年報解讀 | 保利物業：營收利潤雙增，發展勢頭積極穩健

文 |研究員 陳悅

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(資料圖片僅供參考)

2023年3月29日，保利物業披露了公司2022年全年業績公告。

據企業業績公告披露，截至2022年底，保利物業營業總收入達136.87億元，同比增長26.9%；毛利約為25.74億元，同比增長27.8%，毛利率約為18.81%；年內溢利約11.33億元，同比增長約30.1%，凈利率約為8.3%。在大物業戰略布局下，報告期內，保利物業合同管理面積達7.72億平方米，新簽約第三方項目中，單年合同金額達千萬級的項目數量達35個，市場競爭力進一步加強。在激烈的市場競爭環境下，保利物業通過聚焦內生式增長，堅持深耕策略，以良好的品質口碑贏得市場。2022年，保利物業各項核心數據逆勢增長，發展勢頭積極穩健，向十四五戰略目標扎實推進。

2022年，對于物企而言市場波動的影響較大，物企營收增速放緩，盈利能力普遍下滑，韌性、穩健、長期主義、高質量發展成為高頻熱點內容，在規?；l展過程中，經營向好的企業均表現出極強的戰略定力。保利物業持續推進“大物業”戰略，發展規模進一步突破，截至2022年12月31日，保利物業已經進入全國29個省、直轄市與自治區的210個城市，合同管理項目達到2721個，在管項目2089個，項目業態覆蓋住宅社區、商業及寫字樓、公共及其他物業，全國化布局進一步擴大。

以能力促增長，呈現高質量發展

在復雜多變的市場環境下，2022年物業企業整體發展放緩，且呈現增收不增利的境況。時至3月底，已披露2022年業績公告的上市物企近半數，以100億營收為第一梯隊上市物企分界線，保利物業以近137億營收穩居第一梯隊，并且從核心經營指標上看，保利物業呈現營收利潤雙增，營收增速達26.9%；毛利增速達27.8%，在第一梯隊中增速第二；凈利增速達30.1%，在第一梯隊中增速第一。

據克而瑞物管統計，在已披露2022年年報的30余家上市物企中，保利物業作為唯一一家利潤增速大于規模增速的物企，呈現出增收且增利的積極發展態勢。保利物業踐行長期主義發展路徑，不斷深化高品質、高質量發展道路，并且以自身的發展為行業下一個發展方向提供思路，即從機會增長轉向能力增長。

數據來源：企業年報，克而瑞物管華南區域整理

2022年，保利物業良好的成績單源于多方能力的強化和提升。如在規模化發展中，堅持核心深耕、有密度的擴張；在業務發展上，聚焦優質核心業態，持續提升專業化、產業化能力；在項目管理上，全面開展精益管理，以“品質改善、管理提升、經營增長、服務可視、團隊穩定”的鉆石模型，樹立管理標桿項目；在組織管理上，強化專業能力和垂直能力建設，以長效激勵體系，激發團隊戰斗力。保利物業通過多維能力強化，在規?；⒏哔|量發展道路上走得越來越穩。

營收穩健增長，呈多元均衡發展

營收實現136.87億元，保持穩健增長。保利物業始終堅持十四五的戰略方向，踐行“持續深耕、全面精益、加速數字化賦能”的核心經營策略，實現營收穩健增長。據年報數據披露，保利物業2022年營收達到136.87億元，對比2021年營收107.83億元，增長了近30億元，同比增速達26.9%，近三年復合增速達31.88%，展現高穩定性發展。

數據來源：企業年報，克而瑞物管華南區域整理

多元營收結構，均衡發展。保利物業始終以“物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務”三大板塊為主，在市場化發展中，不斷強化服務能力，使營收結構呈現多元、均衡態勢。

三大業務并進，呈現6：2：2結構。從2022年營收結構上來看，物業管理服務收入占比約62%；非業主增值服務收入占比約16%；社區增值服務收入占比約22%，收入結構與2021年對比，基本保持穩定狀態。

其中，物業管理服務是主要收入來源，收入達到84.28億元，較2021年66.70億元增長了17.58億元，同比增速約26.36%，在總營收中占比達到62%。得益于在管項目面積的擴大及在管數量的增長。

其次是社區增值服務，收入達到30.64億元，較2021年23.01億元增長了7.63億元，同比增速約33.15%，在總營收中占比提升到22%。主要得益于：管理規模擴張和服務用戶的增長，疊加優質基礎服務帶來的客戶黏性，為社區增值服務帶來良好業務基礎；以及社區零售、美居服務、空間運營、家政服務、車位服務等垂直產業服務能力的不斷提升。

