仲量聯行：廣州商業地產市場有望逐步回暖，通關有利辦公樓及零售租賃需求恢復

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近日，仲量聯行發布《2022年廣州房地產市場回顧與2023年展望》顯示，2022年廣州甲級辦公樓的租賃市場需求格局發生變化，新經濟及金融企業需求有所下降，但律所與游戲行業需求則逆勢上揚；受到疫情影響，大眾消費意愿雖有所降低，本地服裝品牌及咖啡品類的優質零售物業租賃成交活躍；2022年外資投資者對于華南物流資產的熱情不減，全年完成了多筆大宗成交，廣州、佛山、深圳、東莞、清遠等城市的物流資產備受青睞；廣州房地產投資市場交易主要集中在保險金融、食品餐飲類企業及機構投資者等類別，較為活躍的區域包括珠江新城、琶洲、金融城。

仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“整體而言，防疫政策調整預計將利好國內生產、生活秩序的逐步恢復和國內經濟復蘇，同時亦有利于企業預期的改善和經濟動能的釋放。結合國家‘二十大’的各項部署、包含‘房地產十六條’在內的一攬子穩經濟政策的頒布和實施，2023年有望成為我國經濟重回發展正軌的一年。短期來看，隨著我國全面恢復‘通關’，外資企業投資營商將更為便捷，跨境商貿等業務有望逐步回暖，這有利于相關企業及零售商租賃需求的恢復?！?/P>

甲級辦公樓

*廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場

2022年廣州辦公樓市場與2021年相比明顯“遇冷”，全年凈吸納量僅約12萬平方米，是疫情三年來的最低，同比下降約76%。如此顯著的凈吸納降幅，一方面是由于全年經濟不確定性的持續導致企業預期未能大幅改善，企業搬遷擴租的需求較為有限，部分企業，尤其是房地產、頭部互聯網企業等，更傾向于采取“降本增效”的發展和租賃策略，導致租賃市場需求較為疲軟。另一方面，年內某本地互聯網巨頭從中央商務區的辦公項目搬遷至其自建總部，導致面積可觀的空置空間進入市場，對全年凈吸納數據同樣造成了負面影響。

值得注意的是，2022年廣州辦公樓租賃市場的需求格局發生了一定變化。具體而言，2021年表現活躍的新經濟巨頭，在2022年的租賃市場卻相對沉寂，租賃成交的數量和面積與去年相比均出現顯著下滑；金融企業的租賃需求與2021年相比也同樣呈下降之勢；律所、游戲等行業則成為了空置吸納的“主力”。

以律所為例，在全年經濟大環境并不理想的情況下，該細分行業的租賃需求在逆勢上揚，根據仲量聯行追蹤到的市場數據，律所在2022年的租賃成交面積是2021年的兩倍以上，且成交仍主要集中于廣州的核心商務區——珠江新城。值得一提的是，2022年下半年入市的粵海金融中心，作為珠江新城的又一地標性項目，吸引了不少律所的關注與入駐。

另外，游戲行業的租賃需求同樣顯著提升。2022年，作為廣州新興辦公子市場的琶洲，錄得了多筆游戲公司租賃成交，且單筆成交的面積大多都在1,000平方米以上。其中，數家游戲公司是從過去的非甲級辦公場所升級至目前的甲級辦公樓之中，琶洲子市場中的個別項目憑借自身相對經濟實惠的價格優勢爭取到了這些公司的進駐。

截至2022年12月底，全市全年甲級辦公樓市場新增供應約為55萬平方米，與去年相比下降約29%。年內竣工的項目過半數都集中在新興子市場，尤其是琶洲片區；廣州國際金融城片區也在時隔三年之后再次迎來新的甲級辦公項目竣工。與2021年相比，2022年租賃市場整體的新增供應壓力有所下降，四季度也僅錄得一個項目入市；但是，年內市場需求相對疲弱，年底疫情更是給全市租賃市場，尤其是琶洲子市場，帶來了較嚴重的沖擊，市場去化受阻，四季度全市甲級辦公樓市場空置率因此維持在17.6%的相對高位，環比變化不大，同比則上升近5個百分點。

