今日播報!年初新房市場掃描：核心一二線城市剛需改善齊回暖，中小房企借機賣“俏貨”

種種跡象顯示，樓市正迎來久違的春天。

【資料圖】

3月5日，位于北京豐臺區的建發·璟院首次開盤，據悉，該項目取證532套，首開去化200多套，單日銷售額逾20億元；同日，位于北京昌平區的城建國譽燕園二批次選房，據媒體報道，188套房源當天售罄，收金7.14億元。

多家研究機構統計數據也顯示，以核心一二線城市為代表的新房市場延續穩步修復行情。與此同時，TOP100房企2月實現銷售操盤金額4615.6億元，單月業績環比增長29.1%、同比增長14.9%。

藍鯨財經采訪多位房企從業者以及業內分析人士認為，疫情壓抑的購買需求集中釋放、對通脹的避險性需求、利好政策的刺激以及推盤力度提升、優質項目入市等多種因素，促使樓市正在出現部分區域的升溫。

多家出險房企和中小民營房企也表示“市場有所好轉”，但更多表現在部分購買力旺盛的城市或區域，分化仍然十分明顯。

局部回暖，中小房企集中優勢賣“俏貨”

核心一二線城市的回暖感受尤為明顯，不少售樓處都從2月變得熱鬧了起來。

在北京，龍湖順義御湖境項目的置業顧問表示，2月項目的到訪量超過2000組，日均接待客戶10余組；在上海，龍湖松江御湖境的發布會現場迎來超1000人，并加開了3個分會場。

新一線城市里，位于長沙的龍湖·舜山府，2月最高單日接訪超270組，置業顧問最高單日接待量超20組，項目單周銷售額破億。

鄭州融創城也表示，客戶到訪量激增，3月首周到訪同比2月提升超180%；大連融創宸閱和鳴則表示在2月達成業績3400萬。

某出險房企也感受到市場的好轉，尤其是北京的項目，不過，其相關負責人表示，由于北京所剩待售項目數量不多，所以并不希望出貨太快，“邊看邊賣，適當溢價”。

某中小型民營房企相關人士告訴藍鯨財經，與1月相比，該房企2月銷售額上漲了70%，不過，該房企的策略是“集中資源先保有生力量”，就是先把資金集中到相對更核心區位、購買力更旺盛的樓盤，達到較高的完成度甚至現房銷售，而位于非核心區的項目則直接停盤。

這也是目前很多中小房企和出險房企選擇的策略，先集中優勢資源到能夠盡快出貨的樓盤上，最大程度換取現金流。

“相當于是‘棄車保帥’”，上述企業人士說，“這也是不得已的辦法，畢竟公司資金有限，只能先保能賣出去的?！八A計，今年市場分化會更加明顯，如果項目都在三線以上的主城區，或許未來還有發展。

剛需改善先后進場

中指研究院3月7日發布的對全國城市居民置業意愿調查問卷顯示，2023年2月受訪者購房需求底部小幅回升，購房需求占比為56%，環比增長2個百分點。

調查顯示，29%的受訪者計劃在半年內買房，與上月相比提升3個百分點，已達近四個月最高值；計劃半年到1年內的占比為38%，環比下降1個百分點；1年以上的購房占比有所減少，環比微降1個百分點。

從區域來看，一線城市置業意愿占比為51%，環比上升5個百分點；二線城市置業意愿占比升至32%，環比上漲3個百分點；三四線城市以及縣城置業意愿占比分別為24%、18%，環比漲幅分別為4%和6%，置業信心也出現一定程度改善，但整體表現仍然較冷，置業意愿表現相對較差。

中指研究院的調查顯示，一方面是因為前期疫情、春節等因素積壓大量購房需求，在信貸寬松、補貼落地、預期轉向共同作用下，帶動需求快速釋放；另一方面是因為市場活躍度改善，房企推盤力度提升，優質項目入市提升居民購房需求。

“我個人感受是疫情幾年壓抑的購房需求，在今年初有個小陽春的回暖，”北京某在售樓盤置業顧問告訴藍鯨財經。

據龍湖成都營銷負責人介紹，年初小幅回暖的是剛需市場，年輕客群居多；到了2月中下旬改善客戶開始密集入場，其透露，2月龍湖在成都4個項目的疊墅產品加起來賣了40套，超過去年四季度的銷售總數。

有分析人士表示，隨著央行持續增加貨幣供應量，在通脹預期以及沒有更好投資渠道的情況下，高凈值人群開始出手購置房產以避險，這也使得市場上150平方米以上大戶型房源去化加速。

不過，據“地產營銷人”發布的北京樓市成交排名顯示，1-2月排名前十的住宅項目中，改善和剛需項目幾乎各占半壁江山，既有總價2000萬元以上的豪宅，也有位于西紅門、昌平等總價幾百萬元的剛需盤。

三季度或迎分水嶺

克而瑞統計數據顯示，2023年2月，整體市場延續穩步修復行情，重點30城新建商品房供應低位回升，環比微增7%；成交則強勢反彈，同環比漲幅均超4成。整體成交規模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。

從具體城市來看，諸葛數據研究中心監測的重點40城中有34城新房銷售面積環比上升、5城下降、1城持平。一線城市中僅上海成交下滑，北廣深3城銷售面積均較上月上升；二線城市中，長沙、濟南成交表現最為亮眼，銷售面積環比漲幅均超100%。從同比變化來看，40城中32城銷售面積同比上升，其余8城呈現不同幅度下滑。

“去掉今年1月和去年2月均為春節的影響，從絕對數據來看，近期北京新房單周成交量已經從去年底500-600套恢復至1000套以上，算是比較高的成交量。”地產營銷人出品人韓樂表示，由于網簽數據更為及時，因此二手房的回暖比新房市場更明顯，這也說明居民信心正在恢復和回升。

不過，價格仍是比較敏感的問題，多個樓盤的一線營銷人員表示，雖然客戶量有所上升，但是對價格還是很在意，更關注性價比。

“目前的回暖是結構性的，以一二線城市熱點區域為代表，并不是全行業的全面回暖。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，通脹預期下的避險性投資需求也是重要的推動因素。

那么此輪回暖能夠持續多久？韓樂表示，疫情之前，在沒有利好政策的情況下，一般每年8月以后市場會出現下行；疫情期間要更早一些，6月左右開始往下走。

韓樂預測，目前來看，今年上半年有望保持相對繁榮的狀態，如果沒有新的政策利好出現，今年8月將會是市場的分水嶺，不會一直保持這個熱度。