先簽合同再改條款細節？北京知名住宅項目橡樹灣“強勢”合同引眾業主擔憂

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雖然交房時間是2025年，但北京華潤北清橡樹灣的業主們已經開始擔心了。

“合同中那么多‘霸王條款’，又看到了華潤在北京其他項目的問題，我們真的很擔心。”

吳欣2022年9月購買了北清橡樹灣的房子。據她回憶，買房時“銷售說，你趕緊先把這個合同簽了，不簽的話可能幾十萬優惠就沒有了，先把合同簽了，之后所有的細節都能改?！?/P>

對于該項目的合同整改，華潤北京方面向《每日經濟新聞》記者表示“尚在修訂中?！?/P>

“2023年2月初，在昌平區住建委的指導下，北京潤能置業有限公司（以下簡稱我司）針對部分項目商品房銷售合同問題進行了整改。秉持充分尊重客戶意見的原則，于2月11日就合同問題組織業主代表溝通答疑會，我司營銷、客關、法律、工程等專業部門針對業主提出的疑問逐條解釋，并在已完成整改合同的基礎上充分聽取業主提出的合理訴求，增加了部分條款的調整，目前尚在修訂中?！?/P>

關于北清橡樹灣的“霸王條款”，昌平區住建委在給業主的一次回復中也坐實了這一事實：開發企業合同中存在“商品房買賣合同補充約定條款不合理……目前開發公司已對合同整改完畢，我委律師正在審核中。

業主成“臥底”

如前所述，北清橡樹灣和西紅門橡樹灣主要是“霸王合同”問題，而亦莊橡樹灣交付后的質量問題引發了前兩者業主更大的焦慮。

根據北京市住建委官網，北清橡樹灣，2022年8月27日取證，成交均價為58553.05元/平方米。項目批準銷售套數1293套，目前網簽578套，網簽率不足50%。

西紅門橡樹灣，最早2022年3月取證，當時平均網簽價62515.62元/平方米；2023年1月20日再次取證，共562套房源被批準銷售，目前網簽57套。

亦莊橡樹灣，最早2020年取證，最后一次取證是2021年3月，成交均價41381.7元/平方米。

由于亦莊橡樹灣已產生交付，一些北清、西紅門橡樹灣的業主開始比對亦莊橡樹灣的情況，來推測自己可能會面對的情況，甚至有西紅門橡樹灣業主“臥底”進亦莊橡樹灣業主群探查情況。

如前所述，昌平區住建委關于北清橡樹灣的“霸王條款”回復是這樣的：經我委律師審核，開發企業合同中存在“商品房買賣合同補充約定條款不合理，減輕或免除開發企業承擔的責任或不合理的加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的”條款，我委已于2022年11月11日對開發公司開具責令整改通知書，目前開發公司已對合同整改完畢，我委律師正在審核中。

而華潤在北京的另一個項目西紅門橡樹灣，大興區住建委關于“霸王合同”的回復是：“您反映的霸王條款問題，大興區住建委已約談開發企業，要求企業就不合理條款進行整改?！?/P>

“一開始我們找了華潤方面溝通，后來在網上發現，華潤在北京的其他項目例如西紅門橡樹灣、亦莊橡樹灣、幸福里潤園等都有這樣那樣的問題，例如前置性凈水器全都是泥，有的管道細得像人胳膊。西紅門業主不時將這些問題轉發給我們，更增加了我們的不安，我們便通過社交平臺互相聯系上了?！眳切勒f。

擔憂的情緒由此在業主間蔓延。

有亦莊橡樹灣的業主表示：“亦莊橡樹灣樓盤在尚不滿足交房的情況下，已開始安排交房，逼迫業主收房?！彼麄円笤诮环壳氨仨毎才挪簧儆?次開放日，相關建筑根據合同規定，樓梯間樓梯踏板為瓷磚，截至目前為水泥，交房前必須完成。

對此北京經濟技術開發區回復：“開發建設局已要求開發商嚴格按照設計文件施工，嚴格履行與市民簽訂的商品房買賣合同，確?，F場與合同約定一致，不得有虛假宣傳行為。”

就部分業主反映的臨水臨電交付問題，《每日經濟新聞》記者采訪了華潤北京方面，對方否認這一說法：“亦莊橡樹灣項目交付時為正式水、正式電，不存在臨水、臨電狀態交房的情況。”