非業主增值服務占比約16%，收入達到21.95億元，較2020年18.11億元，同比增長約21.17%。主要由于向物業開發商提供案場協銷服務項目數量的增長，寫字樓租金收入的增長，以及其他非業主增值的穩定增長。

數據來源：企業年報，克而瑞物管華南區域整理

保持住宅規模優勢，發力商寫、全域服務。據企業年報披露，2022年保利物業物業管理收入來源拆分為住宅、非住兩大類別，收入占比達6：4。

保利物業聚焦深耕住宅、商寫、公共服務三大核心，從住宅、商寫、公共及其他物業三個類別來看，均保持穩定增長，2022年住宅物業管理收入達50.87億元，占物業管理收入的60.4%；商業及寫字樓收入達12.80億元，占物業管理收入的15.2%；公共及其他收入達20.62億元，占物業管理收入的24.5%，商寫、公服業態的營收增速分別達41%及26%，三大業態并重的發展路徑更加明顯。

數據來源：企業年報，克而瑞物管華南區域整理

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體系內體系外雙驅動，內外營收比達6：4。物企穩定持續發展來源于母公司強有力的支持，及市場化拓展，在競爭環境日趨激烈的情況下，保利物業母公司的支持表現出了高質量、可持續性，結合保利物業自身的競爭優勢，不斷強化的市拓能力，為營收的穩定增長帶來高確定性。從物業管理收入來源看，2022年保利發展貢獻收入達51.63億元，占物業管理收入的61.3%；第三方貢獻收入達32.66億元，占物業管理收入的38.7%。

且報告期內，保利物業新中標第三方項目單年合同金額27.7億元，第三方物管收入同比增長42.4%，第三方物管收入貢獻持續攀升。

在管規模達5.76億㎡

市拓強勁，策略清晰

在大物業戰略牽引下，保利物業管理規模穩定增長。截至2022年12月31日，保利物業合同管理面積增至7.72億平方米，增長了1.15億平方米，同比提升約17.6%。合同項目數增至2721個。在管面積約5.76億平方米，增長了1.11億平方米，同比增長23.8%。在管項目增至2089個。

數據來源：企業年報，克而瑞物管華南區域整理

市拓強勁，第三方占比超60%。從管理面積來源上看，在管面積中保利發展貢獻2.23億平方米，占在管面積的38.7%；第三方拓展面積3.53億平方米，占在管面積的61.3%。在合同管理面積中保利發展和第三方拓展占比約為4：6。保利物業發展的穩定性，來源于大股東保利發展控股的穩健發展，給物業帶來了持續優質的業務增量，另一方面，不斷強化的市拓能力和清晰的拓展策略，為其高質量發展奠定基礎。

數據來源：企業年報，克而瑞物管華南區域整理

以“深耕”為拓展核心策略，有密度的擴張。在穩定規模增長下，保利物業的市場拓展堅持“深耕”的策略，保持有密度的規模擴張。加強核心城市、核心業態與優質資源的三大深耕策略，不斷提升拓展質量。

在深耕區域方面，聚焦優質城市，通過發揮多業態協同拓展優勢與加大核心城市拓展力度，實現核心區域的密度提升，業務布局加速向核心城市集中，達成有密度的規模。

在深耕業態方面，聚焦商辦、公建、城市服務等多個優質業態，打造細分業態規模優勢，鞏固非住業態領先優勢。截止2022年末，非居項目簽約占比達88.3%。

在深耕優質資源方面，2022年保利物業率先提出“裝配式”服務模式，貼近細分行業場景進行標準化服務設計，同時基于服務模塊化解構，升級差異化服務能力。在垂直服務領域，為客戶提供因需組合的“裝配式”服務。年報顯示，年內新簽約第三方項目中，保利物業單年合同金額千萬級的項目數量達到35個，單年合同金額占比達到50.0%。

強化市拓能力建設。2022年，在自身品牌優勢和經營管理能力之外，保利物業從拓展人員能力、中后臺賦能、拓展協同效應上，增強了市拓能力建設。針對拓展團隊，開展全方位專業培訓，并以標志性項目作為培訓基地，提升拓展人員的實戰能力；升級拓展中后臺，提供全業態拓展工具包，對于不同細分業態提供差異化的服務方案賦能，精準適配客戶需求，提升拓展效率；重點項目跟進上，由高層管理者掛帥，加強拓展聯動性。