在全年租賃需求不活躍的背景下，全市的整體租金水平在2022年一直延續著下跌的趨勢，四季度全市租金環比下跌1.3%，同比下降約4.9%。其中，珠江新城作為廣州租金水平最高的核心商務區，在需求不力、大企業退租、新項目入市的多重作用之下，四季度該片區租金環比下跌約1.7%，同比下跌約6.3%。

市場展望

2022年12月26日，我國的防疫方針正式從“乙類甲管”調整為“乙類乙管”，疫情管控政策也隨之持續優化。但年關將至，我國各地人口流動將達到頂峰，春節期間疫情可能存在波動，經濟社會全面恢復正常化仍面臨挑戰；另外，國家對于未來經濟發展工作的詳細規劃、刺激政策等一系列安排仍待進一步明確和發力。因此，未來一到兩個月內，預計經濟不確定性猶存，部分企業的觀望情緒可能會短暫延續。

仲量聯行廣州商業地產部資深董事江婧麗表示，“廣州辦公樓租賃市場需求在2023年上半年預計將處于‘筑底修復’的階段；而在下半年，隨著刺激政策的全面落地、經濟數據有望明顯改善和市場信心的有序恢復，租賃需求將會實現較為明顯的回暖?！?/P>

從市場供應來看，2023年將是“供應大年”，全年新增供應預計突破100萬平方米。由于租賃需求仍需逐步恢復，新項目的集中入市在短期內可能會加劇租賃市場的供需失衡，進一步推動全市整體空置率上行。另外，對于2023年內竣工的新項目和在2022年去化收效甚微的存量項目而言，其業主的議價能力恐將進一步削弱，全市租金仍會承壓，江婧麗認為，“‘租戶市場’很可能繼續成為2023年廣州甲級辦公樓市場的‘主旋律’”。

優質零售物業

*指廣州優質購物中心市場

廣州2022年1-11月社會品零售總額同比增長1.9%，消費增長以基本生活類消費品、藥品、網購以及網絡訂餐為主。受到疫情影響，大眾消費意愿有所降低，線下零售門店客流量下滑，銷售額大幅減少，加之成本上升，利潤率亦大幅下滑，連鎖品牌零售商紛紛縮減線下門店規模，關閉經營不善的門店。

在經濟緩慢恢復的情況下，消費者逐漸重視商品質價比。品質優秀且具有價格優勢的經濟型產品愈發獲得消費者認可。本土經濟服裝品牌憑借著豐富的產品線以及極高的質價比，加快發力線下版圖。據仲量聯行統計，2022年廣州優質零售市場服飾品類新增租賃成交中，約66%來自國內本土品牌，較2021年同期提高近7個百分點，其中29%來自廣東本地品牌，與去年相比提升約13個百分點。

盡管餐飲行業整體受到疫情管控影響，咖啡品類依舊憑借著強勁的線上消費、顧客的強消費慣性以及資本加持，在整體萎靡的餐飲業態中獨樹一幟。PAIX Coffee, Peets Coffee以及Store by. Jpg持續在廣州優質購物中心擴張線下門店。

2022年全市迎來2個新優質零售項目入市，分別是知識城悠方一期和四季度開業的信達金茂廣場，新增供應面積共計約18. 5萬平方米。信達金茂廣場位于天河區，由于附近缺少優質零售項目，滿足了周邊客群消費需求，取得了95%以上的開業率。

