熱消息：政策密集出臺，房地產大逆轉？

臨近年底，樓市政策的暖意持續不斷。

(相關資料圖)

從第二支箭，到金融16條，再到放寬預售資金管理，每項政策的出臺，都有極強的針對性。這是自2021年9月底樓市政策邊際調整以來，力度最大、措施最為具體的一次房地產“救市”。

資本市場的反應最為迅速。A股房地產開發指數11月以來漲幅已接近20%，是表現最好的行業之一。

港股更加生猛，恒生地產建筑業指數11月暴漲接近30%，在港股上市的民營房企巨頭中，龍湖集團、碧桂園半個月內均實現放量翻倍漲幅。

累積效應之下，樓市政策底的信號越來越強。

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金融16條：承上啟下

11月11日，央行和銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從做好房地產行業的融資、保交樓、處理好暴雷房企、保障購房者的權益等四個方面，發布了16條具體措施，政策目標是穩經濟、防風險、保民生。

和過往的一些樓市利好相比，金融16條給出的政策基調顯然更有針對性，其中有幾條重要舉措，非常提振信心。

一是建立債務緩沖期，未來半年債務到期的，可以延期一年。

在保交樓、穩增長持續發力的背景下，債務緩期一年對房企特別是民營房企意義重大。有了債務緩沖期，房企就可以集中精力抓竣工交房，隨著疫情沖擊減小，經濟和樓市復蘇，房企就可以通過銷售回款償還債務，重新出發。

二是強調市場主體的平等地位，對國有、民營的融資需求要一視同仁。直白點說，就是未來民營房企在融資資質、融資成本方面跟國企一樣。

最近2年，國內信貸和發債比較多的是國企，民企貸款難、想發債也很難，最后不得已只能選擇更貴的美元債。現在政策越發重視民企的融資需求，房企國內發債和貸款的渠道就會明顯增加，成本也會逐漸下降，流動性風險就會得到緩解。

三是降低金融機構對的政策執行壓力，對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

這一點被很多人忽略，但對房地產行業的融資生態，卻是極其重要的一環，所有利好政策的落實，都有賴于這條免責條款的兜底。

過去一年多，央行釋放的流動性越來越多，給樓市輸血的意圖也越發明顯，但是資金卻一直在銀行等金融體系內空轉。一面是銀行手里拿著錢找不到合適的貸款方，一面是房企這邊卻快要干死。主要就是銀行擔心出現壞賬、呆賬，害怕承擔責任，不愿意給房企貸款。

現在的政策態度相當于給銀行吃了定心丸。只要盡心盡力做好保交樓工作的，就大膽去做，銀行不用為風險擔責，領導也不會因此搭上前途。

銀行的積極性一旦調動起來，資金運轉效率就會大幅提升，對房企的政策利好就會加速落地。

02

拐點降至？

針對民企的融資困境，決策層在2018年就提出了信貸、債券、股權三個支持渠道，俗稱“三支箭”的政策組合。

最近一個多月，房地產救市的步伐明顯加快，房企的融資環境已經出現積極變化，主要的渠道，來自第二支箭。

10月份，房企內地信用債發行343億元，同比大增60.1%，增速較9月擴大53.3個百分點。

11月8日，央行出手支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，并提及了2500億元的資金支持規模。

在此之前，5-8月的支持示范房企增信發債，只涉及6家民營房企，11月1日交易商協會座談會也只有21家房企，這次政策覆蓋的范圍明顯大幅擴容。

央行新政第二天，龍湖就率先拿下200億的增信發債額度，超過了此前的中海，成為年內房企獲批的最高一筆融資。政策落地后，龍湖債券成交價大幅上升，為穩定樓市信心注入一劑強心針。

第三支箭股權融資方面，雖然地產行業的定增還沒有放開，但是部分房企通過配股，照樣解決了股權融資需求。

11月15日，“宇宙房企”碧桂園公告宣布，擬配股14.63億股，配股價2.68港元/股，較前一日收盤價折價約18%，融資金額約39.21億港元。

11月16日，雅居樂集團公告稱，按配售價每股2.68港元配售2.95億股，占公司已發行股本約7.53%，預計將獲得約7.83億港元資金。

與定增的場外融資相比，配股需要二級市場所有股東投入真金白銀，對房企的短期股價影響較大。但是房企在股市獲得了低成本的融資，為后續的健康發展奠定了基礎，長期股價自然也會獲得更多的支撐。

