金融支持房地產16條｜房地產信托將迎轉機？

金融支持房地產力度空前，信托行業也成為受益者。近兩日，一份由央行和銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱《通知》）在業內傳閱，迅速引發市場關注。雖然該通知未在官網正式發布，但北京商報記者從多方信源側面求證到了該文件的真實性。在穩定房地產融資方面，《通知》鼓勵信托公司支持房地產企業和項目的合理融資需求。11月14日，多家信托公司人士在接受北京商報記者采訪時表示，政策出臺將為信托公司推進風險化解留出一定時間窗口，未來，支持高周轉、高杠桿的房地產信托不會再大量出現，政策性、改善型、功能型、價值型的業務將是未來房地產信托的主流。

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降低房地產信托業務風險壓力

據了解，《通知》主要是圍繞房地產融資平穩有序、做好保交樓金融服務以及對消費者權益的保護等內容。

在穩定房地產融資方面，《通知》指出，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。根據要求，自本《通知》印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期一年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

《通知》內容以及前期推進的擴大民營企業債券融資工具等措施，旨在維持房地產行業的總體穩定，有助于房地產行業悲觀情緒回暖，行業供需回暖可期。一位信托公司人士表示，對于信托行業來說，監管同樣要求信托多渠道、多角度支持房地產，房企融資的緩和和市場情緒的回暖將對行業風險化解起到積極推動作用。

另一位信托公司人士也持有同樣看法，他認為，相關政策將對信托業產生重要影響，在一定程度上可能會降低信托公司房地產信托業務的風險壓力，特別是對未來半年內到期的允許展期一年，為信托公司推進風險化解留出了一定時間窗口，有利于信托公司對已出險項目的風險處置，政策鼓勵金融機構加大對房地產企業的融資支持，鼓勵通過多種手段化解存續項目風險，客觀上可以提升信托公司存量風險項目處置效率。

百瑞信托研究發展中心研究員謝運博在接受北京商報記者采訪時表示，目前，信托行業穩步推進業務轉型，房地產信托的規模、占比均已有所下降。此次《通知》支持房地產市場平穩健康發展的新政策，預計部分房地產企業流動性緊張的局面將得到一定程度的緩解，也將有助于存量房地產信托項目的穩健運行。

改善型、功能型業務將成房地產信托主流

近年來，在房地產信托違約風險頻發的背景下，有關部門加大了對房地產信托業務的嚴監管力度。例如，設置房企融資“三道紅線”，剔除預收款的資產負債率不得大于70%，要求凈負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1倍，控制房地產行業的有息債務增長。

在現行監管政策導向下，房地產信托的規模近期一直處于下降態勢中，來自中國信托業協會發布的數據顯示，截至2022年一季度末，投向房地產的資金信托規模為1.57萬億元，同比下降27.71%，環比下降10.85%，占比為10.64%，而截至二季度末，投向房地產的資金信托規模占比進一步下降至9.53%。

為保持信托等資管產品融資穩定，《通知》鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。

有市場觀點認為，在監管的支持下，房地產信托業務可能會有所“復蘇”。不過在采訪過程中，信托公司人士對此看法大多持保留態度。

一位信托公司人士直言，在政策支持下，房地產信托業務可能會有所“復蘇”，但不會回到原來的水平。這種“復蘇”將會在“房住不炒”的前提下，體現在規?？赡軙徛鲩L，但房地產信托業務占比仍將保持較低的水平，支持高周轉、高杠桿的房地產信托不會再大量出現，政策性、改善型、功能型、價值型的業務將是未來房地產信托的主流。

正如金樂函數分析師廖鶴凱所言，《通知》對信托行業涉及較多房地產業務的機構來說是重要的緩釋措施，有效地緩解了未來房地產相關業務的經營壓力和合規壓力，增加了相關業務的騰挪空間。信托行業房地產業務有望以此為新的起點恢復房地產業務規模，成為信托業中長期業務支撐之一。

廖鶴凱進一步指出，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求，相當于部分放寬了之前信托等資管產品房地產領域業務的限制，為房地產企業保交樓、優質房企維持正常經營提供了新的融資渠道，也給信托公司化解存量風險，獲取新的業務機會拓寬了道路。

“信托行業推動業務轉型的大方向不會發生變化，未來信托行業將進一步加大對實體經濟的支持力度。”在謝運博看來，同時加強標品信托的業務布局、探索各類創新業務模式。預計房地產信托業務將保持平穩。信托公司的房地產信托業務仍應滿足各類監管要求，且應做好風險防控。

北京商報記者 宋亦桐