整體市場而言，受疫情影響，除市區核心區域以外，其他區域的項目空置率都有所攀升，加上個別商場主力店例如電影院退出，全年整體空置率同比上升0.2個百分點至7.0%。

租金層面，只有天河北商圈得益于優越的地理位置和穩定的中高端客群，持續吸引品牌入駐，成為各品牌“廣州首店”首選之地，租金依然保持穩定；其他區域租金則呈現下行趨勢。受到整體零售租賃需求疲軟的影響，空置店鋪難以迅速去化。由于疫情管控政策而導致四季度客流驟降，以及人手不足的問題，零售商銷售收入驟減對其租售比造成壓力，各類業態零售商面臨不同程度的經營困境，導致業主維穩壓力劇增。不少市區非核心區域以及市郊項目業主愿意向存量租戶提供不同程度的租金減免政策；針對空置單元，由于新增租賃需求萎靡，特別是近郊的商場，業主在四季度加大提供租金折扣力度。截至2022年四季度，市區租金同比下降1.5%，郊區租金同比下降5.8%。

值得一提的是，響應廣州市國資委號召，廣州各大央企、國企相繼落實企業扶持政策，下屬零售商場為租戶提供約3個月的租金減免。部分私有企業所屬商場也提供不同程度的優惠措施。一系列舉措有效減輕商戶成本壓力，避免零售業態經營環境持續惡化，并為疫情后商業氛圍較快回暖提供了堅實的基礎。

市場展望

仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：“展望2023年，盡管短期來看內外部宏觀經濟環境依然呈現不確定性，消費需要一定時間恢復。但隨著防疫政策放松、內地與境外全面通關、入境隔離取消等積極因素影響下，廣州境內外人員流動將大幅提升，作為消費中心城市之一，廣州消費將逐漸恢復。預期消費回暖將提振零售商信心，提高零售商線下開店意愿，租賃需求也會逐漸增多?！毙略龉矫妫A計2023年全年將有五個新項目入市，其中兩個項目位于市區，其余三個項目位于市郊，新增供應面積達50萬平方米。預計2023年整體空置率相比2022年會有所降低，但是大多零售商加強控制租金成本的趨勢依然不變，預期全市租金跌幅收窄；下半年消費和租賃需求逐漸的復蘇有機會帶動核心區域優質購物中心的租金重回上升軌道。

華南物流地產市場

2022年，經濟下行壓力有所增加，經濟增長減速加之嚴格的疫情管控政策均對消費市場造成了一定程度的影響。以廣東省為例，1-10月，廣東實現社會消費品零售總額3.73萬億元，同比增長幅度僅為2.4%。由于消費市場仍未全面恢復，整體而言，全年華南非保稅物流倉儲租賃市場需求亦有小幅波動。

與此同時，租賃需求結構也出現了較為明顯的變化。首先，此前表現相對活躍的生鮮電商對非保稅物流倉儲租賃市場的需求減弱。這些企業更傾向于配置社區型、靠近終端門店及客戶的配送中心，以提升自身在“最后一公里”社區配送環節的靈活性，對于區域性的、高標準配送中心的需求有所降低。另外，個別國內頭部電商也優先將其倉儲配送中心從外部租賃型項目遷至其已竣工的自建項目中，上述因素均一定程度上影響了非保稅物流倉儲市場的租賃需求。

非保稅物流倉儲租賃需求雖偶有波動，但總體仍維持相對穩定，跨境電商、第三方物流等行業在全年經濟增長放緩的大環境之下，依然保持著逆周期擴張的動力，為租賃市場提供了有力的支撐。

隨著某電商巨頭向著跨境電商行業大步“進軍”，過去由某本地即時零售龍頭“一枝獨秀”的行業格局正在被逐漸打破。特別是下半年，兩者對于優質倉儲空間的爭奪日益激烈，有效推動了佛山、東莞等倉儲市場的去化和租金增長。

