解局 | 建發一周三城拿地記：“保守觀望”和“規模擴張”

觀點網在“保守觀望”和“規模擴張”的選擇題中，“建發系”繼續傾向后者。

4月3日至4月9日一周內，建發在福建廈門、泉州，以及浙江麗水，共拿下4宗土地，拿地金額達38.73億元。

【資料圖】

具體而言，建發房產4月3日在泉州南安市底價競得兩宗住宅用地，地塊總面積約6.03萬平方米，成交總價6.62億元。

其中，溪美街道彭美社區南安2023P01地塊出讓面積2.17萬平方米，容積率為1.0-2.5，計容總建面約5.42萬平方米，地塊起價2.44億元；溪美街道彭美社區南安2023P02地塊出讓面積3.86萬平方米，容積率為1.0-2.4，計容總建面約9.28萬平方米，地塊起價4.18億元。

翌日，建發主要地產上市平臺建發國際，通過旗下杭州兆匯房地產有限公司參與浙江麗水的土地招拍掛，并以9.73億將一宗地塊收入囊中。此次拿地，也是建發首次進入麗水市場。

該地塊為城鎮住宅用地、城鎮社區服務設施用地、零售商業用地、餐飲用地，出讓面積2.87萬平方米，容積率2.0-2.1，計容建筑面積6.02萬平方米，其中可建商業建筑面積500-1000平方米，社區配套用房不少于1380平方米。

而4月7日，建發房產身影出現在廈門，當天湖里區公開出讓2023直協001號地塊，該地塊土地面積5.71萬平方米，為安商房用地，規劃建設共1089-1548套單位，最終以22.38億元競得。

一周三城奪地，但面對不同市場，也體現了建發不同的拿地策略。

廈門是建發系的大本營，在當地長年保持市場占有率第一。根據網絡公開資料，2022年建發房產在廈門的全口徑銷售金額就達到210億元，商品住宅銷售額前10名項目里就有5個屬于建發。

土地方面，建發去年參與了除第三批之外的廈門第一、第二和第四批次集中供地，分別斥資94.4億元、50.9億元、21億元，累計收獲6宗土地，是當年該市拿地最積極的房企。

與廈門一樣，泉州也是建發的傳統優勢市場。據了解，建發于2013年進入包含4區、3市、5縣的“大泉州”市場，到2022年以61億元銷售金額占據市場第二位。

通過在廈門和泉州的強勢市場地位，建發因此能夠保持較低的拿地成本，但同樣地塊后續利潤表現或許也有限。

當然很大一部分原因，來自建發這次拿的是安商房。資料顯示，安商房全稱為安置型商品房，即一個項目內包含商品房和安置房兩個屬性。與安置房不同，安商房不受5年限制，拿到房產證就能上市交易，但售價通常為普通商品房售價的7折。

2021年廈門出臺安商房的具體規劃，宣布將建設7個安商房社區，湖里區6個、集美區1個。建發此次拿下的2023直協001號地塊，就屬于湖里鐘宅北苑二期C20C23安商房項目。

在泉州，當地自2017年起就為過熱的土拍市場出臺調控措施，建發此次拿下的南安兩宗宅地，也是通過“限房價、限地價、競配建”方式出讓，雖然是底價獲取，但也要接受地塊限定項目建成后住宅部分最高銷售均價為12000元/平方米的出讓條件。

建發此前在南安落地有建發·映月、建發·和璽以及建發·縵云三個項目。其中與此次新拿土地臨近的建發·縵云，同樣是限房價項目，3941元/平方米的拿地項目與1.2萬元售價之間有8059元的差額。

反觀溪美街道彭美社區南安2023P01地塊、2023P02地塊，拿地成本提升至每平方米4500元左右。

至于新進入城市麗水，建發陷入了地塊的激烈爭奪戰之中。由于位于市中心，在多家房企圍獵的情況下，該地塊經過133輪競價才最終成交，成交價9.73億元，與起拍價6.9億元對比，溢價率達41.01%。

作為目前國內拿地最為積極的房地產開發商之一，資料顯示，建發2022年共摘得62宗地塊，全口徑拿地金額合計約1030.25億元，權益拿地金額約544億元，雖然較2020、2021年時期力度有所減少，但仍排在全行業的前5。

2023年第一季度，市場進入防控政策放開后的調整期，開發商們對土地市場更多持觀望態度，建發也是少數有土地拓展動作的房企之一。

對銷售規模的渴求意味著強烈的拿地欲望，根據建發香港上市平臺建發國際在業績會上的表述，該公司2023年將爭取10%-20%銷售增長，這強調更為高效的投拓能力。

建發過去以重倉一二線城市著名，然而由于這些頭部城市的土地市場逐漸回暖，競爭態勢升溫，因此推動建發除鞏固廈門、泉州基本盤之外，還進入長三角發達地區的低線城市麗水。

“除了好的一二線城市地塊要去拿，但對符合改善性需求的三四線的土地也會加強拓展，特別是較為熟悉和有包握的福建省乃至長三角的區域?！苯òl國際管理層在業績會上表示。

但值得注意的是，在市場上升時期，如何在快速拓展的過程中控制拿地成本，是建發接下來投拓工作的關鍵。2021年初，建發就曾因在上海高溢價拿地而被政府有關部門約談。

同時，這對建發的利潤率也是一種破壞。資料顯示，根據2022年年報，建發股份(600153)房地產業務毛利率僅為14.6%，而2019、2020至2021建發房地產業務的毛利率已自28.69%、20.89%跌至約16.76%。另外，2022年同期建發國際毛利率錄得15.28%，較2021年同比減少1.36個百分點。