凈利連降三年，招商蛇口醞釀變局

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又是一年招商蛇口(001979)發布業績預報的時間，不出意料，又是一紙凈利潤下滑的公告。

近期，招商蛇口發布的2022年全年業績快報顯示，2022年，招商蛇口預計歸母凈利潤為38億元-46億元，同比下滑55.65%-63.36%；歸母扣非凈利潤為29億元-37億元，同比下滑58.23%-67.27%。

這是招商蛇口連續第三年錄得歸母凈利潤下滑。

招商蛇口解釋原因時稱，主要是受市場下行、結轉區域結構變化的影響，房地產開發業務結轉毛利率階段性下降，結轉毛利同比減少明顯；此外，報告期內，招商蛇口也積極處置去化困難的項目，優化資產負債表。

除此以外，由于市場情況變化，招商蛇口也計提資產減值準備同比增加，加之轉讓子公司產生的投資收益同比減少，以及疫情對資產經營業務沖擊明顯，報告期內，招商蛇口持有物業的出租率和租金水平亦不同程度受疫情影響，此外，為中小企業累計減免租金約7.49億元。

盡管去年的行情下，不僅招商蛇口，中海地產、保利發展等央企凈利潤均有所回縮，但招商蛇口無疑受到了更大的沖擊。其所列原因，過去幾年一直是拖累其凈利潤表現的主要因素。

事實上，往前追溯，招商蛇口的毛利率表現相比同行已經不顯優勢。2021年，招商蛇口的綜合毛利率為25.47%，同比下降3.22個百分點；其中，社區開發與運營毛利率為21.35，考慮招商蛇口融資成本較之同行更有優勢，且招商蛇口高能級城市布局并不少，這一毛利率水平表現僅為中游水平。

但即便在毛利率、凈利潤基數均不高的情況下，招商蛇口2022年仍然繼續下滑，這是值得反思之處。

招商蛇口管理層并非沒有注意到這一問題。在2022年3月舉行的2021年全年業績發布會上，招商蛇口財務總監黃均隆在解釋毛利率問題時就表示，毛利率下滑是行業的一個整體趨勢，招商蛇口在2019年以后所拿項目的毛利率水平高于以往，這些地塊將在2022年及以后逐步進入結轉階段，“目前判斷毛利率會有所提升”。

公司董事總經理蔣鐵峰更是表示，招商蛇口未來項目收益率會逐步提升，“2021年下半年以來，公司所拿項目的回報非常突出，毛利率有著明顯提升”。

遺憾的是，招商蛇口管理層所預期的毛利率回升，最終并沒有出現。2022年全年，招商蛇口的凈利潤表現再度遭遇滑鐵盧。

至于未來招商蛇口歸母凈利潤是否有回升的可能，取決于招商蛇口投資的力度以及精準度。假如招商蛇口規模仍能保持領先，加之過去一年土地市場價格逐漸回歸理性，在低基數的前提下，招商蛇口凈利潤有企穩回升的可能。

在土地拓展上，招商蛇口2022年保持一定的強度。根據中指院統計，2022年，招商蛇口全年拿地金額為525億元，位居行業第五位。規模方面，2022年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積1193.65萬平方米，同比減少18.49%；累計實現簽約銷售金額2926.02億元，同比減少10.47%，雖然同比下降，但降幅相較于行業也并不明顯。

在此背景下，招商蛇口如果能夠保持銷售和投資同時并行，未來凈利潤回升仍然可期。

國金證券(600109)在近期的一份研報中也分析認為，招商蛇口毛利率下滑、計提減值等多因素影響，當期業績不及預期；國金證券又指出，招商蛇口銷售好于頭部房企平均，深耕拿地支撐持續發展，維持“買入”評級。

從招商蛇口運營層面的動作來看，招商蛇口的管理層似乎已經認識到了問題所在。

新年之后，招商蛇口開始對組織架構動刀，其中華東區域、深圳區域將部分城市公司進行了降級調整為事業部，例如深圳區域下轄的粵東公司就調整為東莞公司下屬事業部；此外也新成立了長沙公司，負責湖南、江西業務。

一升一降之間，招商蛇口的投資策略也逐漸清晰，也即是對低能級城市保持謹慎，繼續開拓高能級城市的投資機會。受此帶動，招商蛇口未來的業績或許能夠扭轉頹勢。

實際上，在資本市場上，招商蛇口的形象一直是進取的。去年在“金融16條”以及房企A股再融資開閘之后，招商蛇口也積極響應。

2022年12月5日，招商蛇口發布公告稱，籌劃以發行股份的方式向深圳國資委旗下深圳市投資控股有限公司購買其持有的公司深圳市南油(集團)有限公司24%股權等資產并募集配套資金，目前這一議案也在推進過程中。

不管如何，招商蛇口給予投資者與資本市場的啟示是，房企即便坐擁優質資源以及融資優勢，如若在經營上未能夠有精準的投資眼光以及穩健的布局策略，最終仍然會在業績上有不盡如人意的體現。招商蛇口是時候突破自己了。