【全球時快訊】專題 | 滬杭蓉等7大熱點城市成交持續性解析

導語

2023預判：京滬“熱點恒熱”，杭蓉平穩運行、廬長鎬或將深度調整。

◎ 文 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、李詩昀

(資料圖片僅供參考)

專題視點

回顧2022年，房地產步入深度調整期，行業規模重回2015年，房價穩步下行。不過其中仍有部分城市表現“可圈可點”：以北京、上海、杭州、合肥、成都、長沙、西安為典型代表，整體項目平均去化率仍保持在5成以上。一二手房市場成交同比降幅好于全國水平，熱點地塊在“國央平”托底的大趨勢下仍能出現多次競價的現象。

PART.01

全國銷售規?；氐?年前

京滬杭蓉廬長鎬等7城表現強于大勢

（本節有刪減）（一）新房市場：滬蓉鎬等成交同比跌幅20%以內，供求比低于1.2（略）（二）項目去化：開盤去化率高于5成，質優項目引領購房情緒保持

至2022年12月全國重點城市新開盤去化率低至34%。在整體熱度轉降的大趨勢下，熱點城市全年均保持較高的銷售水平。

7個城市2022年平均新開盤去化率均維持在50%以上，其中上海超過74%、杭州、合肥和長沙超過6成。北京第四季度新開盤去化率高達85%。在優質剛需項目和倒掛項目的有序入市下，熱點城市雖在部分季度去化率降至50%以下，但仍顯著好于全國水平、且持續維持市場熱度。

（三）二手成交：杭鎬等二手成交好于新房，樓市大循環頗具韌性（略）

（四）土地市場：京滬杭土拍競價角逐，蓉長等國央平托底延續（略）

PART.02

需求回歸自住

供應稀缺核心區改善新盤熱銷

小面積二手吸納剛需

（本節有刪減）

（一）成交結構：核心區改善新盤熱度猶存，低總價二手成交占比上升（本節有刪減）

1、區域：市中心、新城等核心區成交占比持增，外圍郊縣急速降溫（略）

2、面積段：新房140平以上占比持增，二手小70平以下成交“中堅”

從7城個面積段成交結構變動特征來看，一方面100-120平和120-140平成交占比持穩，均在20%及以上；另一方面，面積段越大房源成交占比有遞增趨勢：180平以上房源2022年成交占比為9%，較前四年占比均值上漲4個百分點，140-160平、160-180平房源成交占比也較此前提升了2個百分點。而與之形成鮮明對比的是，70平以下房源、80-90平房源2022年成交占比顯著回落，跌幅分別達到了4個百分點和3個百分點。

分城市來看，杭州、合肥主力面積段都集中在100-120平、120-140平，累計占比均超50%，以100平為分界線，100平以下各面積段成交占比基本持降，100平以上各面積段成交占比持增，目前來看，整體市場復歸理性，購房以自住需求為主導，加之房價收入比適中，購房難度不及一線城市，因而整體面積段有大型化趨勢。

西安、成都作為中部區域核心，整體主力面積段也是集中在100-120平，120-140平，累計占比同樣接近50%。不過以120平為分界線，120平以下各面積段成交占比基本持降，120平以上各面積段成交占比持增，這類城市主要依托剛改和改善需求支撐市場，一方面房價適中，居民難度不高；另一方面，高改180平以上2022年占比均超10%，較前四年占比均值漲幅均在5個百分點以上，說明對于豪宅需求有增無減，高端購買力依舊強勁。

而上海、北京、長沙則呈現出顯著的差異化特征，具體來看，上海是典型的“兩頭冷，中間翹”：90平以下成交占比持降，90-120平成交占比持增，120平以上成交占比穩中有降，主要基于一線房價較高，購房條件嚴苛，居民珍惜“房票”，因而購房基本都會考慮“一步到位”，90-120平屬于主力首選，而90平以下因戶型功能性缺失正在逐步退出成交主流。而120平以上成交占比下降主要因供應結構問題，房源稀缺，因而呈現供不應求。

