推動住宅類不動產率先實現“帶押過戶”

為進一步優化營商環境，降低制度性交易成本，滿足人民群眾對財產權高質高效保護的需求，自然資源部、中國銀行(601988)保險監督管理委員會近日印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》。3月30日，自然資源部召開不動產“帶押過戶”新聞通氣會。記者從會上獲悉，目前，全國已有15個省份100多個地市開展“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。

(資料圖片)

自然資源部表示，各地要在已有工作的基礎上，根據本地“帶押過戶”推行情況、模式以及配套措施情況，分步驟、分類別、分批次推動，其中住宅類不動產要率先實現“帶押過戶”。銀保監會稱，將指導銀行業金融機構圍繞“帶押過戶”貸款業務新特點，加快貸款業務流程改造，及時改造信貸審批放款、還款結算系統，實現自動放款、還款、資金支付、尾款結算等，確保資金安全高效。

關注1

為何進行“帶押過戶”改革？

可節省不動產交易時間，降低交易難度和成本

不動產“帶押過戶”是指根據《民法典》第406條的規定“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定”，在申請辦理已經抵押的不動產買賣轉移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

《民法典》施行前，已經抵押的不動產因買賣等申請辦理不動產轉移登記的，辦理時間長、辦理環節多、交易成本高，具體包括：賣方籌集資金歸還貸款、買方申請貸款審批、賣方及銀行申請舊貸款抵押注銷登記、買賣雙方共同申請轉移登記、買方及銀行申請新貸款抵押登記、貸款銀行發放貸款等。

實行不動產“帶押過戶”后，賣方無需籌集資金歸還舊貸款，不動產登記機構并件辦理轉移登記、抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

自然資源部自然資源確權登記局副局長趙燕表示，“‘帶押過戶’改革后，可以大大節省不動產的交易時間，降低交易難度和交易成本，切實方便企業群眾辦事。”

做好不動產“帶押過戶”作為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一，下一步將從哪些方面發力？趙燕稱，要“因地制宜”，支持地方結合各自實際，選擇確定適宜的不動產“帶押過戶”辦理模式。同時鼓勵各地在“帶押過戶”中引入不動產預告登記，維護各方當事人權益，保障金融安全。

同時，不動產登記機構要繼續向銀行業金融機構延伸登記服務，推進“互聯網+抵押登記”。鼓勵建立跨銀行業金融機構貸款協同機制，優化工作流程，精簡辦事材料，努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。

“以點帶面”，省會城市、計劃單列市要率先實現不動產“帶押過戶”，逐步向其他市縣拓展；同一銀行業金融機構要率先實現，逐步向跨銀行業金融機構拓展；住宅類不動產要率先實現，逐步向工業、商業等類型不動產拓展。

關注2

“帶押過戶”有哪些辦理模式？

目前主要有新舊抵押權組合、分段以及抵押權變更三種辦理模式

實踐中，地方積極探索，目前主要形成了三種“帶押過戶”的辦理模式。

例如成都、武漢、珠海、清遠等城市，采用的是新舊抵押權組合模式。自然資源部自然資源確權登記局不動產登記處副處長許培介紹，該模式通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

“好比買方A、賣方B，他們的貸款方銀行分別為C和D。在不動產交易中，這種模式就是讓買賣方和貸款方在不動產登記機構，同時進行相關轉移和抵押業務的合并辦理。這樣就減少了交易難度。”許培告訴新京報記者。

第二種模式是新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。目前，江蘇、重慶、濟南、深圳、中山、福州等地采用了這種模式。

廣州和青島等地采用的是第三種模式，即抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

中國銀行保險監督管理委員會法規部處長周蘭領表示，銀保監會將鼓勵建立跨銀行業金融機構貸款協同機制，進一步探索不動產登記機構和銀行保險監督管理機構“總對總”業務和系統對接方式，“比如，減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉模式，明確資金劃轉依據、時間節點、具體方式等，實現全流程閉環管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算。”

鏈接

浙江?。?/p>

二手房交易過戶全流程環節由改革前的15個縮減到9個

浙江省自然資源確權登記局局長方劍強告訴記者，自今年浙江全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式以來，浙江省已辦理1000余筆業務，其中通過線上方式辦理26筆，辦理跨行“帶押過戶”登記服務54筆，總交易金額達到95.4億元。

在工作成效方面，開展“帶押過戶”登記服務新模式后，浙江二手房交易過戶全流程環節由改革前的15個縮減到9個，全流程耗時從改革前的至少30天乃至60天，壓縮到最多15天。

在保障交易資金安全上，方劍強說，各地通過同一銀行內部系統直接結算等方式對資金全程閉環監管。買方的首付款和銀行貸款資金直接存入買賣雙方協商認可的法定資金提存等賬號，如果無法完成登記，資金將分別歸還買方貸款銀行及買方本人。同時，有些地方通過引入“雙預告”或“單預告”登記制度，鎖定房源，防止“一房多賣”，給交易安全上了多道保險。

山東省濟南市：

不動產過戶單筆平均交易成本從萬元降至千元以下

山東省濟南市不動產登記中心主任杜建剛介紹，濟南市不動產“帶押過戶”工作起步較早，截至目前，已辦理2948筆，日均（工作日）辦理20筆左右；成交總價達36.7億元，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下，節省直接交易成本3269.7萬元。

為節省時間成本，濟南市通過征信專線向58家駐濟金融機構（含金融資產公司）延伸抵押登記端口，實現金融登記全程“云端”辦理，將原抵押設立和注銷登記需要提交的13份資料精簡至3份。

此外，在保障資金安全方面，濟南市聯合司法部門、人民銀行，鼓勵對交易資金，特別是新發放貸款資金進行提存監管，買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方協商認可的法定資金提存賬戶，一旦交易發生風險或交易雙方出現意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發生資金糾紛。

新京報記者 張建林