環球簡訊:首套房貸利率再刷新低，房地產行業回暖在即？

兔年春節作為疫情開放后的第一個春節，消費復蘇勢頭強勁。根據國家稅務總局最新增值稅發票數據顯示，今年春節假期全國消費相關行業銷售收入與上年春節假期相比增長 12.2%，比2019 年春節假期年均增長 12.4%。其中零售、餐飲、電影、旅游等主要消費板塊都有不錯的表現。

在消費經濟重新煥發活力之際，房地產也重新迎來購買力需求釋放的機會，年后提振房地產消費再加大力度。近期房市迎來降息潮，近20個城市下調房貸利率。

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(資料圖)

消費復蘇勢頭強勁，房貸利率再刷新低提振購房消費

據不完全統計，2023年新調整利率下限的城市接近20個，首套房貸款利率基本都從此前的4.0%以上降到“3時代”，最低降到3.7%。其中，九江、中山、天津、沈陽首套房貸利率最低3.9%，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

房地產產業鏈長涉及廣，在拉動消費促進經濟增長方面扮演著重要角色。多個地方都將提振住房消費納入未來一年的經濟發展總框架中。但在行業三條紅線的整改和內需減弱影響下，房地產行業表現低迷，即使政府不斷出臺利好政策，但效果顯現緩慢，房地產去年拖累整體經濟復蘇。

截至2022年年底，全國的首套房貸利率已經下降至4.2左右，這個利率水平在歷史上也是屬于低位，為2014年以來的最低首套房貸利率。從各地提振房地產消費的信心來看，2023年全國房貸利率仍有繼續下行的空間。

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2022年房地產數據表現低迷

現階段拉動內需是經濟復蘇的關鍵，而房地產消費是重要抓手，因此“因城施策”下各地都在主動、積極地提振房地產消費，利好政策充實，后續或許仍將有新一輪的利好舉措出現。那么在眾多政策壓實下國內房地產的恢復情況如何？我們從2022年房地產的總體表現來感受一下，當前國內房地產的現狀。

從投資端來看，自2021年開始至今，房地產開發投資累計完成額的同比就一直呈下滑趨勢。2022年多重利空因素干擾下，我國經濟下行壓力大，房地產投資增速也是一降再降。根據統計局數據，2022年，全國房地產開發投資13.29萬億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資10.06億元，下降9.5%。

（數據來源：國家統計局）

從供給端來看，房地產投資增速下降，房屋的新開工面積和竣工面積的表現也不如人意。2022年，全國房地產開發企業房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%；其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120587萬平方米，下降39.4%；其中，住宅新開工面積88135萬平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬平方米，下降15.0%；其中，住宅竣工面積62539萬平方米，下降14.3%。

從銷售端來看，房地產的消費持續低迷，居民購房意愿低下。2022年，全國商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，同比下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。銷售端同比下降的幅度要遠高于投資和供給端的降幅，如果不提振購房者的購房信心，會一直打擊企業的拿地意愿，房地產投資和建設難以回升。

由于房地產銷售的同比下降，房企的庫存壓力增大。一邊是三條紅線下房企的貸款門檻拔高，另一邊是需求減弱下銷售端乏力，企業資金回籠周期變長，房企2022年的壓力壓頂，頻頻傳出暴雷。從庫存來看，2022年末，全國商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

（數據來源：國家統計局）

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地產開年尚未發力，住房消費仍需時間修復

疫情的放開使得很多消費場景在春節期間都迎來復蘇，房地產行業在眾多寬松政策延續下春節期間的表現情況如何？

根據克而瑞研究報告，2023 年春節假期房企推盤積極性普遍不高，春節兩周（2023年1月 14日-1月27日）40個重點城市的新增供應量僅306.9萬平方米，較2021年同期下降了30%。

受房企推盤積極性較低影響，2022年春節樓市成交尚未止跌。克而瑞監測數據顯示，2023 年春節周40個重點城市成交量僅35.7萬平方米，環比下降75%，較2022年同比下降14%，與2019年同期相比下降32%。即便年前中央“降首付降利率”托市，對于購房者的刺激作用依然有限。

細分城市能級來看，一線城市的購房需求相對堅挺。一線城市春節周成交量為2.4萬平方米，同比下降72%，但顯著好于2021 年、2019年同期。二線城市成交量 7.1萬平方米，環比和同比分別下降86%、28%，其中青島、南寧、蘭州、合肥等城市實現同比正增長。三四線城市成交量26.2萬平方米，環比下降 61%，同比增長13%，表現優于一二線城市，其中溫州、河源、中山、淮南、陽江等城市同比實現較大漲幅。

（數據來源：克而瑞研究中心）

雖然疫情放開后的整體消費表現活躍，但房地產的供給量和成交量表現依舊低迷，購房者的觀望情緒仍然較高。這是由于相對于日常消費，房地產消費回血更難，房企的頻繁暴雷讓購房者抱著更為謹慎的態度。去庫存仍將是2023年房地產企業的重心之一，而降低首套房購買利率就是重要手段，有利于刺激居民購房意愿。

當前房價仍呈下滑趨勢，購房者看跌房價不愿買高。去庫存思路下，部分購房者期待更多的利好政策出臺，住房消費的修復將是一個緩慢的過程，實現回暖仍需較長時間。隨著后續房地產利好舉措的不斷實施，諸如更低的貸款利率，首付比例等有利于住房消費的落地，地產市場有望迎來進一步復蘇。

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