總的來說，2022年華南五個主要非保稅物流倉儲市場（包括廣州、深圳、東莞、佛山和惠州），總凈吸納量合計約為85萬平方米，同比下降約13%。華南五市非保稅倉空置率基本維持在10%以下，但數個城市空置率與2021年相比有一定上升；除了深圳以外，各城市的非保稅倉租金同比增幅也穩定于2.5%-4.5%的范圍內。雖然2022年華南物流市場整體呈現空置上升和租金增速放緩的勢頭，從市場需求與資產表現穩定性來看，仍居全國前列。

值得一提的是，2022年外資投資者對于華南物流資產的熱情絲毫不減，甚至呈現“扎堆”的跡象，全年完成了多筆大宗成交，廣州、佛山、深圳、東莞、清遠等城市的物流資產備受外資投資機構青睞。對于這些投資者而言，華南物流市場的穩定表現，是相關資產價值的有力保障；另外，2022年經濟的下行壓力增大、華南地區租賃需求出現波動的背景，使華南物流項目業主對于項目的預期價值有所降低，推動了業主與外資買方重回談判桌及促使年內各個交易的達成。

市場展望

隨著我國對新冠病毒的防控方針正式調整為“乙類乙管”，疫情防控措施的持續優化預計會給國內經濟恢復帶來積極影響，加快經濟活力的釋放。短期來看，隨著生產生活秩序逐步恢復正常，消費市場的逐漸復蘇有望持續支持華南非保稅物流倉儲租賃市場，租賃需求預計仍將保持大體穩定。

從市場供應來看，2023年華南非保稅物流倉儲市場的新增供應預計將逐漸抬頭。在個別供應集中、空置去化壓力較大的城市或區域，項目的集中入市可能會加劇區域短期空置去化的壓力，削弱項目業主的議價能力，并給市場整體表現造成一定影響。因此，華南五市2023年租金增長幅度短期內可能會進一步放緩。

物流資產投資市場方面，仲量聯行華南區產業與物流服務部總監張寧預計：“短期之內，外資投資者依然會持續重點關注華東、華南地區的投資機會；部分外資機構在近期完成了資金籌備、制定了未來相關資產的投資規劃。因此，資本對于華南地區物流資產的追捧有望繼續推動物流資產價值走高，相關標的投資收益率也大概率將延續當前的下壓趨勢?！?/P>

房地產投資市場

自2022年3月美元加息抵御通脹、俄烏沖突、國內疫情反復等多重因素影響下，國內房地產市場投資交易變得謹慎，交易量有所下跌。全年整體華南區以廣深為主的地產大宗交易錄得的數據約為230億元，交易方面辦公樓占比仍然最高，達到65%,其中廣州138億元，辦公樓73億元，占比53%，交易面積17萬平方米，成交當中自用占比40%，主要集中在保險金融、食品餐飲類企業及機構投資者等類別，交易較為活躍的區域包括珠江新城、琶洲、金融城。

經濟環境影響下，地產交易量下降，保本變現急售的項目增加，租賃需求持續下降，拖累經營性類別的商業地產項目資產價值出現下調，廣州辦公樓價格對比2021年整體資本值下降3.7%。

除經營性類別的商業地產外，工業地產板塊的交易相對活躍并有所上升，物流倉儲、運營中成熟的產業園、具備升級改造增加營收的工業項目仍然是投資機構關注的熱點板塊，價格對比2021年相對平穩。

市場展望

盡管2022年的經濟環境嚴峻，但隨著國內科學精準調整疫情防控政策，內地與香港恢復通關，保國內經濟增長實現2023年內目標，預計會陸續出臺更多的政策支持企業經濟發展、為經濟的增長提供助力。

仲量聯行華南區投資及資本市場部總監盧盛表示，“在經濟預期向好的預期下，商業租賃需求會釋放并逐步增加，這將利好經營性類別的商業資產，商業資產價格將回穩并向好，洽談中未能在2022實現的潛在交易預計會在2023上半年實現交易，在經濟增長的預期下，推動房地產大宗交易量的上升?！?/P>

備注：文中所述租金及售價，均基于建筑面積。