2022年的越秀地產：多數房企想活成的樣子

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如果把鐘表撥回到2年前的2021年，彼時的越秀地產（00123.HK）在一眾高速快跑的房企中速度較為平穩，但已經非常在意控制自己的節奏，不被對手打亂自己的既定戰略。時間回到2023年，作為真正的長期主義者，善于長跑的越秀地產，已經成為了大部分房企所羨慕的樣子。

2022年，實現營業收入約為人民幣724.2億元，同比上升26.2%。股東應占凈利潤約為人民幣39.5億元，同比上升10.2%。剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”全部指標“綠檔”達標。全年新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米，今年更是計劃斥資400億進入到土地市場。

優異的成績反映在股價上，給股東創造了實實在在的高收益。截止3月15日，于去年同期的股價對比，漲幅達到56.31％。以年度股價表現看要超過行業其他明星內房股。

其他房企的包袱：越秀沒有

在地產高速增長的那些年，房企曾經因為規模擴張的需要，大面積進入非核心城市，或者貪圖便宜，買入了大量消化速度極慢的低效資產。在市場下行時，這部分資產，便成為企業沉重的負擔。

越秀把投資布局的重點，放在了大灣區和長三角。這讓越秀地產沒有了其他房企那樣的負擔，能夠保持自己的節奏，繼續輕松前行。

2022年，越秀地產錄得合同銷售（連同合營及聯營公司項目的合同銷售）金額約為人民幣1,250.3億元，同比上升8.6%。年內在大灣區實現合同銷售金額為約人民幣596.8億元，占比約為47.7%，在華東地區實現合同銷售金額約為人民幣429.5億元，占比約為34.4%。

在去年的市場環境下，上述業績已遠遠優于行業平均水平。

于此同時，還充分運用“6+1”多元化、特色化增儲模式，分別于廣州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長沙、重慶及成都共12個城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米。

在土儲規模擴大，凈負債率等指標進一步優化時，越秀地產仍握有充沛的現金。截至2022年12月31日，公司的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣351.2億元。

這使越秀在2023年依然具備高速發展的能力。

今年 2月初，越秀地產以接近60億元的價格在北京的昌平區和石景山區各拿下一幅地塊。

業績會當天，董事長林昭遠透露今年拿地規模和去年接近，根據以銷定產，將斥資400億拿地，未來在北京等熱門城市還江繼續拿地。

結構化的樓市：跑得更快

由于此前的土儲布局，越秀地產很有可能在今年受益。

在3月15日的業績會現場，林昭遠在接受媒體時判斷，今年的樓市結構分化應該是越來越嚴重的，好的地方價格上漲，不好的地方賣不動。

這個判斷其實也反映在一二月份的市場銷售業績里。長三角、粵港澳的很多城市迅速回暖，但也有不少城市降價了，卻還是賣不動。

越秀地產的土儲和產品，有力地支持了公司能在好賣的地方，賣得更好。林昭遠介紹說，越秀長隆項目比周邊單價要高出2萬一平米，但依然供不應求，甚至一些大面積單位出現了被搶購的現象。

這使得越秀今年有可能以更高效的開發和銷售速度，實現既定的業績增長目標。據管理層介紹，2023年的銷售目標為1320億元，而可售資源為2400億元，另外今年還要確保經營性現金流為正。

這使得公司需要更高效的運營、更精準的投資和更契合市場主流需求的產品。

據介紹，越秀“精益管理， ‘三新’驅動，穩中求進”的年度工作主題，成為了越秀高效率的保障。

2022年，越秀扎實推進經營管理四大行動，重點推進數字營銷、產品標準化、精益成本啊，還有高質量交付啊，并取得重大進展。公司的管理機制和組織體系持續優化，大項目總管理機制基本落地。構建項目為中心，跨專業協同，能綜合的項目運營模式，提高一線經營單位的運營效率，還計劃進行創效持續優化業務的激勵機制。

強大的TOD項目開發能力

為了落實管理目標，從投資、產品，到營銷、服務，每個管理細節，越秀地產都加以強化。

在營銷端，越秀地產將實行一盤一策的精準營銷策略，深化控制營銷、精準定價，精細化這個價格銷售和進行核對。

根據對開發需求的精準預測，擴大戰略采購的覆蓋率、項目的工程品質和建立全成本的產業體系。

持續優化服務結構和完善長效機制。持續提升產品力，產品設計要更加契合市場，滿足商務性和感性需求。

在財務端，持續保證三道紅線達標同時，加強對銷售現金流的管理，拓展公司渠道。這樣公司。

越秀地產還有一項特長，就是TOD項目的開發。

林昭遠說，要在這個狹長的空間里進行施工，其實難度是特別大，結構的要求也特別的高。而且，要在確保地鐵安全運行的同時，蓋好房子。需要強大的技術開發能力，也需要有豐富的TOD開發經驗。

越秀地產在這一領域恰恰擁有領先的優勢。

這不僅使越秀在擴充土儲時，比同行擁有更寬廣的來源，也在很大程度上，提升了產品的市場受歡迎程度。在主要城市的銷售名單里，地鐵上蓋的TOD項目都是熱賣產品，對越秀地產來說，無疑又是一大業績助力