樓市2022：供地涼熱寫趨勢

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2022年，房地產市場表現低迷，土地市場的數據也與之正相關，實行集中供地的22個重點城市則詳細演繹了這種變化：經歷過年初短暫的轉暖之后，熱度持續走低。

整體來看，2022年22城集中供地共成交1.4億平方米，較2021年下降45.8%，土地出讓金達成1.8萬億元，較2021年全年下降31.9%；市場表現方面，底價成交占比逐漸走高，五批次集中土拍中，有超過九成的地塊底價成交。

與2021年首次實行兩集中供地的土拍表現相比，2022年的兩集中供地出現了諸多新變化，“全年集中供地不應超過3次”不再是一個硬性要求。為了降低房企資金壓力、提高成交的靈活度，多個城市增加了供地批次，四批次、五批次、六批次紛紛推出，“多次少量”成為一種新趨勢。

但這并不意味著常態化供地模式的明確回歸，從業人士表示，在新的發展階段，“兩集中”供地模式因城施策，“契合‘穩地價、穩房價、穩預期’的調整，也是長效化健康機制的一種體現?！?/P>

作為市場一線主體，房企2022年的投資意愿降至低谷。中指研究院數據顯示，2022年百強房企拿地金額同比下降48.9%，拿地百強的門檻值為48億元，較上年同期下降了50%。

另一方面，房企內部的分化也愈加明顯，地方國資平臺成為2022年集中供地市場的拿地主力，但隨著財政部126號文限制，越來越多的本土民企加入到與地方國資聯合拿地的隊伍中，這種新的合作形式也助推了年底民營房企拿地金額占比翹尾的現象。

如果我們再次回顧2021年5月，彼時北京首輪集中供地的高光與火熱已經成為上一個周期的縮影，“29宗地塊共吸引了超過230家房企參與競拍”的熱鬧場面與“逢地必搶”，“房企廝殺”、“地王”等詞匯一并遠去。

土地市場買家的變化、集中供地制度的微調，都是新的市場環境與行業運行模式下的具體表現。就像“高杠桿、高負債、高周轉”不再行之有效，土地市場邏輯也隨之改寫，房企們在“安全發展”的準則下，審慎出手，積極尋求確定性更高的地塊，將“糧倉”精準設在核心城市，這或許也決定了下一輪市場的運行規律。

市場高開低走

與2021年三個批次集中土拍“火爆—冷淡—平穩”的變化規律有相似之處，2022年的集中供地市場也呈現為高開低走的態勢。

中指研究院數據顯示，2022年一批次集中供地的溢價成交率為39%，該比例盡管低于2021年一批次的58%，但仍然明顯優于2021年的第二、第三批次。

這與各地積極調整供地策略、降低土拍門檻以及年初政策端利好消息積極釋放相關，也受到房企全年投資策略影響。

一位不愿具名的市場人士分析指出：“一般情況下，年初拿的地都會在當年轉化為銷售業績，大家的節奏鋪排也會傾向于年初拿地，而且當時對市場的預期不像下半年那么差?！?由此，房企在年初對市場能夠盡快企穩回暖的信心較強，在一批次土拍之際表現相對更為積極。

但自第二批集中供地開始，受期房爛尾擔憂、居民收入預期悲觀、房價上漲預期轉弱等三重影響，房地產市場整體表現低迷，房企拿地積極性也有明顯減弱。在數據層面的反映上，底價成交率逐步走高，前四個批次分別為61%、69%、80%和84%，到了第五批次，底價成交率已經達到9成。

另一方面，即便是熱門城市，非熱點區域或者操盤難度高的地塊也并不受房企的青睞，房企的拿地邏輯更加精細化，從聚焦核心城市到聚焦核心區域，再到更聚焦核心板塊。

克而瑞分析指出，三道紅線帶來的壓力尚未緩解，又受到疫情等不可抗外界因素的影響，在市場持續低迷下，房企依然面臨較高的現金流壓力和經營難度，因此整體的投資積極性降至谷底。

不過流拍率并未一路高走，而是較2021年有大幅下滑，并逐步穩定，熱點城市幾乎能夠實現推出地塊全部“花落各家”的結果。

原因在于，2022年的集中供地制度有了更多靈活調整，“預申請”制度在22個集中供地城市廣泛推行。

所謂“預申請”機制，即供地部門提前通過預申請公告的形式公布地塊信息，如果地塊被企業預申請，則順利進入掛牌環節，預申請公告包括每宗地的競爭方式、土地合理上限價格及各類競爭內容上限、房屋銷售價格查詢方式以及相關競買規則等內容，便于企業提前開展研究，另一方面也可為企業經濟測算提供更加精準的數據支撐。

北京市場尤其能夠體現“預申請”的保障作用，2022年第三批次和第四批次集中土拍中，多個地塊均由當地國資企業“申請激活”，并最終以底價成交的方式獲得妥善歸屬。

雖然全年市場相對冷淡，不過一些新的變化也在發生。

11月以來，包括“央行16條”、“六大行萬億授信”、“房企股權融資”等在內的多項重磅政策落地，中央層面多次定調“房地產是國民經濟的支柱產業”，提出“促進居住消費健康發展”，多項利好政策同步覆蓋需求端與供應端。

12月，上海、成都、天津、蘇州、廈門等多個熱點一、二線城市進行了2022年第四、五批次集中供地地塊，優質地塊供應帶動房企拿地熱情略有恢復，代表房企拿地總額較上月略有增加，部分本土民企在各自深耕的地區表現比較積極，例如濱江在杭州土拍中表現搶眼。

