全球視點！李宇嘉專欄丨從春節樓市的新動向看未來住房發展的趨勢

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

2023年春節是防疫政策優化后的第一個春節。因此，2023年春節回老家過年的人群較龐大。《2023春節假期消費趨勢》顯示，返鄉潮帶動了返鄉消費，三線及以下城市消費額比去年春節漲幅近20%，漲幅超過一二線城市，便利店使用線上支出消費金額同比增長20%-30%。

(資料圖)

因此，2023年春節樓市“返鄉置業”熱度有所提高。很多內地三四線城市、縣城新盤打出“返鄉置業牌”。比如，哈爾濱多個樓盤推出持返鄉車票抵2平方米房款、購房報銷最高萬元返鄉費、返鄉置業者購房享額外9.8折優惠；比如，1月13日，江西南昌安義縣為春節“定制”政策，1月1日-2月28日購房可獲200元/平方米的補貼，三胎家可獲300元/平方米的補貼。

而且，常規優惠折扣力度也加大了，如贈送車位、月供補貼。為了吸引返鄉人群，很多房企春節“不打烊”。根據筆者在某三四線城市的觀察，市區在售樓盤看房的客戶明顯增多。某銷售員告訴筆者，現在每天訪客量保持在6-7組，盡管比2021年上半年（10-15組）少很多，但轉化為成交的比例上升了。主要原因是，前兩年返鄉買房的需求延遲到了今年。而且，需求有新的變化，為父母或更上一輩改善居住環境，減少疫情侵擾健康的購房導向明顯增加。

據了解，為父母改善居住環境，希望能有好的物業管理而購房的需求，占據返鄉買房的近60%。一方面，這類房源改善室內及社區環境，比如更通風、采光，更智能，降低疫情沖擊；另一方面，子女不在身邊時，緊急情況下社區物業提供應急幫助。促進返鄉置業回升的，還有政策對預期的提振。比如，近期推出首套房貸利率動態調整機制，房價連續下跌城市利率不設下限。

同時，2023年樓市政策的導向，更多強調促進合理需求釋放，升級居住需求，促進內需和消費。因此，各地都在不遺余力地促進購房需求活躍，比如降首付、降契稅、給補貼等等。開發商層面，由于資金鏈仍較緊張，打折促銷仍是營銷主旋律，各種優惠疊加，價格也比較親民。銀行層面則不斷降低按揭利率，而國家在“保交樓”上的投入也給購房人群更大信心。

因此，調研發現，盡管市場預期和購買力還較為疲軟，看房人也并不算多，但樓市總體上是在探底。根據克而瑞數據統計，35個城市春節期間合計有96個熱銷項目，其中63個位于三四線城市，占比66%。返鄉置業群體中，有部分是大城市工作的年輕人，他們認為即便市場回調，仍無法在就業地城市置業，于是轉回老家買房，也有部分年輕人回鄉買婚房。

總之，前期促進樓市穩定的一攬子政策，在需求端產生了一定作用。但在調研中也發現，經過上一輪棚改和去庫存，三四線城市和縣城存量房源很多（比如回遷房紛紛掛牌出售），“賣一買一”的需求較集中，但由于手上的房子賣不出去，甚至無人問津，很多房源是樓齡長，無物業管理，社區環境臟亂差的樓梯房，換房需求也很難實現，這是阻礙樓市穩定的最大隱患。

因此，返鄉置業回升，本質上是外部增量資金在支撐。盡管本地換房需求較大，但購買能力不能高估。調研中發現，目前房地產、建筑建材、線下物流和消費等基本是很多地方的支柱產業，就業吸納和帶動性強。但這些行業目前還處在“疫后恢復”的過程中，加上多數本地人住房自有率高，擁有2套及以上房子的比例高，也導致以升級為主導的需求實現難度加大。

春節期間，部分熱點城市二手房市場也有所回升。據貝殼研究院統計，春節期間50城二手房“帶看量”較2022年春節提升28%。事實上，二手房市場企穩在新年伊始就開始了。1月前15日，重點20城二手房日均成交同比增35.9%。主要原因是，前期二手房降價幅度比新房大，當“穩定樓市、促進消費”的政策姿態明朗，當下資金環境又非常友好，中意的房源不再降價，前期看房多時的購房者“等等看”的心態變化，部分購房者開始下手或增加看房頻率。

當然，也有“帶押過戶”、退出限售、調整首套房認定標準（從“認貸又認房”到“認貸不認房”）等利好政策的影響。不過，二手房掛牌量也非常大，一二線城市普遍創歷史新高，相比去年初普遍增長30%左右。因此，即便二手房市場有所回升，也并不會帶來價格的反彈。同時，市場分化得非常明顯，比如核心區優質改善型房源、學位房等近期回升得比較明顯。

春節期間，一線和二線熱點城市這類房源咨詢量、帶看量都在增加。顯然，在當前融資條件異常寬松的情況下，先知先覺的高端改善型客戶的購房預期被率先提振。但是，外圍二手房市場仍舊非常疲軟，一方面外圍二手房業主和房產中介多為外地人，春節期間返鄉較多；另一方面，外圍二手房源供應量太大、庫存周期長，市場對價格繼續下跌仍存在普遍預期。

相比之下，熱點城市新房市場不溫不火。根據諸葛找房整理的數據，重點15個城市春節假期新房成交386套，同比2022年春節的928套下降58.4%。主要原因在于，1月份仍是疫情感染的高峰期。另外，今年春節返鄉的人，外出旅游度假的人都多于往年。

總之，對廣大百姓來說，2023年春節的主題是返鄉回家、外出旅游和線下消費。樓市仍舊延續前期下行的態勢，需求端仍比較疲軟，供給端資金鏈仍緊張，開發商和小業主降價賣房仍是主旋律。但一些微觀跡象表明，市場需求在發生積極變化。比如，線下消費爆棚對于改善就業和收入，帶動住房消費有積極意義；比如，居民改善居住環境的愿望非常強烈，但改善仍存阻力；比如，都希望經濟社會回歸正常，大家回到奮斗創造美好生活的場景。這些都是住房的巨大空間，也需要不斷針對性地創新政策，促進供需循環。

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