世界速讀：京能｜電建·洺悅灣：北京五環內限價5字頭，解讀背后的“稀缺”標簽

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曾一度占據北京樓市成交主力的限競房，已進入尾聲。

自2016年推出的限競房，在北京走過了六年歷程，2017年，北京大規模供應限競房用地，2018年，轉化為商品住宅入市銷售，幾年來，合計供應限競房住宅大約10.5萬套。

但隨著限競房用地淡出土地供應，市場結構發生了明顯變化。數據顯示，2020年限競房市占達64%，2021年降至47%，2022年上半年僅為24%。

從數據來看，北京限競房時代已進入到最后的尾聲，加上可售資源變得愈加稀缺，一些購房者紛紛抓住最后的窗口期，試圖搭上北京限競房的末班車。

五環進入8萬+時代，5字頭“倒掛”第一盤備受看好

“買房成本越來越高，未來的市場可能對我們剛改群體不夠友好，所以在市場上還得選的時候，打算入手一套品質不錯的限競房”。

程先生（化名）是北京某互聯網公司職工，在積累了一定的積蓄后，他把目標瞄準了性價比更高的限競房產品。

事實上，像程先生這樣的購房者并不在少數，隨著市場產品結構的變化，原有的限競房愈發稀缺，另一邊，購房成本還在不斷走高，尤其是在五環進入8萬+時代后，讓置業者更加焦慮。種種因素，使得限競房成為市場“香餑餑”。

“四環、地鐵旁，86平小三居，南北通透、限均價5.4萬元/平米，全裝修”，位于北京四環的京能｜電建·洺悅灣，是一個典型的“倒掛”限競房產品。

項目地處于北京四環舊宮板塊核心區，五環內新國門的重要位置，距五環路約0.4公里，距地鐵亦莊舊宮站僅約300米，因為限價平均售價僅54715/㎡，精裝交房。而京能｜電建·洺悅灣周邊南五環外的不少項目均價動輒6.5萬起，并有繼續上揚之勢，同時，在北京五環其他區域均價逐漸進入8萬+區間的背景下，京能｜電建·洺悅灣“倒掛”優勢進一步凸顯。

因此，作為區域罕見的售價“5萬+”的樓盤，京能｜電建·洺悅灣的價格不僅讓區域內很多競品望塵莫及，同時，也讓這個樓盤自入市以來備受購房者看好，在去化上一騎絕塵。據了解，京能｜電建·洺悅灣項目幾乎售罄，目前僅有少量房源供應。

業內人士指出，拿地早，樓面價低，也是京能｜電建·洺悅灣能夠做到5萬+的一個重要因素，在當前價格主導購買力的市場行情當中，具備價格優勢的項目明顯更受到市場歡迎。

全維價值領跑大市，助力剛改搭上限競房“末班車”

限競房供應的尾聲中，并非所有的限競房產品都能獲得足夠好的銷售去化表現。

值得注意的是，市場產品的分化依舊存在，在同質化嚴重的限競房產品中，京能｜電建·洺悅灣這類性價比高、地段配套更出色、產品品質更好的限競房產品優勢進一步凸顯，確保其在限競房時代尾聲的競爭中脫穎而出。

具體而言，京能｜電建·洺悅灣所在的舊宮，受益于北京四環、五環及京津冀一體化發展的大因素影響，舊宮鎮將成為連接北京和雄安新區的新國門區域，成為京津冀發展棋眼所在，是京津冀一體化重要承接區。國家投資8900億打造新南城，在新一輪城南行動計劃里，大興是承接中心城區人口及功能疏解的重點地區，是公共服務保障、生態環境建設、高端產業聚集、城鄉統籌發展的集中承載區。未來，項目所處南中軸區域將打造北京南城國際中心，成為“第二望京”新空港商務區，隨新機場和高端產業布局落實，也將吸引大量外籍及本土高凈值人群，成為北京新的國際生活帶。因此，區域及項目的未來發展潛力不言而喻。

交通方面，項目距亦莊線舊宮站不足400米，是標準的地鐵盤產品，為高效出行提供了極大的便利。在商業配套上，項目周邊匯集了住總萬科廣場、世界之花、舊宮商廈、華創生活廣場。教育資源方面，有亦莊中心小學、舊宮第一中心小學等幼兒園到高中的優質教育資源。

值得一提的是，京能｜電建·洺悅灣還具備內城罕有的生態綠境，坐擁涼水河河濱公園（東馬路）、亦莊公園、亦莊濱河森林公園等五大城市公園。早上起來在涼水河邊的跑道上跑跑步，晚上回家，可以和家人一起到公園里遛遛彎、散散步。周末，還可以和三五好友到住總萬科廣場小聚，京能｜電建·洺悅灣背后的生活方式也是一大亮點。

從產品上來看，京能｜電建·洺悅灣在同質化的產品形態中獨樹一幟，更符合品質人群的居住訴求。建筑整體采用新中式設計風格，通過中式風格的特征，表達對清雅含蓄、端莊豐華的東方式精神境界的追求。建筑設計上通過古典的三段式比例劃分，來體現建筑穩重大氣的格調，在近人尺度的細節增加了具有傳統文化符號的紋樣，以此來提升建筑的品質感。新中式風格作為如今較為流行的建筑風格形式，在建筑格調和生活價值的提升上做到和諧統一。

由于京能｜電建·洺悅灣位于京城南中軸之上，南海子之畔，隸屬五朝皇家獵場，歷史文脈深厚，項目規劃之初就著力打造成傳承禮序再現書院氣質的文化社區，并結合現代都市生活來演繹活力社區。因此，在園林設計方面，項目打造了一軸一環六景的園林景觀，并充分利用現有空間，通過對不同年齡客戶需求的細分，突出社區人文關懷、兒童成長關懷，滿足居者不同的使用需求。

當下，在樓市的新語境中，購房者置業更加理性，并更看重產品本身價值，綜合而言，京能｜電建·洺悅灣所具備的全維價值，是獲得購房者青睞，致使他們紛紛用腳投票的關鍵。

同時，需要看到，伴隨北京土地供應郊區化，城區土地供應比例越來越少，五環內存量越來越少，因此，京能｜電建·洺悅灣作為五環內少有的“倒掛”樓盤，具備天然的“買到即賺到”的產品屬性，不僅能夠助力剛改搭上限競房“末班車”，還有助于實現資產的保值增值。

據悉，過去幾年中，五環內可售商品房住宅已從過去的2萬套以上下調一半，到現在的1萬套左右，剔除其中的部分無效庫存，實際五環內可售住宅更少。從供應范圍來看，北京商品房供應郊區化日趨明顯。從市場比例看，北京五環外成交占比已經超過90%。價格方面，北京五環內房價還在持續走高，區域內高端化趨勢仍在延續。