每日視點！直通315|超千萬元學區房交易過程中學位被占用 中介機構是否要擔責？

中新經緯3月15日電 (薛宇飛)由于教育資源分配不均衡，學區房受到部分家長的追捧，其價格常常明顯高于所在城市的房屋均價。但是，如果購置的學區房學位被占用，其價值也會受到影響。

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近日，一位購房人向中新經緯投訴，她購買的位于北京市海淀區房源的學位，被原業主的孩子占用。而按照“六年一學位”的入學規定，該套房源要在2028年才能再次提供新的學位。

購置千萬學區房 原業主私下使用學位

2021年，董琳(化名)通過麥田房產看中了海淀區某小區的一套兩居室。麥田房產經紀人介紹，該小區對口的學校是萬泉小學曙光校區和首師大二附中，萬泉小學曙光校區雖不是北京頂尖的小學，但教學質量也比較突出。

據房屋交易平臺信息顯示，目前該小區兩居室的總價均在千萬元以上，單價超過10萬元/平方米。董琳也對中新經緯表示，當時她與原業主協商的交易價格超過1000萬元。董琳稱，當時她得知原業主共有兩個孩子，其中一個已經正在使用該房源的學位，按照海淀區“六年一學位”的要求，學位會在兩三年內使用完畢。當時，董琳的孩子已在上小學，短期內不使用該學位，但她依然看重房源的學位價值。

2021年6月、2022年9月，她先后兩次向原業主支付了200萬元的定金以及40萬元的設置使用金。按照董琳、原業主及麥田房產三方簽署的合同約定，雖然房源還沒有過戶，但此時董琳已經擁有該套房子的使用權。不過，由于疫情等原因，該房源在后續的過戶、貸款等方面拖延的時間較長。

直到2023年2月，董琳準備支付剩余款項、進行房源過戶時才從麥田房產的經紀人口中得知，就在她于2022年9月支付第二筆定金前，原業主的第二個孩子也悄悄使用了該學位。麥田房產給董琳的《房屋買賣經紀服務書面告知》中約定：若您的子女需使用該房屋相關信息登記入學，請確認當年政策下該房屋所在小區戶籍能否使用相關學校的入學名額，及該房屋相關信息是否已被使用登記入學，并書面約定。

董琳稱，在2022年時，該房源不動產證上的名字仍是原業主的，因此，原業主不需要通過她就能向教育部門提交學位申請?！皩W生入學信息登記，差不多要在當年的上半年完成，但原業主卻不告知我們，還在幾個月后收了第二筆定金?！卑凑赵瓨I主第二個孩子2022年9月入學計算，該房源要在2028年才能產生新的學位。

買方折讓房款 中介是否還擔責？

近6年無法提供新的學位，讓這套房源的價值受到了影響。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，雖然該房源能在6年后重新提供新學位，但由于時間過長，這類房子只能賣給那些不急于使用學位的家長，且要略低于市場價，總價大概會低5%~10%。

對于原業主私自使用學位的做法，董琳感到很是不解與詫異。她表示，盡管她的孩子不需要這個學位，但未來的變數很多，比如生二孩、房屋再次出售等。之后的溝通中，原業主向董琳折讓了35萬元的房款。由于工作太忙和房屋已在交易過程中，董琳選擇繼續交割，并于今年2月底將該房源過戶至名下。

董琳認為，這場交易中，麥田房產作為提供信息、咨詢的一方，沒有做好房源監管，導致原業主私下使用了學位，存在服務瑕疵，理應承擔相應責任。不過，不管是負責此次房產交易的經紀人還是麥田房產客訴的工作人員，均不認同這種看法，他們認為，原業主再次使用學位時他們不知情，直到2023年才知道。而且，房屋的居住屬性并未受損，學位也會在幾年后重新可以使用。

3月14日，針對此次交易，中新經緯聯系了麥田房產相關人士。該人士表示，公司在推介房源時，從未宣傳過學區房、承諾過學位，并重申原業主再次使用學位時他們并不知曉。對于這一結果，董琳不太滿意，但她也不清楚是否還需繼續索賠。

北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣對中新經緯分析，原業主私下使用學位，違反了相關方的協議約定，應當按照合同約定向買方支付違約金等賠償。如果買方覺得房產中介方存在服務瑕疵，則需要買方提供相應的證據予以證明?！叭糁薪榈男袨檫`反了相關協議約定，則應當承擔相應的違約責任，可以按照合同約定追責?！?/p>

麥田房產提到，在中介費結算時，向董琳折讓了2萬多元的中介費用。董琳表示，這個折扣是此前就已談好、在房源過戶后返還，與學位被占用問題沒有關系。她目前還沒有拿這個折扣，支付的仍是27.9萬余元的中介費用。

王玉臣提醒，如果房屋買賣合同中明確約定，購買該房源是為了學位，在學位被占用的情況下，購房人可以據此解除買賣合同。如果買賣合同中沒有明確約定學位使用或約定模糊的，建議購房人另立書面約定或補充協議，避免出現類似問題。

賣方、中介隱瞞學位已占用 被判返還中介費

2019年12月，廣州中院通報過一起賣方、中介隱瞞學位已占用的案例，因合同無法繼續履行，中介公司被判返還中介費。買受人謝某、陳某、出賣人尚某、龐某與中介公司簽訂《廣州市二手房買賣及居間服務合同》，后來，買賣雙方就涉案房屋的學位占用問題產生爭議，謝某、陳某另案起訴出賣人要求解除房屋買賣合同關系并雙倍返還定金。

該案生效判決認定，出賣人沒有證據證明在合同簽訂前已將房屋附屬學位的占用情況如實告知買受人，雙方未能就學位被占用的問題達成合意導致合同未能繼續履行，判決支持了買受人全部訴訟請求。

該案中買受人謝某、陳某主張中介公司隱瞞涉案房屋附屬學位占用情況，要求解除居間合同關系并返還已付中介費、賠償律師費損失。

一審法院認為：房屋是否具備學位、學位是否可為買受人使用等，均為影響涉案房屋交易價格、交易意向的重要信息，中介公司負有向買受人如實報告與房屋交易有關信息的義務。該案中介公司在出賣人放售涉案房屋時，對出賣人要使用涉案房屋對口學校學位的事實已知情，但未如實告知買受人，損害了買受人利益，則無權收取中介服務費。律師費并非訴訟的必要費用，故判決中介公司返還中介費31150元。二審時，廣州中院判決駁回上訴，維持原判。

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