與之形成鮮明對比的當屬長沙，“兩頭熱，中間冷”：一方面70平以下公寓產品迎合了剛需、投資購房需求，面積小、總價低。而140平以上高改和豪宅需求旺盛，成交占比持增，其中180平以上增幅達到了7個百分點。

北京80-90平成交占比顯著回落15個百分點，主要與供應結構息息相關，余下漲幅較為顯著當屬90-120平，滿足了剛需和剛改購房需求。

結合二手住宅成交結構數據綜合對比，二手成交結構相對穩定，變動幅度不如新房劇烈：北京、上海以70平以下為成交主力，占比基本都在四成左右，杭州70平以下占比也達到32%，合肥成交主力在90-120平，整體成交主力面積段均小于新房，可見二手住宅全面承接剛需。

從成交占比變動情況來看，北京變動幅度不大，上海70-80平成交占比上升3個百分點，杭州則是70平以下成交占比上升3個百分點，合肥70-80平、80-90平、90-100平成交占比均上升2個百分點，二手住宅小面積段成交占比上升也側面印證出剛需更剛，購買力捉襟見肘，由新房市場被分流至二手房市場的特征。

3、總價段：京滬杭蓉廬等中高改韌性較強，高總價段占比穩中有增

從7城各總價段成交結構變動特征來看，隨著房價上漲，低總價段100萬以下、100-200萬成交占比有了顯著回落，與前四年占比均值相比分別回落10個百分點以上，與2021年同比也下降了2個百分點和5個百分點。1000萬以上豪宅占比上升，增幅在3-4個百分點。

因北京、上海、杭州、成都、合肥、西安、長沙7城房價存在差異，我們以5萬元/平作為分界線，將5城劃分為兩類圈定總價段，一類以北京、上海為典型代表，總價300-500萬成交占比均超25%，北京300萬以下成交占比也達到了28%，但較各自過去四年均值均呈回落態勢，事實上，隨著房價不斷攀升，總價段也存在上移趨勢，600-800萬、800-1000萬、1000-3000萬成交占比均有2-6個百分點的漲幅，中改和高改需求韌性較強，而頂豪3000萬以上成交規模相對穩定，變動不大。

另一類以杭州、成都、合肥、西安等為典型代表，四城的共同特征為300-500萬成交占比增長顯著，均超10個百分點，成都高達18個百分點。細化到單個城市，杭州以300萬為分界線、成都、合肥、西安以150萬為分界線，總價在分界線以上成交占比持增，總價在分界線以下成交占比持降，目前整體購房需求回歸自住，目前四城均表現出中改和高改需求堅挺特征，這點與一線城市類似。

值得關注的當屬長沙，總價50萬以下2022年成交占比較前4年均值上漲了10個百分，主要源于對小面積公寓需求相對旺盛，總價低也滿足了剛需小夫妻基本居住需求，因而備受購房者青睞。

結合二手住宅成交結構數據綜合對比，二手成交結構相對穩定，變動幅度不如新房劇烈，與新房相比，二手房全面承接剛需屬性更強，總價100-400萬基本處于成交主力區間，合肥總價段下移，以300萬以下占比較大，100-200萬占比高達53%。

從成交占比變動情況來看，上海200萬以下占比持增，北京100萬以下占比持增，而上海、北京、杭州200-300萬均出現了穩步下滑，主要源于剛需降級，購買力分化持續加劇，而500萬以上中高端項目整體占比變動不大，改善需求韌性較強，仍有潛力可挖。

（二）熱銷項目：核心區和價格倒掛是改善盤流量密碼，剛需主打低價（本節有刪減）

1、核心區項目開盤去化率近9成，價格倒掛、供應稀缺多因素加持

2022年熱點城市熱銷項目向核心區聚集，遠郊區在售項目去化率顯著低于全市水平。其背后原因即資金向優質資產聚集。

以杭州為例，依據區域劃定濱江區、拱墅區、上城區、西湖區、余杭區5區為核心區。2022年杭州累計239個項目新開盤和加推532次，全市平均去化率66%，其中核心區87%，上城區和余杭區去化達91%；而遠郊區僅45%，富陽區和臨安區去化率分別低至18%和16%。

