全球觀察：土拍決戰朱辛莊：“生面孔”來勢洶洶 大華地產成“幸運兒”

【資料圖】

3月23日，北京2023年首輪土拍共掛牌2宗地塊，均位于昌平區，一宗位于昌平新城東區三期、另一宗位于朱辛莊地鐵站左側。出讓土地面積共6.38萬㎡，總起價38.3億元。

其中，首開以底價27億元拿下新城東區地塊，搶奪激烈的朱辛莊0028地塊最終被上海大華以12.995億+溢價率15%收入囊中。整體來看，2宗地共計收金39.995億元。

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冷熱分明 利潤空間決定土地命運

本次土拍，兩宗地塊呈現了截然不同的命運。

昌平新城東區地塊僅首開1家報名，最終由首開以底價27億摘得，成交樓面價24956元/㎡，出讓面積4.92萬㎡，規劃建面10.8萬㎡，商品住宅銷售指導價5.3萬元/㎡，無配建。

與之相比，朱辛莊地鐵站附近地塊則是受到42家開發商追捧，該地塊出讓建設用地面積14653平米，體量較小，規劃建設用地面積36632平米，起始價11.3億元，推出樓面價30847元/平米。地塊合理上限價格12.995億元，上限樓面價35475元/㎡。政府指導價格62000元/㎡。最終房地價差26525元，較之前熱點地塊房地價差略低，但利潤空間依舊充足。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，雖然2宗地塊熱度分明，但新城東區地塊的平淡成交與朱辛莊0028地塊的熱度空前均是有跡可循。昌平新城東區地塊雖然地處昌平中心，但是卻在北六環外，大多是地緣性客戶，而且體量大、總價高，很難出現激烈的競爭局面，最終僅獲首開的青睞。

相對而言，朱辛莊0028地塊的優勢更為突出，該地塊臨近地鐵、規模小、總價低、無現房銷售等其他條件限制，享萬達廣場等商圈以及中關村(000931)生命科學園等產業輻射，而且周邊購買力強勁，對于房企而言，利潤空間相對較大且項目入市銷售情況可觀，因此“搶手”是必然。

中指研究院高級分析師張曉飛認為，朱辛莊地塊熱度與此前小紅門地塊有異曲同工之處，規模小、利潤高、資金少、流速快、難度低。吸引除長期關注北京市場以外的各種企業競相參與。最終搖號階段被上海大華地產企業競得，成為本次土拍最受關注企業。

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“生面孔”來勢洶洶 土地市場復蘇？

北京昌平朱辛莊地塊的報名企業數量多、拿地熱情高漲，是今年全國土地市場中值得關注的現象。

資料顯示，朱辛莊地塊是北京招拍掛以來房企參與數量最多的地塊，該地塊報名房企 42 家，線上報價房企30家，搖號現場，全部報名房企均舉牌表示參加，引發了北京土拍有史以來最火爆的搖號大戰，搖號中簽率被拉低至 2.38%。

引發眾多房企參拍，主要是由于朱辛莊 0028 地塊的開發門檻不高，規模小、總價低。

值得關注的是，本次參與競拍的房企中，還有不少“生面孔”，比如，該地塊的最終競得者大華地產，公開信息顯示，大華地產是一個以上海為重心的老牌區域型房企，總部位于上海。此次是大華地產第一次在北京市場拿地。根據中指研究院數據顯示，2022年大華集團在全國范圍內實現銷售金額361.0億元，位列百強房企第57位。

此外，海南恩祥、江蘇海鴻、明芳地產、邯鄲合金房地產、河北萬浩、湖北天創等企業也極少出現在北京土地市場中，穿透這些房企的股權結構，除了湖北天創有國企背景以外，其他企業大股東全部是自然人。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，此次拿地的房企中，有很多陌生面孔，實際上也說明在這一輪土地交易市場中，一些大房企相對保守，則使得其他房企投資拿地的意愿明顯增強，同時也體現了對于北京市場的看好。

他認為，此次北京昌平拍地事件，也是土地市場復蘇的重要案例。目前還很難說土地市場明顯回暖，但是從各地的情況看，出現了一些零零散散的小復蘇。尤其是部分地塊的競拍意愿比較強，說明房企會有較為積極的拿地意愿。

“此類拍地進一步說明，地塊的性價比若是高，那么房企拿地意愿會明顯增強。這也要求后續各地在供地方面要注重地塊的優勢，減少拿地方面的約束，進而確保房企拿地減少顧慮，同時積極拿地。類似情況下，土地市場也有持續小復蘇的可能?！眹儡S進補充。

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