天天熱推薦：金融16條：錨定樓市預期

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周末的一則重磅消息，迅速點燃了房地產行業以及資本市場的市場情緒。

繼“第二支箭”，房地產行業再度迎來利好：央行、銀保監會于近期發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），對房地產金融領域作出工作部署。

這份通知共有16方面的內容，主管部門主要圍繞保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓金融服務”以及積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策等方面部署工作，其中不乏重要變化，例如允許開發貸展期、保持信托等資管產品融資穩定等。

通知發布以后，處于低谷的房地產行業被注入了一劑強心針，資本市場聞風而動。11月14日，碧桂園、龍湖集團等房企盤中一度漲超過50%，其他已經出險的房企龍光集團、富力集團等，漲幅也超過30%。

房地產行業會就此步入新的周期嗎？

21世紀經濟報道記者對房企、銀行、信托乃至券商投行多方調研獲知的消息，金融16條對房企的融資端有明顯提振，但最終成效如何，則仍待消化與觀察。

與此同時，各方對房地產行業的關注更加聚焦在市場端的表現，目前積極利好的消息雖有，但市場的表現仍然相對平穩。

根據21世紀經濟報道記者對廣東部分一線及強二線城市的樓市實地調研，新房市場上，當前成交仍然平淡，“金九銀十”不再之后，進入11月也尚未有明顯起色；二手房市場多座城市掛牌也進入新高，市場盤整持續。

多位接受21世紀經濟報道記者采訪的人士普遍表示，在當前的市場環境下，房地產行業未來的表現應是“以穩為主”，在配套政策的引導下，回到平穩健康發展的軌道。

金融16條的能量

根據21世紀經濟報道記者此前梳理，《通知》中最受關注的內容主要為：支持開發貸、信托貸款等存量融資合理展期；鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求；對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責以及延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。

“支持開發貸、信托貸款等存量融資合理展期”所指的是，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。

“自通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致?！?/P>

這是官方文件中首次支持房企的開發貸等存量融資展期。一位中型房企的人士表示，“這一條是全文中支持力度我認為最大的一條?！?/P>

在銀行端看來，這一內容對之而言，是有預期的。

一位地方城商行的人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，“官方表述是支持，但是，我們也只能同意展期。”

另一位商業銀行的人士則指出，“展期是得執行了，不然可能會因此形成不良。”

事實上，今年以來，房企通過展期避免境內債或者境外債違約的情況，并不鮮見。

11月10日，富力地產宣布，其8筆境內債、合計金額135億元人民幣已全部展期成功；展期后，8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

在境內債展期能夠被債權人接受的情況下，開發貸展期也在市場意料之中。

鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資，對房地產行業而言，也是一個積極變化。需要提醒的是，通知中的合理融資需求指的是房地產企業項目并購、商業和養老地產、租賃住房建設等，而非開發類項目。

過去兩年，信托資金整體上已逐漸減少房地產領域的投資。

中指研究院統計數據顯示，今年前9個月，房地產企業非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。其中，信托占比16%，同比下降15.1%。

此種背景下，市場也預期，鼓勵信托支持房地產合理融資需求會帶來一定的增量資金。

一位在有多個房地產項目的信托企業人士告訴21世紀經濟報道記者，目前還不明確可以做些什么，可能會發一些定向融資，例如定向給優質房企的并購項目?！暗壳拔覀兪潜容^謹慎，因為之前針對地產項目的風險甄別做了許多努力，不會那么容易輕易重來?！?/P>

一位機構投資者則對21世紀經濟報道記者分析稱，“信托主要是要通過第三方募資，但現在投資者都很審慎，募資額可能不及以往?！?/P>

至于延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排，由于之前不少金融機構已經壓減地產領域貸款發放，市場對之保持平穩態度。

市場復蘇風乍起

雖然金融16條剛剛進入實施階段，但市場普遍預期，其對于融資端的提振，具有明顯的效果。

一位不愿具名的地產分析師告訴記者，“政策一個明顯的趨勢是，從保交樓保項目到保主體了。但是目前來看，還是尚未出險的房企會受益更多，已經出險的房企，金融機構仍然會很審慎?！?/P>

除了金融16條以外，上周還有一則消息也對房企融資端起到了積極的作用。

11月8日晚間，中國銀行(601988)間交易商協會官網發布消息，交易商協會將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

隨后，中國銀行間市場交易商協會官宣受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向；除龍湖集團外，還有多家民營房企也在溝通對接發債注冊意向。

這些正面的消息，為房地產行業帶來了積極的發展預期。

據21世紀經濟報道記者調研，目前各方所關注的焦點是市場端的交易能否回暖，這對房企的平穩健康運營和發展，起到了決定性的作用。

上述房企分析師指出，“目前金融16條除了展期、免責等，在這個時間節點上所能起到的效果還要看后期?，F在關注的焦點是銷售能不能恢復。”

據21世紀經濟報道記者對廣州、深圳和佛山等城市的樓市調研，目前無論是一手房市場或者是二手房市場，整體表現仍保持平淡。

一位深圳的房企人士就表示，“融資端是有起色，但我們會更關注市場的表現?！?/P>

此外，深圳二手房也在博弈期。深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示，截至11月7日深圳全市共有41101套在售二手房源，在售二手房源數量持續增加；而根據美聯物業全國研究中心的數據，今年10月，深圳二手住宅市場備案量為1733套，仍處在較低成交量水平。

在廣州遠郊的一個小區二手房中介表示，“現在很多業主掛了一年，有的業主預期一直在降?！?/P>

在順德大良，目前房地產市場也同樣膠著。作為順德之前成交較為火熱的區域，目前區域內已經有部分新盤降價至1.7萬/平方米左右，而此前，這一樓盤的均價一度高至2.5萬/平方米。

不過，在融資端迎來積極變化的同時，市場也多數認為，市場端或許也會迎來積極的變化。

11月11日，21世紀經濟報道記者從多家銀行杭州支行處了解到，杭州樓市信貸政策出現微調，包括：首套房視客戶征信情況可申請最低4.15%房貸利率，二套房貸款利率最低調整為4.9%；二套房首付比為40%；只要客戶在杭州無房、或者房貸結清，再買算首套房。

而更早之前，11月8日，北京市住建委發布消息稱，通州臺湖、馬駒橋兩地商品住房不再實施通州“雙限”政策，執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定，這是一線城市又一次在限購政策上作出優化調整。

種種積極信號傳遞，房地產行業或將步入平穩發展周期。

克而瑞研究中心分析認為，“金融十六條”，疊加近期一些積極政策，對行業信心提升注入了強心劑。未來，房地產政策主基調仍繼續堅持“房住不炒”，嚴防房地產過度金融化、泡沫化，房地產行業去杠桿主基調不會改變，未來政策端還將繼續保障合理住房需求，落實穩地價、穩房價、穩預期。