具體到微觀項目特征，核心區熱銷項目多有價格倒掛優勢，同時具有成熟板塊資源配套加持；兼具板塊供應稀缺等優勢。

杭州拱墅區華潤·杭曜置地中心價格倒掛。項目位于申花板塊，與周邊競品價格倒掛達3萬元/平方米，以主力面積段118平方米計算套均倒掛價值超過300萬元。因此項目擁集了充足客戶資源。

上城區建發華發·江華璽云千萬豪宅配套規劃雙加持下增值潛力較大。2022年杭州核心區的豪宅項目去化率高達94%，多落位于城市重點規劃板塊。以前述項目為例，作為建發集團在錢江新城二期開發的“雙子星”之一，可享江河匯及錢新1.0優質配套輻射，毗鄰距離九號線五堡站、在建的杭州IFC、連堡豐城、五堡TOD等綜合體等軌交和生活配套齊全。

又如上海浦東新區東方悅瀾項目，銷售均價11.9萬元/平方米，認購率308%。項目位于前灘中央活動區，優質配套和二手房倒掛下收到客戶擁躉。而位于寶山區淞南的碧桂園柏悅江灣開盤認購超過1000組，項目在配套上直接享受楊浦新江灣利好，同時軌交上和商業上也具備步行內完整配套。

此外成都新鴻基悅城、西安天地源(600665)丹軒坊一二手房價差均接近一倍，后者搖號人數超過2萬人，中簽率僅1%。

另一部分熱銷項目則是由于核心板塊供應長期短缺，少量供應下呈現“供遠小于求”的現象。疊加核心板塊的優質配套從而熱銷。

如杭州余杭區濱江·楓汀云邸板塊供應稀缺。項目位于未來科技城板塊，板塊內供應稀缺，2022年新增商品住宅入市2840套，僅占全市供應的3%，同比下降48%。因此該項目首開154套售罄，830組家庭登記中簽率18.55%。又如西安高新區的金泰觀瀾府，項目所在板塊已無空余宅地。因此項目推出58套房源后當日售罄。

2、近郊剛需盤打造“低價高質”，階段性優惠倒逼客戶成交轉化

除了因核心地段和價格倒掛而具有增值潛力外，2022年熱點城市部分在售項目熱銷也是大力折扣優惠下“低價高質”的結果。

根據調研情況來看，7個熱點城市中“低價高質”項目多以近郊剛需盤為主。具體而言：

如位于北京昌平的城建國譽燕園項目，項目主力面積段為76-108平方米三房，客群來源以地緣性三口之家為主。自住和落戶需求下首次置業比例高達70%。因此在項目周邊規劃有學校、商業等基礎配套的前提下，3.9萬元/平方米的銷售均價下套均總價400萬元以內?！暗涂們r高性價比”下該項目開盤勁銷。

與此類似的還有位于上海寶山的大話朗香公園映項目，項目位于近郊享受雙軌交交通，并且自帶商業。銷售均價5.7萬元/平方米和最低79平方米的主力戶型也將總價控制在500萬元左右。優質配套和相對較低的總價使得項目首開462套房源售罄。

另外部分項目在“低價高質”的基礎上更近一步，通過階段性優惠降低客戶購房門檻，倒逼成交轉化。

如西安浐灞區招商城市主場在擁有學區和品牌產品力的前提下通過“登記優惠、簽約優惠和付款優惠”三重措施快速逼定，對年齡段25-40歲的自住剛需客群頗具吸引力。據了解，該項目成交客戶中首次置業占比達48%，因此項目通過小幅讓利實現了剛需門檻的降低，首開去化率達90%。

又如合肥新站區的禹州銀河PARK項目，作為老盤新推項目在1.5萬元/平方米的售價基礎上進一步加碼了渠道優惠、車位和物業補貼。開盤去化率達96%。

值得一提的是合肥招商雍境灣和成都綠城桂語江瀾項目，兩個項目通過縮減產品面積，分別以93平方米和89平方米作為主力戶型，控制產品總價的同時疊加低首付營銷策略，大大降低了剛需購房者門檻，進而均實現了開盤去化9成以上的熱銷表現。

