全球觀熱點：中指院：二十城物業服務收費穩中略升

中指研究院發布《2022年中國物業服務價格指數研究報告》。主要內容如下：

1.指數：二十城綜合指數環比基本持平，同比略有上漲，增幅較去年同期收窄0.30個百分點

(相關資料圖)

2022年12月，二十城物業服務價格綜合指數為1075.48，同比上漲0.08%，漲幅較去年同期收窄0.30個百分點；環比上漲0.01%，漲幅較上期收窄0.05個百分點。同比來看，二十城中，杭州、寧波、無錫等12個城市物業服務價格指數上漲，上漲城市數量較去年同期減少7個；北京、長沙、合肥等7個城市物業服務價格指數與去年同期持平；僅天津物業服務價格指數同比下跌。其中杭州同比上漲0.52%，漲幅較去年同期收窄0.93個百分點；寧波、無錫等6個城市漲幅在0.1%-0.3%之間；上海、武漢等5個城市同比漲幅均在0.1%以內，其中濟南、重慶、南昌漲幅相對較小，均為0.04%；而天津為同比唯一下跌城市，跌幅0.01%。與2022年6月相比，杭州、無錫、蘇州等8個城市物業服務價格指數上漲，上漲城市數量較上期減少4個；北京、常州、南昌等9個城市環比持平；上海、濟南、天津環比下跌。其中，杭州、無錫環比分別上漲0.08%和0.07%，漲幅較上期分別收窄0.36個百分點和0.07個百分點；蘇州、武漢、重慶等6個城市漲幅均在0.05%以內，其中寧波、南京漲幅相對較小，均為0.01%；而天津環比跌幅相對較大，為0.03%，濟南、上海環比跌幅均為0.01%。

三星級同比漲幅相對較大；部分城市星級指數同比出現下跌。2022年12月，二十城三星級物業服務價格指數環比上漲0.02%，同比上漲0.10%；四星級物業服務價格指數環比持平，同比上漲0.06%；五星級物業服務價格指數環比上漲0.04%，同比上漲0.06%。同比來看，三星級物業服務價格指數中，杭州、寧波、無錫等11個城市較去年同期上漲，而天津受部分項目物業費下降影響，為同比唯一下跌城市，跌幅0.03%；四星級物業服務價格指數中，杭州、南京、蘇州等9個城市較去年同期上漲，濟南受疫情等因素影響，部分項目物業費下降，物業服務價格指數較去年同期下跌0.02%；五星級物業服務價格指數中，蘇州、南京、上海、常州共4個城市較去年同期上漲，而杭州因部分五星項目物業費下降，使其五星物業服務價格較去年同期下跌0.35%。

2.價格：二十城均價為2.52元/平方米/月，物業服務收費穩中略升

2022年12月，二十城物業服務均價為2.52元/平方米/月。一線城市物業服務價格水平居前列，其中深圳均價最高，為3.87元/平方米/月；北京次之，為3.39元/平方米/月；杭州、上海、天津、廣州、寧波、武漢均價分別為2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.72元/平方米/月、2.69元/平方米/月、2.59元/平方米/月和2.55元/平方米/月；青島、成都等6個城市均價在2.0-2.5元/平方米/月之間，其中青島均價相對較高，為2.32元/平方米/月；南京、濟南等6個城市均價在1.0-2.0元/平方米/月之間，其中常州物業服務均價水平仍相對較低，為1.26元/平方米/月。

從不同星級物業服務收費來看，今年二十城各星級物業服務收費同比繼續保持上漲，其中三星級同比漲幅相對較高。2022年12月，二十城整體三星級物業服務收費為2.01元/平方米/月，同比上漲0.07%；四星級物業服務收費為2.75元/平方米/月，同比上漲0.06%；五星級物業服務收費為3.90元/平方米/月，同比上漲0.06%。

3.樣本：四星級項目占比持續上升，一線城市四、五星項目占比超六成

1）二十城樣本各星級項目占比，四星級首次超越三星級，五星級項目占比保持穩定

整體來看，二十城物業服務水平以四星為主，占比45.86%，四星級和五星級項目占比分別為45.86%、8.67%，五星級項目占比保持穩定；從城市分級來看，一線城市的四、五星級項目占比為61.91%，環比下降2.38%；一線城市中四星級項目占比為51.52%，環比變化不大。二線城市四星級項目占比為43.68%，環比變化不大；五星級項目占比為8.09%，三星級項目占比48.31%，四、五星級項目占比之和仍超過三星級項目。

從區域分布來看，珠三角地區和西南地區四星級與五星級樣本之和占比均超60%，分別為61.81%和63.48%，占比領先于環渤海地區、長三角地區和中部地區。環渤海地區、中部地區和長三角地區四星級樣本占比分別達34.43%、41.15%、44.75%，較去年均環比上升，其中長三角地區和環渤海地區經濟更為發達，具備較好的物業服務發展基礎，服務水平居全國前列，環渤海地區的五星級樣本占比最高達14.22%；中部地區四星級與五星級樣本之和占比相對略低，僅達44.56%，但較去年實現小幅上漲。

2）物業服務軟硬件整體發展均衡，軟件、硬件服務兩翼齊飛

物業服務軟件、硬件服務雙提升，均衡發展。根據調研結果來看，二十個城市的軟件和硬件平均得分分別為82.52分和81.72分，軟件平均得分略高于硬件平均得分。2022年下半年宏觀經濟環境疊加各項調整政策頻出，同時在金融16條政策刺激房產回暖的大背景下，物管板塊承壓情況得到改善，在經歷過冷靜期后物管行業價值得以回歸。截至2022年11月末，已有六家物業服務企業在港交所上市。年中至今物企收并購更趨精細化，企業更加注重業務拓展與品牌輸出協同發展。一方面，不斷升級硬件系統；另一方面，物業服務企業持續加大軟件方面投入，不斷提升公共秩序、保潔、綠化等軟件服務質量，除此之外企業還通過聚焦增值服務不斷滿足業主個性化、多元化需求，提高軟件服務水平。2022年下半年軟件、硬件服務水平均有提高。

多數城市軟硬件服務水平差距不大，深圳軟硬件得分差絕對值較大。深圳軟件得分分別比硬件得分高6.03分，為二十個城市中軟硬件得分差絕對值最大的城市。主要原因為深圳硬件得分在二十城均值附近，軟件得分明顯領先，居二十城前列；其余城市軟硬件得分差絕對值較小，除寧波、北京、合肥與杭州外，硬件得分與軟件得分的差值為4.23、1.71、1.17和1.19，其余十五個城市軟硬件得分差絕對值均小于1分，匹配程度較高。