3年漫長資產重組收尾，云南城投從此不再是“房企”

(資料圖片僅供參考)

歷時3年的資產重組，ST云城（SH600239，股價1.96元，市值31.47億元，下稱云南城投(600239)）終于在2022年迎來了結尾。

1月中旬，云南城投發布重大資產重組進展公告，通過掛牌轉讓的旗下11家房企股權均已成功出售，其中平陽銀泰、杭州海威、蒼南銀泰、杭州云泰、寧波泰悅、淄博銀泰等6家公司股權變更登記手續已于2023年1月完成；另外5家暫未完成工商變更登記手續。

至此，云南城投重大資產出售標的公司已全部完成股權交割工作，從而徹底告別房地產開發行業。而持續的資產出售也讓云南城投2022年的業績大幅增加。

據1月30日云南城投披露的2022年業績預告，預計實現歸屬于母公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤為-13.9億元到-12.5億元，較2021年同期的-22.68億元相比虧損幅度繼續縮?。粴w屬于母公司股東的凈資產為14.7億元到16.1億元，較2021年同期的7.05億元大幅增長。

來源：云南城投公告

重組收尾，徹底告別房地產開發

2022年對于云南城投而言，“賣賣賣”仍是貫穿其全年的主題。

早在2022年4月，云南城投就發布公告稱，擬以公開掛牌方式對外出售其持有的云南城投龍江房地產開發有限公司等20家公司若干比例股權，以及由云南城投下屬公司成都銀城置業所持有的成都華爾道夫酒店。

此后，由于考慮到公司后續戰略發展方向，又保留了并無實際經營房地產開發項目的紅河地產、北京云城企業，運營自持洱海英迪格酒店的中建穗豐，經營皇冠健康小鎮項目的寧陜云海地產，運營自持IN99購物中心及華爾道夫酒店的成都銀城等，調整為出售旗下14家公司股權，合計成交總價約18.7億元。

云南城投旗下14家公司股權交易情況 來源：云南城投公告

對于這筆重大資產的出售，云南城投控股(600649)股東云南省康旅控股集團有限公司于2022年12月24日批復，原則同意本次重大資產出售的總體方案。

最終，昆明城海、西安東智等13家公司股權均由云南省康旅控股集團下屬全資子公司——云南城投康源投資有限公司所得，成交價約16.2億元。另一家公司東方柏豐51%股權，則由云南柏豐企業管理（集團）有限公司競得，成交價約2.5億元。

至于此次交易收回的價款，云南城投表示將用于償還債務和補充流動資金，以降低資產及有息負債規模，減輕經營壓力。截至今年1月16日，包括平陽銀泰、杭州海威、蒼南銀泰、杭州云泰、寧波泰悅、淄博銀泰在內的等6家公司股權變更登記手續已完成；另外5家暫未完成工商變更登記手續。

云南城投表示，交易完成后，公司計劃將不再保留房地產開發業務，將打造以商管運營、物業管理等核心業務為主的輕資產運營城市綜合服務商。這也意味著，這場始于2019年、圍繞母公司云南省康旅控股的戰略轉型，終于在2022年底畫下了句號。

緩慢轉型，仍依靠母公司輸血

實際上，近兩年持續的資產出售也讓云南城投業績虧損得以減少。

據云南城投2021年年報顯示，2021年公司實現營收60.47億元，較2020年增長37.65%；對應歸母凈利潤同比增長80.4%至-5.07億元；扣非后凈利潤則同比增長33.22%至-22.68億元；歸屬上市公司股東的凈資產為7.05億元，由負轉正。

1月30日，云南城投發布的2022年業績預告顯示，預計實現歸屬于母公司股東的凈利潤為-8.3億元到-6.9億元；實現歸屬于母公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤為-13.9億元到-12.5億元，較2021年同期相比虧損幅度縮?。粴w屬于母公司股東的凈資產為14.7億元到16.1億元，較2021年同期大幅增加。

凈資產的由負轉正，也讓云南城投終于摘星。2022年5月11日晚間，因2021年凈資產轉正為7億元，云南城投被撤銷退市風險警示，股票簡稱由“*ST云城”變更為“ST云城”。但公司資產也因不斷甩賣而大幅縮水。據2022年半年報，云南城投虧損4億元，總資產316.8億元，同比下降超50%。

不過，云南城投在2022年業績預告中也表示，報告期內公司無新增達到結轉收入條件的房地產項目，導致房地產收入出現大幅下降。

值得一提的是，2021年房地產開發仍是云南城投的收入大頭，貢獻營收40.42億元。截至2021年底，云南城投尚有存續地產項目23個，待開發土地項目10個。但隨著14家公司的成功出售，云南城投再無待開發項目。

來源：云南城投公告

而作為云南城投轉型方向的輕資產運營，公司商管運營+物業管理等核心業務近幾年每年累計貢獻營收超10億元。

早在2021年半年報中，云南城投就表示，“加快構建物業管理和商業管理平臺，為戰略轉型做好充分準備。”在2022年5月9日公告中，云南城投進一步明確，基于對行業趨勢的判斷，結合自身情況，將持續推動重大資產重組和資產置出工作，做強商管、物管兩大服務板塊，致力發展成為專業的城市綜合服務商。

據悉，該部分業務主要由云泰商業管理（天津）有限公司和云南城投物業服務有限公司負責。前者多為股東方托管的商業項目，至2022年上半年累計在管項目20個，管理面積242萬平方米；后者累計管理項目20余個，在管面積約559.74萬平方米，涵蓋住宅、公寓、寫字樓、景區、商業等。

顯然，僅靠云南城投目前現有資源實現轉型實在有些單薄，能否成功更換賽道還有待觀察。目前擺在云南城投面前的，還有其高額的負債問題。2022年半年報顯示，云南城投負債總額294.61億元，資產負債率高達92.99%，而這已比負債最高的2019年（833.25億元）降低約538.64億元。

來源：云南城投公告

為解決資金問題，云南城投決定再次“傍上”母公司云南康旅控股集團有限公司（以下簡稱康旅集團）。

云南城投此前披露的有關公司2023年借款、擔保計劃等事宜公告顯示，按照云城置業的計劃，將向康旅集團及其下屬公司申請新增不超過30億元的借款額度，在上述新增借款額度與康旅集團及其下屬公司為公司提供的借款余額（截至2022年12月31日）合計數范圍內，公司可循環辦理借款事宜，借款成本參考康旅集團實際所用資金的綜合成本，且按最高不超過8%執行。

對此，云南城投表示，公司向康旅集團及其下屬公司申請增加借款額度，有利于提高公司的籌資效率，可解決公司資金需求。

需要注意的是，云南康旅集團為云南城投輸血已是常態，此前就一次次出手為其“賣子”兜底，就連最近一次的資產出售也不例外，14家已出售公司股權中有13家由康旅集團買單。

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