財報金選丨龍湖的而立之年：穩健的基本盤與看得見的未來

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今年是龍湖集團成立的30周年。與往年相比，龍湖今年的財報提前了將近一周發布。

通常來說，業績越好，年報公布越早。在房地產行業深度調整的當下，敢于提前公布年報，體現了龍湖對于業績的自信，以及直面行業“至暗時刻”的勇氣。

2022年財報季，業績能向上增長的房企屈指可數，但而立之年的龍湖表現出了極強的韌性，各項經營指標逆勢增長。

2022年全年，龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；實現歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩中有增。

財務方面，龍湖2022年平均借貸成本進一步下降至4.10%，持續保持低位；負債結構亦保持合理，平均賬期為6.67年，一年以內到期的短債占比約9.9%；現金短債比3.52，連續七年穩居“三道紅線”綠檔。

2022年，龍湖運營及服務業務組成的經營性利潤占比達到27%。運營業務和服務業務，已成為與地產開發并行的第二和第三增長曲線。

飄紅的成績單，也給資本市場帶來了一針強心劑。財報發布當日，龍湖股價漲幅達3.07%，收盤價報21.85港元。

穩健的基本盤：收入及盈利雙增長 33個城市銷售額入圍前十

2022年全年，龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；實現歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩中有增。在行業整體下行，多數房企出現虧損的情況下，龍湖集團能夠實現收入及盈利的雙增長，在行業內難能可貴。

銷售方面，龍湖聚焦核心城市，全年實現地產開發合同銷售2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米，權益銷售金額達1273億元，銷售回款率約100 %，高能級城市銷售占比達97%。分區域看，長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額在集團占比分別為38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。其中，在4地摘得城市銷售金額榜桂冠，并在33個城市入圍當地市場前十，在其中22個城市位居前五。

在收入與盈利能力穩中有升的同時，龍湖債務結構持續優化，2022年相繼提前償還銀團貸、美元債等，用充裕的流動性和強大的資金實力維護其在境內外資本市場的健康形象及主體信用。2022年12月9日，龍湖集團發布公告稱，公司已經全部贖回于2023年到期的3億美元優先票據。至此，2023年內，龍湖已無到期境外債。

受益于穩健的經營和財務表現，龍湖多次獲得監管機構和六大行的認可。

2022年8月，龍湖發行2022年度第一期中期票據，是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度。2022年12月，繼央行“第二支箭”之后，“內保外貸”首單亦花落龍湖。

基于龍湖良好的信用表現，截至目前，三大評級機構標普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級，令龍湖成為少數獲得境內外機構全投資級評級的優質房企。

業績會上，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼指出，2023年龍湖債務會繼續保持平穩，但結構會進一步優化，繼續保持行業較優的短債比和現金覆蓋倍數，讓龍湖整個的現金流盤面和債務結構能應對行業的周期。

看得見的未來：利潤結構優化 運營及服務業務進入收獲期

業績會上，陳序平談到龍湖的業務模式：“開發航道仍作為支撐底盤，運營航道包括商場和長租公寓，服務航道包括輕資產的物業管理‘龍湖智創生活’和智慧營造品牌‘龍湖龍智造’。運營航道為重資產，平均超過70%的毛利率拉動整體盈利，兩個作為服務的輕資產板塊提供現金流，幫助穿越周期?！?/P>

2022年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現236億（不含稅），同比增長25%，5年復合增長35%，經營性利潤占比達27%，利潤結構更加優化。

運營業務上，截至2022年末，龍湖商業已進入全國32座城市，在手商業項目139個，累計開業運營商場達76座，已開業運營商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米）。過去一年，因各地防疫管控要求，集團在運營商場遭遇不小挑戰，但得益于穩定的出租率及租金結構，租金收入同比增16%至94.3億元。

龍湖冠寓在推動產品升級的基礎上繼續尋找增量，總開業房間數已達11.6萬間，緊扣民生底色，超2萬房間納入保障性租賃住房。誕生6年來，龍湖冠寓累計服務超50萬租戶，租戶滿意度達95% 。其專為企業員工提供專屬一站式解決方案的冠寓“冠企薈”已累計服務企業近3萬家。

服務業務上，龍湖智創生活保持著在管面積有質量增長，并在小米產業園、李寧產業園、網易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，印證了服務半徑延伸的可能性。2022年，龍湖智創生活在物業管理外部拓展方面，新簽約金額同比翻番，合約管理面積增幅再創新高。

值得關注的是，2022年8月，龍湖集團正式發布全新智慧營造品牌—龍湖龍智造。集成龍湖全業態開發經驗及行業領先的數字科技能力，為客戶提供定位策劃、開發管理、虛擬建造、數字孿生、EPC服務、智慧城市整體解決方案等六大產品服務模塊。目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項目近40個，總建筑面積超700萬平方米，與包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學等在內的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業機構建立了良好合作關系。

多年來，龍湖深度參與城市空間、服務重構，2022年運營及服務業務已成為龍湖集團高質量可持續發展的重要貢獻源，聯合地產開發業務，三大業務板塊協同發力，為龍湖貢獻穩定的收入與利潤，“一個龍湖”協同效應逐漸顯現。

30載櫛風沐雨，而立之年的龍湖，憑借“空間即服務”戰略的堅定鋪排，以30年沉淀的產品力、服務力和品牌力，不斷以創新姿態賦能城市發展，構建美好生活。聚而向前，行且堅毅！