世界觀焦點：越秀2023開年狂飆北京，59億激進補倉，石景山死磕中海

新年剛過，北京土拍市場低調回暖。

(資料圖)

2月7日、8日，經過兩天的激戰，北京2022年第五輪集中供地收官。最終6宗地塊收金132億元，其中3宗地觸及頂價，溢價率15%成交。

在8日進行的線下競拍環節中，朝陽區小紅門地塊、石景山區蘋果園地塊、昌平區朱辛莊地塊吸引了眾多房企參與。最終南上北京的越秀地產摘得了兩宗地塊，總成交金額59億元，其中昌平地塊最終進入搖號環節，余下一宗地塊則由中建八局摘得。

此前一天，京東、中建置地、新城基業則分別以底價摘得通州、亦莊、房山良鄉的三宗地塊。

去年12月31日，北京在毫無意外的情況下掛出了第五輪集中供地的6宗地塊，涉及朝陽區、石景山區、昌平區等6宗地，起拍總價122.5億元。

北京鏈家研究院高級分析師岳微對中國網地產表示，本次土拍掛牌6宗住宅用地，全部順利出讓，成交體量與2022年四批地出讓水平相當。各地塊市場關注度較高，其中半數土地達到價格上限，土地市場回暖態勢顯著。

激進的首秀？

北京2022年第五輪集中供地，從結果上來看，最大贏家莫過于廣州國企越秀地產。

不久前有消息稱，曾任旭輝華北區域集團總裁的董毅已履新越秀地產華北區域副總裁，將主管投資和北京公司。而北京開年的這場土拍，或許也成為了董毅在越秀地產的北京“首秀”。

“許多之前旭輝不敢拿的地，這次董毅終于借著越秀的手，拿下來了?！币晃槐本┩锻厝耸繉χ袊W地產表示。

翻閱此前過往北京的土地出讓結果不難發現，旭輝在北京的很多地塊均位于順義、密云等非核心或非熱門板塊。這一類板塊的項目就更難快速回籠現金流，缺乏持續造血的動力。

今日上午，首先進行的是石景山蘋果園地塊的出讓，根據出讓文件，地塊的出讓面積2.61萬平方米，規劃建筑面積6.02萬平方米，土地用途為R2二類居住用地、A334托幼用地，起始價22.6億元，上限價25.99億元。

最終，越秀以25.99億元、現房銷售面積1.5萬平方米的代價，拿下石景山蘋果園一宗宅地。

在地價被競至上限后，越秀與中海在競報現房銷售面積過程中激烈角逐。從5000平方米起，雙方的競報以1000平方米為單位交替上升。

據36氪報道稱，越秀團隊每一次舉牌都相當堅定，似有“你中海出多少，我越秀都跟”的架勢；中海團隊則一度陷入沉默，電話連線場外進行臨時磋商。

值得注意的是，中海進京多年，更是深耕石景山多年，從住宅到商業、辦公均有涉足，中海更是把石景山視作其在北京的大本營。越秀在石景山選擇死磕中海，不知道后續還會有怎樣的故事發生。

“越秀在石景山地塊的競拍上有些激進了，如果和另一宗地塊調換一下出讓順序，越秀或許不會這樣激進。”有在現場的投拓人士表示。

而該人士所指正是下午場的昌平區回龍觀信息園地塊。

該地塊吸引了包括建發、越秀、華潤等15家房企參與。地塊總用地面積4.51公頃，總建筑規模10.21萬平方米。其中住宅規模8.95萬平方米，公建規模0.94萬平方米，幼兒園規模0.32萬平方米。

在地價和現房銷售面積都被各家房企競至上限后，越秀又在搖號環節中以運氣取勝，獲得了回龍觀信息園地塊。而根據一份文件顯示，越秀、建發、華潤等8家房企進入了最終的搖號環節。

最終成交結果為，33.12億元+現房銷售面積45000平米拿下，成交樓面價約3.7萬/㎡，溢價率15%。

有分析認為，該地塊所處區域有一定的產業及商圈，同時，整個信息園二期被產業包圍，南側就是小米智能制造產業園，將來或許有一定的購買力。不僅如此，在交通方面，該地塊緊鄰地鐵昌平線和8號線交匯，交通也不成問題。

有待市場檢驗

早在2021年，越秀地產就首進北京，聯合天恒拿下了北京懷柔區的一宗地塊。

但據媒體報道稱，與大部分地塊的高周轉不同，懷柔地塊在拿地四個月后才公布案名懷山府，開盤時間則在同年12月，樓盤總規劃戶數1499戶。

而住建委官網顯示，該樓盤目前已取證房源1000余套，已簽約套數僅19套。目前，成交均價為3.66萬元/平方米，也遠未達到該地塊的銷售指導均價4萬元/平方米。

2023年開年，越秀一出手就斬獲了2宗地塊，持續發力北京市場的意圖不可謂不明顯。只是不知道不久的將來，能否做出更好的產品，又能否交出一份令市場滿意的答卷，都值得我們繼續關注。

公開資料顯示，越秀地產是廣州市屬國企，成立于1983年，1992年赴港上市。過去三年，房地產市場下行、行業流動性危機四起，越秀地產則實現逆勢業績增長，同時保持了“三道紅線”綠檔的低杠桿水平。

據此前越秀地產發布的公告顯示，2022年1-12月，越秀地產累計合同銷售金額約人民幣1250.3億元，同比上升約8.6%，累計合同銷售面積約414.00萬平方米，累計合同銷售金額約占2022年合同銷售目標的101.2%。

公告稱，銷售穩健增長的同時，越秀地產持續深化“1+4”全國化戰略，以粵港澳大灣區為核心，并在華東、華中、北方和西部四大區域的高能級城市獲取優質資源。

另據媒體報道，越秀地產與萬達地產，是2022年行業下行周期中，為數不多的銷售排名上漲的房企。