社區增值產業化發展，有質增長

挖掘社區增值服務發展潛力，發揮客戶資源優勢，聚焦產業化發展。保利物業社區增值服務主要包括美居服務、社區零售、車場管理服務、空間運營、社區便民及其他服務五大產業。

2022年保利物業社區增值服務收入達30.64億元，同比增長33.1%。從收入貢獻的整體結構上，表現較好的分別是社區零售、社區便民、美居服務及車場管理服務，其中美居服務收入達5.58億元，同比增長38.5%；社區零售收入達9.08億元，同比增長88.4%；車場管理服務收入達3.25億元，同比增長8.0%；社區便民及其他服務收入達9.45億元，同比增長26.1%。

數據來源：企業年報，克而瑞物管華南區域整理

社區增值服務盈利能力強，呈現有質增長。報告期內，社區增值整體毛利達9.79億元，對比2020年毛利5.29億元，近倍數增長，并且2022年毛利率增至31.95%，毛利率在保持高位的情況下，穩步增長。

數據來源：企業年報，克而瑞物管華南區域整理

推進社區增值服務產業化發展。物業管理在社區增值服務上的優勢主要依托龐大的業主群體資源和業主粘性，保利物業在社區增值服務上，通過對業主需求的把握和精確定位，優化產品供應鏈，以求將社區增值服務作為新的盈利點。2022年，保利物業充分發揮物企優勢，聚焦核心產業能力建設，貼近社區場景及業主需求，升級社區零售、美居裝修等領域核心產品升級，實現專業化、垂直化發展。

通過產業能力與社區場景結合，推進垂直化產業打造升級。在社區中建立前置倉，聚焦米糧油等剛需重貨，推出30分鐘上門送達模式。目前，在全國已建設前置倉628個，打造多個千萬級爆品。

上線業內首個一站式房屋全托品牌——保利托房，聯動美居、家政等服務，將點狀的經紀業務交易升級為長周期以房屋資產為核心的一站式服務，為業主提供房屋市場咨詢、托管、養護、租售以資產為核心的一體化服務。首家門店廣東佛山紫山店營業一周取得鑰匙委托量，達到傳統中介服務商3個月的委托量，試點租售業績市占率商圈第一。通過強化客戶服務體驗改良傳統商業模式、優化產品盈利模型，促進社區增值服務煥發出新的產業競爭力。

開創城市服務新模式

在城市服務上，保利物業將城鎮全域升級到城市全域，開創超大型城市服務新模式。保利物業發揮公服賽道優勢，以單個項目為原點，通過深耕、拓展，實現區域和業務的疊加，構建全域化服務。保利物業不斷強化基層治理能力，城市服務產品及服務體系，逐步從鎮域、市域發展到全域治理，以5G服務產品為主，持續構建城市服務能力。

以浙江西塘鎮為例，保利物業服務的范圍已從西塘鎮走向嘉善縣，直至輻射覆蓋嘉興市，全線服務收入規模穩步增長，實現可生長的嘉興樣板。在此基礎上，更以廣州塔景區項目為代表，延伸出海珠樣板，實現全域服務模式從城鎮走向城市的可復制和迭代升級。

以廣州海珠區為例的城市全域服務新模式

2022年，保利物業在廣州海珠區拓展了包括廣州海珠國家濕地公園、海珠區文化廣電旅游局、海珠區體育館等在內的一批項目，涵蓋城市景區、產業園、行政辦公樓等多元業態，區域在管項目超35個，單年合同金額超3億，區域項目密度大幅提升，成功開創了超大型城市全域服務新模式。

小結

在物業管理行業新的發展形勢下，規模化發展依然是主旋律，并且趨向高質量增長和經營效率的提升。2022年，保利物業依然踐行“持續深耕、全面精益、加速數字化賦能”的核心經營策略，在“大物業”戰略下，保持以住宅、商業、公建三大業態為主要發力的方向，持續深耕，做優品質，同時在產品體系和標準的梳理上愈加清晰，推出“親情和院”“四時雅集”“東方禮遇”“星云企服”和“鎮興中國”五大產品服務體系，打造差異化的服務特色，持續深化服務與品牌的協同。未來，保利物業將在聚焦深耕的前提下做規模化、高質量、品質化發展，在“攻堅市場，登高品質，提效運營”領域持續發力，樹立好央企發展的旗幟。

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