公攤面積內衛生間“消失”，業主起訴房地產公司獲賠償

房地產公司私自改造戶型，導致公攤面積中的衛生間成為他人之地，業主損失應由誰來賠償？新京報記者從北京市房山區人民法院獲悉，近日，房山法院審結了一起因房屋實際構造與規劃設計不一致而引發的合同糾紛，法院判決房地產公司賠償業主經濟損失1000元。同時，相關部門已責令開發商按規劃設計恢復原狀。

公攤面積內衛生間“消失”，業主起訴房地產公司

【資料圖】

劉女士訴稱，2016年10月，她與某房地產公司簽訂了房屋買賣合同，購買了一處商業用房，房屋總價款53.64萬元。該房屋的樓層產權分戶平面設計圖顯示，其房屋所在樓層應有兩個獨立衛生間。但驗房后，劉女士卻驚訝地發現，房地產公司竟然將其中一個公共衛生間和部分走廊的面積“贈送”給了另一個戶型的業主。

劉女士認為，房地產公司出售給自己的房屋與規劃設計圖并不一致，這不僅與當初的廣告宣傳相違背，同時所在樓層缺少一個衛生間也使日常通風受到了影響，還造成了公共衛生間不能使用的損失。據此，要求房地產公司退還房款2萬元，賠償因公用面積被侵占而造成通風不暢、使用不便的損失1000元以及因房地產公司侵占公共衛生間給自己造成的物業費損失2000元。

房地產公司則辯稱，房價是以套內面積為計費依據的，劉女士以共用面積問題主張退還房款，缺乏事實和法律依據。同時，劉女士所在房屋本身帶有窗戶，即便公共衛生間被其他戶型的業主占用，也沒有給劉女士造成通風不暢或使用不便的情況，且房屋所在樓層中部尚有一處衛生間可以使用，共用面積被占用并未給劉女士造成實際損失。因此不同意劉女士的訴訟請求。

法院注意到，依據劉女士向北京市規劃和國土資源管理委員會申請信息公開而獲得的涉案樓棟4-18層平面圖顯示，劉女士房屋與相鄰房屋之間確實存在一部分公共區域，平面圖上標明該公共區域為女衛生間，女衛生間門口有一小段走廊。庭審中，雙方均認可女衛生間及公共走廊已“劃入”鄰居家中，房地產公司也確認交房前就已完成了戶型改造。

法院：房地產公司構成違約，賠償業主損失1000元

法院認為，雙方在購房合同中明確約定了涉案房屋的建筑面積、套內面積和公攤面積。根據證據顯示，涉案房屋和相鄰房屋之間本應有一處公共衛生間和通往衛生間的一處走道，但房地產公司實際上將該公共衛生間及相鄰的部分走道進行了封閉，并將該部分封閉空間作為相鄰房屋的一部分，交付給相鄰房屋的業主占有使用。據此，房地產公司的該構造行為改變了原有的設計規劃，與其宣傳不一致，應當承擔一定的違約責任。

考慮到房地產公司占用公共衛生間及相鄰的部分走道，確實會對劉女士的房屋使用造成一定影響，法院支持了劉女士要求房地產公司賠償因侵占公用面積造成通風不暢、使用不便的損失的訴訟請求。但根據雙方簽訂的房屋買賣合同的履行情況，無法認定劉女士就該部分面積實際支付了相應房款；另一方面，法院了解到，相關行政部門已要求房地產公司按照規劃設計圖恢復原狀。目前，該房地產公司正在逐步解決中。因此，針對劉女士要求房地產公司退還房款并賠償物業費損失的請求，法院不予支持。

最終，法院判決房地產公司賠償劉女士日常通風不暢、使用不便的損失1000元。

法官指出，根據我國《民法典》第五百零九條的規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，履行合同應當遵循誠信原則。該案中，房地產公司違反購房合同中關于公攤面積的約定，私自改造戶型，導致房屋實際情況與設計平面圖不一致，實際上已構成違約。

新京報記者 薄其雨 校對 劉越