3、成熟板塊次新房成交量價齊增，帶動二手成交熱度好于新房（略）

（三）客群特征：投資全面退潮，改善活躍新房，剛需擠壓至二手（本節有刪減）

1、新房交付存疑+二手降價拋售，京杭廬等多城“買舊不買新”

對比上海、北京、杭州、合肥、西安等新房和二手房成交面積絕對量，除了上海二手住宅成交高位回落，成交跌幅高達43%，余下城市二手住宅2022年成交跌幅均小于新房。究其原因，一方面行業處于下行周期，房企爆雷引發的停工斷貸問題使得購房者對于期房交付不確定性上升，擠壓部分需求至二手房市場。另一方面，投資需求全面退場，購房回歸自住，加之去年多數城市樓盤出現了不同程度的拋售情況，以價換量對成交起到了很好的支撐作用。

2、新房主力面積、總價段上移“改善熱”，二手全面承接剛需

對比上海、北京、杭州、合肥等新房和二手房成交面積結構，可以看出，新房多以90-140平為成交主力，上海90-100平、100-120平累計占比達55%，北京戶型小型化，80-90平占比約3成；杭州、合肥高端改善占據主導，100-120平、120-140平為主力面積段。與之形成鮮明對比的是，二手房主力面積段普遍低于新房，全面承接剛需，上海70平以下2022年成交占比高達41%，北京、杭州占比也在3成以上，而合肥相對特殊，因房價偏低，90-100平、100-120平成交占比較多，與新房客群存在重疊跡象，但是主力面積段仍小于新房。

從成交總價段來看，與面積段類似，整體二手房主力總價段也是普遍低于新房，主要呈現出以下幾點特征：一是上海、北京1000萬以上高端住宅還是占據了一定市場份額，中改和高改需求旺盛。二是上海新房主力成交總價段集中在300-600萬，北京新房主力成交總價段集中在200-500萬，而而二手房成交主力總價段則集中在100-400萬，由此可見，二手房滿足了部分收入偏低剛需客群需求。三是杭州比較特殊，無論是新房還是二手房，成交主力總價段均集中在100-400萬，多數居民以當前購買力可承擔的房屋總價主要集中在這一區間。

3、自住需求回歸，剛需重總價、首付，改善著眼于居住舒適度（略）

PART.03

政策、供應、需求、宜居四維度

預判典型7城市場熱度持續性

（本節有刪減）（一）政策嚴苛度：京滬最嚴或迎局部調整，杭蓉等持續松綁（本節有刪減）1、滬蓉放松頻率最高，西安“三限”松動，京滬調控整體仍從緊2022年，地方房地產放松政策頻出，熱點城市也不例外。京滬杭蓉等7城因城施策，累計出臺49次新政，涉及供需兩端主要政策條目73條。杭州“因區施策”，政策出臺頻率最高。建德、淳安、富陽等外圍區域接力松綁調控，累計下來大杭州全年共出臺11次新政，政策條目多達19條。這其中涉及主城區且較為重磅的是5月17日二手房限購放松、減稅降費和11月11日限貸松綁，對樓市有一定刺激作用。成都政策放松“小步走，不停步”，全年單單是限購政策調整就多達6次，包括放寬住房套數認定、調降購房社保要求、12區互通限購資格、用于保租房或父母投靠等可增購1套等。尤其是11月17日簡化分區限購措施、取消資格復核順位排序、放寬搖號等組合拳對剛需入市有促進作用。西安全方位放松調控，限購、限價、限售均出現松動，政策重點聚焦激活邊郊區域市場、促進二手房交易流通等方面。此外，長沙、合肥房地產政策超5次、超8條放松，但政策大多在落腳在公積金、財稅補貼等領域，力度相比杭蓉鎬較弱。上海、北京需求端政策依舊從嚴執行。例如上海，盡管2022年總計8次出臺新政，但主要集中在房地產供給端和防疫紓困方面，需求端沒有重磅刺激，體現在一方面，“四限”政策中只涉及限購邊際放松，限貸、限價等均未做調整，另一方面，限購放松受益面較窄，僅涵蓋臨港新片區人才購房社保年限縮短，和應屆畢業生落戶門檻微降，實際受益人群比較局限，對住房需求的拉動作用也相對有限。

