成本控制到不同的項目上。第二，本身上來講，不管是我們做園區項目也好做其他項目也好，本身也是我們每次都要重點做的事情。像我們經常會做重要的等級和不重要的等級，采用的立面成本控制也是不一樣的。包括重要的樓，成本造價也是會有些分配的，我們控制的是總量。這是我們在設計過程中經常去跟成本碰的過程。這是屬于算賬邏輯，比如說我們的成本控制的最低2000多每平米

億翰產業研究院院長 黃新云：我打斷一下，2000是不含內部機電的對吧還是含了機電？

中城筑略產城研究院設計總監 王蘇：建安成本。根據不同的區位等級來來劃分來匹配整個的園區的等級。所以一般我們也會跟主要的開發商一起合作做一些比如說標準化的a檔的、b檔的或者c檔的，成本造價就會形成種標準化的內容。這樣子才會有一些可參考的去做快速達到開發的效果。

億翰產業研究院院長 黃新云：順著問題那我再追問王總一個問題，其實剛剛聊天第一個低成本第二個高品質，又讓馬兒跑得快，又讓馬兒不吃草。我幫廣大網友繼續挖一挖，王總您剛剛已經聊了四個方向了，能實現低成本高品質的園區設計，您覺得做園區有一些東西是不太合算的，能給我們舉幾個例子嗎？是不是做曲面的？我看現在很多園區都很流行為了追求流線感去做曲面。但其實曲面看上去成本是很高的，我只是舉個例子，您有沒有方面的經驗呢？

中城筑略產城研究院設計總監 王蘇：做產業園區一方面是要面臨的政府的審查審，他們對項目會有些要求。第二個可能會遇到一些企業的定制，也要求你做不規則的或者是曲面的建筑形態，專門做定制的需求。其實不一定非得一定在這個層面會花很多成本，做曲面的不見得會花成本太多，怎么是通過設計上的一些手法，比如說我們會在做橫向線條、曲面的時候或者是無線的時候會有針對性的在有些角度上做一些。我覺得從空間使用的角度來講，作為產業園項目的話應該會盡量避免很夸張的曲面的設計，會導致后面的一些空間沒法控制。

億翰產業研究院院長 黃新云：好的王總。最后咱們還有一個問題，王總現在很多同事朋友們出差都想去看一看項目，您也設計過很多項目有沒有哪些項目是值得推薦大家去看一看的？項目當中有哪些亮點？

中城筑略產城研究院設計總監 王蘇：好的項目還是挺多的。我覺得好項目有一個評判標準，客戶比較喜歡肯定是運營的比較好，上海有蠻多的，金地威新在上海做的所有的園區都挺受客戶喜歡。第一，從租金的角度來講，運營的角度成本也不高，空間比較方正，使用效率比較高是他們的優勢。第二，樓宇的配置也是跟客戶匹配的。比如說樓板客展包括貨梯、標裝口跟企業客戶也是相對比較匹配，這是我覺得在再加上一些安保上與以前有些老的廠房肯定是沒有辦法跟物業相匹配的。第二，像上海地區我覺得閔行的達闥人工智能產業園，嘉定智造園我覺得值得去看，因為他們那里雖然是比較早的項目，從設計角度來講并沒有特別多的亮點。但是從產品的創新角度我覺得還是比較多的，比如說他大風車的產品，現在的租金是跟獨棟的租金幾乎是一致的。所以我覺得客戶對他的受歡迎程度一定是有他的好處和亮點在。首先是空間使用效率比較高。一些生產流線包括是排布也是比較好使用，雖然它是高層，甚至到了六層七層也能夠租的很好。我覺得是上海相對比較早的工業上樓的典型的案例。所以我們后期的項目設計過程中，并不怕企業不上樓，不一定非得做四層還是獨棟的廠房，只要配置空間、產品做對了其實上到六樓七樓或者是八樓應該都是沒有問題的。并不是企業不愿意上去，都可以上去，只要配置各方面都能達到。深圳的項目就比較多了，比如生命科學園在坪山的，包括東莞那邊一些工業上樓的項目 他們容積率都非常高，3.5的容積率甚至4.0的容積率，這種項目都是一些高層的立地廠房，同時還要解決他的停車問題。這些項目基本上屋頂停車各方面都已經能完全的實現。

億翰產業研究院院長 黃新云：我再請教一個問題，現在有很多區比如說溫州、青島，我們最近在承接這些前策的項目。很多區域上的企業對上樓是非常反感的，因為對于上樓生產線包括它自身上樓習慣都不是很適應。但關鍵是現在政府在土地規劃上就這么規劃的。這時候矛盾會比較強烈。在矛盾強烈的情況下，咱們筑略有什么特別有一些好的辦法嗎？或者會從幾個維度會做相應的一些思考可以給大家一些借鑒。

中城筑略產城研究院設計總監 王蘇：因為有一些偏大型制造業的城市，到一樓二樓已經是極限了，再上我們停車也做不了，大型設備也上不去。是很有可能的，因為每個地方的產業結構各方面也不同，客戶企業客戶也不一樣。我們在實際項目中也遇到過，真正的做類似于產業地產開發的我覺得還是要研究清楚產業結構。重點是不是做大型裝備或者是大型智能制造的，或者是制造型企業要根據產業結構、產業定位來輸出產品的匹配。我們的方法第一個是把一些產品反復做測試，當地的企業客戶做測試。同時能夠再進行反饋，再進行社區調研問。還是要拿到產品，我們也做了周邊的城市的一些項目，我們會初步拿一些初步想法再拿著產品去找對應的一些調研、驗證、進行反饋。我們再根據調研的信息和結果進行設置上的修正。這是每個設計公司或者是開發的公司都應該去確保當拿不定的時候應該去做產品測試。我覺得應該是很有必要的。

億翰產業研究院院長 黃新云：好，今天晚上非常感謝我們王蘇總整體的介紹，干貨非常多。稍后跟各位觀眾朋友們做個小小的預告，我們和中城筑略今年12月份等我們所有的論壇每一期全部做完，同時我們可以和筑略一起聯合研究10-15個項目，最后會集成一本小冊子。大家覺得前幾期論壇當中很多產品意猶未盡，比如說我現在特別感興趣的蘇總設計的嘉定的金地威新的項目到底是什么樣的情況？一步步是怎么走來的？畢竟也是個相對成熟的項目在上海非常有名，特別是不只是它的產品設計，它的運營打法，我們會把這些東西在我們論壇系列提到的一些重點項目案例做成小冊子對公眾進行么整體的發售。大家可以敬請關注我們后續一系列的相應的一些活動。億翰大講堂共筑產學研的橋梁，今天非常感謝蘇總，非常感謝手機以及電腦前的各位我們下期再見。

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