政策不僅給房企提供資金增量，也助推存量資金的盤活。

11月14日，銀保監會、住建部、人民銀行三部門聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，旨在支持優質房地產企業合理使用預售監管資金。

也就是說，只要企業過往信譽好，可動用的預售資金就不會少，就會為房企后續的工程建設和竣工交樓提供重要的信用保障。

對房企的金融支持之外，政策層面對住房需求的金融支持也逐漸升溫。

9月29日，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率下限。

11月8日，一向調控最為嚴格的北京樓市突發新政：在最嚴“限購令”實施7年后，北京城市副中心通州區的臺湖、馬駒橋地區正式宣布解除“雙限購”：

作為北京樓市的風向標，通州樓市的政策調整，對北京其他地區有較大影響，而北京的政策走向，又可能輻射更多重點城市的政策調整。

房地產是典型的政策市，是關乎經濟增長的強周期行業，隨著供需兩端的政策積累發酵，行業周期的拐點，早晚會出現。

03

如何正確看待樓市？

中國經濟在不斷轉型，但是房地產的重要性仍然毋庸置疑。

2022年前三季度，中國商品房銷售額下降了26.3%，但是市場規模仍有99380億元，在GDP中占比超過10%；與之相比，新能源汽車今年前三季度銷售456.7萬輛，同比增長1.1倍，但是銷售額預計仍不過萬億，只有房地產行業的十分之一左右。

房地產的重要性，從賣地收入在財政中的占比也可見一斑。

政府最大財源是一般預算收入，主要來自于稅收，賣地收入是第二大財源，屬于地方政府的增量收入。

2007年以來，全國賣地收入占“中央+地方一般預算收入”的百分比總體呈上升態勢。2020年，樓市面臨嚴厲的政策調控，但是賣地收入占一般預算收入的比重達到46%，創下了歷史新高，比2007年房地產巔峰期高了32個百分點。

也就是說，房地產發展得越好，經濟就好，稅源就廣，財政對賣地收入依賴越??；房地產遇到挫折，財政對賣地收入的依賴反而更高。

盡管房地產之于中國仍是第一大支柱產業，含稅量最高，帶動力最強，但是其發展過程中存在的一些問題，使其飽受污名化指控。

情感和理智之間的交鋒，異常激烈。

有“道德潔癖”的人會說，可以多建保障房，替代商品房，不但能解決低收入群體住房問題，而且照樣能帶動經濟發展。

可是，建保障房的資金，最終還是來自財政。在其他行業的規模做大之前，最終依賴的還是商品房的財政貢獻。如果商品房市場不景氣，保障房的供應量肯定也會下降。

有“模式潔癖”的人說，中國一定要放棄房地產，放棄粗放式發展模式，一定要向高新技術轉型，要依靠創新謀發展。

但是，高新技術產業往往需要較長的孕育期，需要大量的財政補貼，從當年的新能源，到如今的半導體，莫不如此。離開了房地產提供的稅源，錢從哪來？

還有人說，財政沒錢不要緊，政府可以加杠桿，大量發行國債、地方債，來解決財源問題。

客觀來講，和企業債務相比，當下中國政府的杠桿率確實不高，存在一定的發債空間。但是，政府杠桿率也有上限，超過了警戒線會影響國家信用評級，這種負債發展的模式，也不具備可持續性。

總而言之，地產的黃金年代早已走遠，但說拋棄還遠不是時候。決策層的政策導向，應該是在堅持房住不炒的基礎上，通過適當的政策調整，拉動剛需和改善型需求，讓房地產形成更為理性健康的發展模式。

如此一來，增長壓力小一點，財政缺口少一點，就可以為中國經濟最終的轉型升級贏得更多的時間和空間。

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