2、京滬有望局部松綁限購、限貸，杭蓉調控有明顯優化空間（略）（二）供應稀缺度：合肥增量供應，京蓉減量提質，滬杭供不應求（本節有刪減）

1、宅地成交：6城規模收縮，京滬杭預計主城改善盤供給增加

受房地產市場遇冷、房企拿地趨于謹慎等影響，2022年全國土地成交規模較2021年明顯下滑，即便是7個熱點恒熱城市，2022年宅地成交規模也普遍不及2021年。

7城中僅合肥宅地成交同比保持正增長，2022合肥增量供地，據統計全年供地計劃完成率超過150%，四批次集中供地累計成交涉宅用地建面1523萬平方米，同比增長34%，是7城中唯一一個規模正增長的城市。西安宅地成交1794萬平方米，同比微跌8%?；?022年相當部分宅地將在2023年形成住宅入市，預計2023年合肥、西安新房供應規模持穩或微增，合肥供應趨緊的狀況也將適度改善。

北京、杭州、成都、長沙宅地成交規模同比下降2-3成，預計2023新房供應穩中有降。2022年，成都、長沙涉宅用地成交建面同比下降2成，北京、杭州同比跌幅達到3成，預計2023年新房供應將持穩或者小幅縮水。

上海宅地成交規模腰斬，疊加2022年新房加速增量供應，預計2023年新房面臨較大的供貨壓力。上海2022年涉宅用地成交建面僅為1102萬平方米，同比下降48%，與此同時，下半年新房供應迎來放量，月均成交面積107萬平方米，同比增長71%。

同理，2022年宅地成交結構也將影響2023年新房供應結構。2022年，熱點恒熱城市成交宅地的區域結構整體趨于優化。上海、北京、杭州、西安城區宅地成交占比同比顯著回升，預計2023年新房供應區域結構也將改善，例如上海，主城以及近郊區涉宅用地成交建面達到742萬平方米，占比達到67%，較2021年增加16個百分點，受此影響，預計2023年主城新房供應占比也將有所增加。成都、合肥供地質量穩中有升，例如合肥，2022年城區宅地成交建面多達995萬平方米，同比增長36%，城區成交占比維持在65%的高位，成都2022年一圈層宅地建面接近600萬平方米，占比多達33%，較2021年增加3個百分點，一二圈層宅地成交建面占大成都比重高位持穩于71%。僅長沙主城宅地成交占比有所下滑，2022年主城5區涉宅用地成交建面僅587萬平方米，同比跌幅多達53%，占長沙全市成交比重降至28%，較2021年下滑13個百分點。

再從2022成交宅地樓面價梯隊分布，推測2023新房產品檔次分布。假設地價房價比（拿地樓板價與所在城市當年新房成交均價之比）小于0.4的為剛需項目，比例介于0.4到0.6之間的為剛改項目，比例0.6以上的歸為改善項目。

預計2023年北京、上海、成都改善類產品占比提升，3城2022年出讓地塊中，拿地樓板價低于房價0.4倍的宅地占比較2021年明顯下降，而剛改或純改善類產品比重增加，特別是上海，剛改類產品比重同比增加17個百分點至30%，純改善類產品比重增加6個百分點至14%。杭州剛改類產品產品占比預計較上一年有2個百分點左右增長，合肥、西安純改善類產品占比預計穩中有增。僅長沙剛需類產品比重增加，中高端產品占比全面縮水，地價房價比低于0.4的宅地成交面積占比由上一年的73%進一步升至78%，地價房價比0.6以上的宅地比重較上一年下降5個百分點。