中指研究院數據顯示，2022年12月，50家代表企業拿地總額有所回升，環比增長92.1%，但較2021年同期仍下降63.7%。

誰在逆市拿地

與往年相比，房企2022年在土地市場的分化幾乎是前所未有，重點房企總體拿地額“腰斬”，央、國企的拿地金額占比隨批次逐步降低，地方國資平臺罕見地成為拿地主力。

克而瑞統計數據顯示，2022年全年，百強房企拿地銷售比僅有0.18，創2017年以來的最低水平，有超過四成百強房企2022年投資幾乎暫停，此外，百強拿地金額占全國土地成交的比重降至34.3%，而過去三年始終保持在50%左右。

22城集中供地中，地方國資成為拿地主力，拿地金額占比達到42.0%，超過了央、國企的37.4%，民企僅為15.8%、混合所有制企業為4.8%。

“在2022年的集中供地中，地方國資‘托底’成為貫穿始終的主旋律，即使在過去幾輪土地市場低位時，也少見有如此大量的地方國資企業進行兜底?！笨硕鹬赋觥?/P>

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此分析表示，國企央企主導，地方國資平臺活躍，可以起到托底土地市場的作用，避免地價下行對土地市場和樓市的沖擊，確保穩地價、穩房價、穩預期。

不過值得注意的是，地方國資平臺的拿地節奏也有其變化。

2022年9月，財政部印發了《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，其中提到“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”。業內人士分析表示，該通知對城投無效托底和依賴土地出讓金返還的城投平臺影響較大，未來地方國資托底力度或有所減弱。

隨即，在2022年第四、第五批次的集中供地中，越來越多的本土民營房企與當地國資企業聯合拿地，“地方國資+民企”的新組合在多個城市均有出現，例如蘇州的第五輪集中出讓了10宗地，其中半數為“地方國資+民企”聯合體所競得。

中指研究院土地事業部負責人張凱告訴21世紀經濟報道記者，與地方國資企業合作拿地，可以借助地方國資企業的渠道和資金成本優勢，而民營房企通過此舉能夠實現補充土儲的目的，后續開發中，民營房企的操盤能力則會得到重用，這也為民營房企如何在艱難的環境下謀求發展，帶來了新的機會。

央企的表現也相對不俗。中指研究院數據顯示，從新增貨值來看，保利發展、華潤置地和招商蛇口(001979)占據前三位，新增貨值分別為2240億元、2219億元和1584億元。

中指研究院總結2022年房企拿地特點指出：一是大型央國企、區域深耕型民企、地鐵類公司、地方城投四類企業拿地力度較大；二是拿地金額TOP100格局發生變化，民企銳減三成，地方城投增至三分之一；三是代表企業投資規模和力度顯著下降，布局換倉一線城市。

其中，換倉一線城市、更加聚焦熱點城市與高確定性地塊，是房企2022年拿地邏輯的共性。

50家百億代表企業在一線城市拿地金額占比較上年增加23.8個百分點至40.4%，投資強度陡增。市場人士分析認為，這主要源于一線城市市場支撐度更強，有望率先企穩復蘇。

供地制度微調

2023年1月9日，天津市規劃和自然資源局官網單獨掛出了1宗涉宅用地，也是自2021年2月份實行“兩集中”供地以來，天津首次推單獨地塊。從業人士觀點認為，此次掛地或許意味著天津“集中供地”模式走弱，未來可能逐漸呈現常態化供地模式。

實際上，2022年全年，根據市場情況而調整推地節奏的舉措已經比較普遍。

據21世紀經濟報道記者不完全統計，包括北京、上海、杭州、南京、蘇州等15個城市都推出了第四批集中供地，南京、蘇州、武漢、無錫推出了五批次集中供地，而武漢更是在年底前完成了六個批次的集中供地，反觀北方城市中的沈陽和長春，2022年僅推出了兩批集中供地。

對此現象，受訪的多位分析人士認為，“兩集中”供地模式隨市場表現進行適當調整，并給到各個城市更多自主權，也是一種“因城施策”的一種表現。

“2021年初土地市場‘過熱’的問題已不復存在，集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門檻，在當前的行業環境下，有能力深度參與集中供地的房企數量十分有限，因此部分城市調整集中供地節奏，是在土地市場低迷期的一種必然選擇。”東方金誠分析師唐曉琳表示。

2022年12月22日，自然資源部召開會議，傳達學習中央經濟工作會議精神，其中提到緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”總體目標，適時完善現行住宅用地供應政策。

李宇嘉分析指出，階段性調整集中供地是必要的，比如增加土地出讓的批次，每一批次供應的地塊盡量減少，增加土地出讓的優質程度，適當調整土地出讓的底價和溢價率，減少競配建、競自持，從而降低拿地的實際成本。同時，在需求端對開發商資金鏈進行紓困，對已經出讓的地塊采取各種方式進行二次出讓或盡快開發，以回補土地市場的資金需求，促進樓市和地市的良性循環。

“但集中供地是長效機制，調整不意味著退出，下一步需要結合中央經濟工作會議提出的‘向新模式過度要平穩’對集中供地政策進行優化，但集中供地要達到的‘讓土地市場更加健康、可持續’的目標不會改變?！崩钣罴窝a充說。

展望2023年土地市場，張凱認為，房地產市場面預期邊際改善，但土地市場熱度難在短期內顯著恢復，未來土拍市場或將延續全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規則將保持寬松，房企仍需重點關注市場風險、聚焦核心城市和板塊、捕捉點狀的投資機會。

克而瑞方面也預計，在宏觀經濟環境發生明顯扭轉、銷售回暖之前，房企的投資都將保持非常謹慎的態度，而對于頭部央企、以及小部分民企來說，此刻也仍是獲取優質地塊、補倉核心城市和深耕城市的窗口期。