“看到亦莊橡樹灣的種種交付問題，再比照我們的合同，所以我們希望能夠把合同里的‘霸王條款’更正過來。”但吳欣認為，他們遭到了“區別對待”。

據吳欣介紹：“有一次華潤和我們以及西紅門橡樹灣的業主坐在一起開了一個會，表面上承諾會將合同統一整改。但其后我們再和北清橡樹灣方面溝通的時候，對方就說沒有這個處理方式了，要各個項目就事論事了?！?/P>

“我們和西紅門橡樹灣業主通氣了，他們的合同明顯比我們好，比如對于《商品住宅工程質量保修規程》使用的版本和建設工程質量潛在缺陷保險的規定?！?/P>

對此，華潤北京方面表示：“《商品住宅工程質量保修規程》的版本是有必選和可選項的，不同版本僅有很細微的差別，北清橡樹灣和西紅門橡樹灣的適用版本都是合法合規的，出現不同是因為不同的項目股東方不同。”

吳欣說：“我們和開發商溝通了，對方態度非常傲慢，在2月初改了一版，但大部分要求都沒有被滿足，開發商就表示合同已經整改完成，已經合格了?！?/P>

“尚在修訂中”

吳欣等業主認為，合同的問題主要體現在幾個方面：

“首先是水電等的交付問題。主合同提到水、電、供暖、燃氣沒有達到交付標準，開發商需要承擔逾期交付責任，但并沒有明確開發商如何承擔責任。我們要求開發商在合同中明確逾期交付責任，例如‘未達到交付標準，業主所用的水電費全部由開發商承擔’?！?/P>

“合同規定，小區綠地、非市政道路、車位車庫、物業服務用房、其他設施未達到約定，開發商承諾要按照規劃整改，直到取得規劃驗收合格證明文件。雖然主合同這么約定，但是補充協議上有著非常不平等的條款，比如到了交房日，不管啥原因都算交付，我們強烈要求取消或明確具體條款?！?/P>

“合同指出，房屋出現規劃設計變更，享有退房的權利，如果不退房，業主可以要求開發商支付違約金。業主們要求將違約金比例明確為3%。如果按照原合同，規劃/設計變更的概念，即配套設施如果因為建設施工原因，有朝向、距離等偏差，不算變更范疇，所以可以不通知。業主要求添加追責的原因是因為改變朝向、距離，可能會對個別業主產生新的不利因素。”

“房屋應該是有保險的，并且保險公司應該提供風險管理服務，同時也必須明確質量擔保責任人。開發商對此是拒絕態度，不愿給房屋投保。需要強調的是，這個是有北京市住建委《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》做依據的，是對消費者的基本保障?！?/P>

但不同于吳欣關于“開發商表示已經整改完成”說法，華潤北京方面向記者表示“目前尚在修訂中?！?/P>

華潤北京方面告訴《每日經濟新聞》記者：“2023年2月初，在昌平區住建委的指導下，北京潤能置業有限公司（以下簡稱我司）針對部分項目商品房銷售合同問題進行了整改。秉持充分尊重客戶意見的原則，于2月11日就合同問題組織業主代表溝通答疑會，我司營銷、客關、法律、工程等專業部門針對業主提出的疑問逐條解釋，并在已完成整改合同的基礎上充分聽取業主提出的合理訴求，增加了部分條款的調整，目前尚在修訂中?！?/P>

針對業主提出的兩點主要內容：

一是不得以工程質量的標準拒收?！按藯l原合同表述為不得以工程質量（地基基礎和主體結構質量問題除外）或裝飾裝修、設備的標準為由拒絕接收該商品房”，目前該條款已調整為“如有工程質量（地基基礎和主體結構質量問題除外）或裝飾裝修、設備的標準問題的，出賣人應對買受人提出的合理整改意見按《住宅質量保證書》約定履行保修義務，出賣人在維修期間不構成逾期交付”。通常情況下，如建筑出現主體結構質量問題會嚴重影響業主正常入住，導致逾期交付，我司依據合同第十二條約定之內容承擔相應違約責任；對于如部分裝飾裝修標準等問題并不影響業主實際居住，不構成逾期交付的條件。

二是業主提出“項目制作的宣傳、廣告以合同及補充協議為準，但是未體現具體標準”的問題，合同附件六“裝飾裝修及設備標準的約定”中已明確裝飾裝修主要材料和設備的品牌、規格、數量，且簽約客戶均確認并簽署了項目裝飾及設備交工標準清單，該清單對項目外墻、公共區域、戶內區域均有分部位明確的材料、品牌說明，不存在未體現具體標準的情況。

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