2、狹義庫存：京蓉長壓力猶存，西安消化無壓力，滬杭見底（略）

3、廣義庫存：京鎬消化周期超3年，滬蓉2.5年，杭廬低于1.5年（略）

（三）需求充裕度：京滬杭蓉需求最堅實，廬鎬有支撐，長沙飽和（本節有刪減）

1、人口規模：千萬人口大市，京滬杭人才引力強勁、蓉鎬人口増勢猛

7個熱點恒熱城市均是“千萬人口大市”，人口基數提供堅實需求支撐。除了合肥常住人口數量略低于1000萬以外，其他城市人口規模均超千萬，上海、北京、成都人口更是超過2000萬人，潛在購房需求十分充裕。從增量來看，成都、西安、杭州近年人口増勢迅猛，新市民帶來了可觀的剛性購房需求。成都2017-2022年常住人口增量達到515萬，排名7個重點城市之首，西安、杭州人口增量也在300萬人左右，分列第二三位，三城人口復合增長率超過5%，人口増勢可謂迅猛。而反觀合肥，2017-2022年常住人口僅增長150萬，復合增長率3.5%，排名5個二線城市末尾，北京由于近年來減量發展，五年人口增量更是只有18萬。

人口吸附力也是衡量城市引人留人能力以及潛在需求釋放可能性的重要指標，作為直轄和省會城市，7城都是人口流入型城市，即常住戶籍人口比大于1。相比較而言，上海、北京、杭州人口吸附力無疑最為強勁，常住戶籍人口比超過1.4，例如杭州，互聯網行業高速發展以及一系列含金量頗高的人才引進政策為杭州吸引了大量青年人口，常住戶籍人口升至1.46，較2017年增長0.2，第二梯隊成都、長沙、西安，對省內周邊縣市人口虹吸力不容小覷，常住戶籍人口比在1.3左右，例如成都、西安，首位度優勢疊加宜居性，對省內及鄰省其他地級市人口的虹吸力不容小覷。合肥人口吸附力相對較弱，2020年以前常住戶籍人口比還不到1.1，人口維持小幅正流入，主要原因是地處長三角，城市群內人口同時受到滬杭蘇寧等核心城市虹吸，2020年后，合肥常住戶籍人口比升至1.2附近，但與其他幾個典型城市還有明顯差距。

2、居民收入：京滬房價收入比畸高，西安收入墊底，長沙購房無壓力（略）

3、需求飽和度：京滬潛在需求規模最為可觀，杭蓉廬鎬需求充裕（略）

（四）城市宜居度：京滬發展領跑，杭蓉鎬高速發展兼具宜居宜業（略）

1、經濟發展：京滬領跑、三產優勢突出，長鎬廬規模破萬億、結構優化（略）

2、市政建設：北京千億投資居首，杭蓉鎬800億加碼軌交等市政投資（略）

PART.04

總結預判：京滬“熱點恒熱”

杭蓉平穩運行、廬長鎬或將深度調整

（本節有刪減）綜上，我們分析了7個典型城市近期房地產市場基本情況，同時結合了各城市樓市調控政策嚴苛度、新房供應稀缺度、人口需求充裕度、城市宜居度等多方面數據，給出了如下市場熱度持續性指數排名：

（一）第一梯隊：京滬等核心一線需求堅挺，2023年預期熱度延續第一梯度諸如上海、北京等樓市行情相對獨立，領跑全國，預期短期市場熱度還將延續，主要是基于以下幾點：一方面當前樓市基本處于供應短缺、供需錯配，上海面臨庫存見底，去化周期不足半年，北京核心區域供應也相對稀缺，1月伴隨著供應放量，樓市熱度亦有穩步回升跡象。另一方面人口虹吸效應顯著，只要稍微放松落戶門檻，便有源源不斷的人才持續涌入，以上海為例，2021年適度放松落戶限制，加大人才引進力度，全年共計新增落戶人口7.3萬人，其中居轉戶3.8萬人，人才引進3.5萬人。這也使得居民購買力相對充裕，無論是剛需和改善，均有進一步釋放的空間，只要“高壓”政策出現局部性松動，這部分潛在購房需求便可以得到滿足。（二）第二梯隊：杭州“藏富于民”、成都需求旺盛，市場延續平穩（略）（三）第三梯隊：合肥、長沙、西安等短期需求見頂，或將回落調整（略）

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