焦點速讀：“供大于求”的臨港，今年怎么樣？

臨港實火過。

記得那時候身邊的朋友都想在臨港買一套房，一時間風頭無兩，火爆程度堪比現在的前灘、北外灘這些網紅板塊。

(資料圖)

但是沒過多久，臨港又成了被遺忘的角落，鮮少被提及。

偶爾冒出一兩個紅盤，偶爾又被說“涼涼”。

臨港就這樣成了“忽冷忽熱”的體制。

2022年，臨港累計供應約14000套新房，從數字上來看，過大的供應量導致不少樓盤認購率不高，開盤后續銷成為主流銷售狀態。

“供大于求”一直是臨港樓市的標簽。

但是，要知道，臨港的“供”很大，但是“求”其實也不小。

2022年，臨港一手房成交套數達到約1.07萬套，是全市唯一成交量突破1萬套的板塊，上海沒有任何一個地方，能消化掉如此龐大的供應量。

其實，近5年以來，臨港的新房成交量一直處于上升趨勢，除了2020年，整體市場受疫情影響，成交低迷以外，臨港新房成交量逐年沖高，到了今年，成交量已經突破1萬套，這在整個上海新房市場，都可以稱得上是一騎絕塵。

臨港需不需要大供應量？

肯定是需要的。

臨港的大供應量是和人口導入布局相匹配的。

根據臨港新片區住房發展十四五規劃，商品住宅計劃供應約12萬套，平均每年2.4萬套。臨港新房供應占全上海的比例為30%，這就是上海住房發展的規劃布局。

邏輯上沒錯，臨港每年目標新增10萬人口，約4萬個家庭（上海戶均人口2.5人），需要4萬套住宅。考慮部分暫時不購房，所以配置40%保障房和租賃房，其余60%商品房。

并且，臨港大量供應新房，還是在為新房供應嚴重不足的大浦東彌補缺口，用產業規劃，以及更低的價格，吸引浦東置業需求安家臨港。

問題的關鍵就是，大量的“求”能持續多久？

自2019年3年以來，臨港限價房+商品房總銷量已經完成3萬多套?；疽呀洕M足了前20年在臨港奮斗的建設者，同時也虹吸了惠南，萬祥，泥城等周邊市鎮的遷移型客群。

買房需求在不斷減少，這是目前臨港樓市現狀，所以才出現認購人數不足，3.1人才消失的等情況。

但是，未來臨港樓市怎么樣？

這取決于購房需求的增量。

政策放松是一方面，“搶人大戰”能否產生更大的效應，也是臨港未來購房需求的關鍵因素。

今年一批次，臨港兩個項目入市。

103頂科社區，鵬瑞·云璟灣加推193套新房源，價格3.962萬/平。

105片區，上實·望海加推剩余587套房源，價格與上期持平約3.3萬/平。

鵬瑞·云璟灣，頂科社區的高品質住宅，項目在教育資源方面非常具有優勢，上海中學東校小學已明確，并且片區內的商業、公園等配套也都在一一落地。項目已經結束認購，認購人數在200組+，將在2月26日開盤。

103片區打造的是科研基地、居住社區聚集的片區，隨著各項配套的落實，板塊的熱度也在增長。103片區的宅地已經全部出讓，最遲到2024年住宅也開發完了。

105片區是相對比較期待的區域，這里有市域軌交兩港快線，在附近設置了兩個站點，在101片區無供應的情況下，105片區就成了最佳“替補”。今年對于105片區來說是兌現的一年，金融灣一期、二期將實現年底結構封頂，星海匯商業年底主體結構需完成70%……接下來的供應主力，也將在105片區內。

片區內的上實·望海，與兩港快線開放區站直線距離約600米，未來可經兩港快線+機場聯絡線7站到張江。項目東鄰城市口袋公園，西接城市楔形濕地公園，將打造雙公園國際社區。項目目前正在認購中，2月21日結束認購，2月27日開盤。

接下來，還有102片區兩個項目或將推新。

一個是港城悅領，一個是龍光天曜。

目前港城悅領目前售樓處已經開放，預計將推建面約99-160平方米3-4房。

50萬方的綜合體項目龍光天曜也將再推新品，目前還有少量前期房源在售。

兩個項目前期的價格都在約3.3萬。

102片區定位為行政生活區，也相對比較宜居，配套相對成熟，其中教育資源非常豐富，但是缺點是離地鐵有一段距離。102片區宅地目前已經100%出讓完畢，新房銷售今年也就收工了。

2021年，臨港供應了約1萬套新房；2022年是約1.4萬套。

2023年，臨港新房供應理論上限是約3萬套（按照已出讓土地面積估算），但實際上應該不會達到3萬套，但也不會少于1萬套。

這么大的供應量之下，今年的臨港樓市會怎么走？

不確定因素有很多，主要還取決于整個樓市大環境以及臨港的政策。

只能說最壞的階段年已經過去，接下來就靜待花開吧。

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